Las nuevas construcciones de viviendas, en barrios de nuestra ciudad como, por ejemplo, Itaembé Guazú, en los cuales los nuevos propietarios deben construir a su costa el muro medianero, ha generado una serie de conflictos entre los vecinos, a la hora de construirlos y repartir los gastos.
Al respecto, existe la posibilidad de recurrir a los Centros de Mediación, dentro de la Dirección de Métodos Participativos, Resolución de Conflictos y Fortalecimiento Ciudadano de la Municipalidad de Posadas a fin de encontrar una solución sin recurrir a la Justicia. Sin embargo, muchas veces el desconocimiento de las normas que nos amparan hace que nos hagamos una idea equivocada de lo que podemos reclamar, o sea, de cuáles son nuestros derechos y obligaciones. Por eso esta nota pretende abordar las dudas que tenemos para conocer cómo llegar a la solución en los casos particulares que se presenten y reclamar lo que legalmente nos corresponda.
En primer lugar, es importante tener en cuenta que existen distintas clases de muros divisorios con la propiedad de los vecinos, cuya clasificación está definida en las disposiciones del nuevo CCCN, específicamente, en el artículo 2.006.
Teniendo en cuenta que la MEDIANERÍA es un condominio de indivisión forzosa, que comprende el de las paredes, muros y fosos que sirven de separación entre las propiedades contiguas, el MURO LINDERO es el que está construido en el límite de dos heredades. Se llama “contiguos” si son construidos totalmente sobre el terreno de uno de los propietarios vecinos y “encaballados” cuando su eje coincide con el límite demarcatorio de ambas heredades.
También nos encontramos, dentro de la clasificación, entre otras categorías, con el muro de elevación, que es el que excede la altura del muro de cerramiento, y el muro enterrado, que es el ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.
¿Qué es el muro de cerramiento forzoso urbano?
Está previsto en el art. 2.007. Se basa en la necesidad de separar las propiedades mediante un solo muro, teniendo en cuenta razones de seguridad, higiene, economía de terreno y asegurar la privacidad de los actos humanos. Es un derecho pero también una obligación de orden público. Por lo tanto, todo propietario de una heredad tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíproca de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar, obligando a su vecino a la construcción y conservación de paredes de 3 metros de altura, ajustándose, además, a las disposiciones locales (at.2.008).
¿Qué derecho tiene quien edifica primero en un lugar aún no cerrado por paredes? En este caso, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, hasta la altura de 3 metros. (art.2014)
¿Cuáles son las características que debe tener el muro? Están respondidas en el artículo 2.008: debe ser estable, aislante y de una altura no menor de TRES metros contados desde el nivel del suelo. No impone un espesor máximo. Hasta los 3 metros de altura, el muro será medianero, o sea, pertenece a ambos vecinos. Por encima de esa altura, pertenece a quien lo construyó.
¿Cómo se adquiere la medianería? Hasta los 3 metros, el muro construido es medianero, sea que se trate del muro encaballado, o de un muro contiguo (totalmente asentado en una de las propiedades), ya que la ley no distingue entre ambos, por lo que pertenecerá en condominio a ambos propietarios linderos.
El muro que supere los 3 metros, o sea, el de elevación, así como también el enterrado, puede ser exclusivo, pero convertirse en medianero si el vecino lo adquiere por contrato o por usucapión (prescripción adquisitiva). Es dable aclarar que la adquisición por contrato puede referirse al muro ya construido o al muro que el vecino lo utiliza efectivamente. El propietario colindante del muro, sea por elevación o enterrado, solo tiene derecho a adquirir la medianería tal como está construido, aunque exceda los estándares del lugar; en tanto que el que lo construye, sea por elevación o enterrado, solo tiene derecho a reclamar de su vecino la mitad del valor del muro a partir del momento en que éste lo utilice efectivamente para sus fines específicos.
¿Qué superficie está obligada a adquirir? El colindante tiene la obligación de pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y en cuanto a la elevación, solamente en la parte que lo utilice efectivamente.
¿Quién es el obligado al pago de la medianería? El obligado al pago de la medianería es el propietario actual del inmueble lindero.
¿Cuál es el valor de la medianería? Es el del muro, cimientos o terreno, a la fecha de la mora. La utilización del muro sin derecho por parte del vecino no lo convierte en medianero, pero si hace nacer la acción del propietario de la pared para reclamar la contribución debida, por lo cual cuando la acción se exterioriza nace la medianería y es el instante en que se deberá tener en cuenta para fijar el valor del muro.
¿Quién tiene derecho a reclamar el cobro de la medianería? El que lo construye, tiene derecho a reclamar, no solo el valor del muro, sino también de sus cimientos y del terreno. Si lo construye encaballado podrá exigir la mitad del valor.
¿Qué facultades materiales existen respecto de su utilización? El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar tirantes y abrir cavidades, siempre y cuando no ponga en peligro la solidez del muro.
A la vez, puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad, a su costa, sin indemnizar al otro condómino, por el mayor peso que cargue sobre el muro, siendo esa nueva extensión propiedad exclusiva de quien lo hizo. Este derecho de prolongar el muro, no depende del consentimiento del condómino. No obstante, si el ejercicio de estas facultades causa perjuicio al condómino lindero, éste puede pedir que el muro se restituya a su estado anterior.
También el condómino puede demoler el muro lindero cuando necesite hacerlo más firme, pero en este caso, debe reconstruirlo con altura y estabilidad no menores al demolido. Esta reconstrucción debe realizarla a su costa.
¿Puedo librarme de abonar la construcción del muro? El que no está en condiciones de abonar los créditos originados en la construcción o conservación del muro, puede liberarse de esta obligación, excepto que el muro forme parte de una construcción que le pertenece o que la deuda se origine en un hecho propio. Para ello, deberá enajenar todos los derechos sobre el muro y también sobre el terreno en el cual se asienta. No obstante, puede READQUIRIRLA en cualquier tiempo, pagándola como si nunca la hubiera tenido antes.
En la próxima nota, abordaremos otras cuestiones que se presentan referentes a medianería y cuáles son las normas que nos amparan a la hora de reclamar nuestros derechos y obligaciones.
