El empresario del rubro inmobiliario y construcción, Pablo Daviña, consideró que las hipotecas divisibles, el nuevo esquema que lanzó el Gobierno nacional, son una opción muy interesante que podría ayudar a incentivar la industria de la construcción y la compra de inmuebles en todo el país.
En declaraciones a FM 89.3 Santa María de las Misiones, Daviña explicó que, dependiendo del interés que apliquen los bancos, este mecanismo podría presentar ventajas y beneficios que actualmente no se encuentran en el mercado y se facilitaría el acceso al crédito tanto para desarrolladores de edificios, de loteos y para los interesados en comprar un terreno o una vivienda.
Qué son hipotecas divisibles
El Gobierno oficializó en el Boletín Oficial la implementación de hipotecas divisibles, tras el anuncio del vocero presidencial Manuel Adorni. Las hipotecas divisibles permitirán que inmuebles destinados a proyectos inmobiliarios en desarrollo sean hipotecados inicialmente en su totalidad y luego divididos proporcionalmente entre las unidades.
Los especialistas señalan que esta iniciativa se alinea con prácticas internacionales “exitosas”, como ocurrió en Estados Unidos y Europa, y busca mejorar el acceso a la vivienda.
Para la constitución de una hipoteca divisible, el decreto establece requisitos específicos que se mencionan a continuación: por un lado, dominio libre de gravámenes: el inmueble debe estar libre de cargas, o los gravámenes existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
También exige un proyecto de subdivisión: debe presentarse un plan detallado que describa el número, características y destino de las futuras unidades o lotes, incluyendo una descripción del proyecto urbanístico.
Y conformidad de las partes: se requiere el acuerdo de las partes para que, una vez concluida la subdivisión y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente, se proceda a la división del crédito y de la garantía hipotecaria, afectando individualmente a cada unidad por el saldo correspondiente.
Ventajas que hoy no existen
Daviña evaluó que “es una medida muy innovadora que se incorpora en el mercado inmobiliario con varias aristas y es un gran desafío que se perfila para el mercado de desarrollo”.
Explicó que “acá implica la posibilidad de que un desarrollador tome un crédito para realizar tanto un loteo como un edificio y pueda, a medida que va vendiendo con boletos de compra-venta, ir transfiriendo y dividiendo las hipotecas en cabeza de los compradores de cada una de las unidades”.
Aunque todavía falta resolver cómo inscribir los boletos de compra-venta.
Aclaró que también implica “una luz verde para la Comisión Nacional de Valores de que se titularice en el mercado secundario de mercados de valores la financiación y la comercialización de estos instrumentos”.
En definitiva, dijo que “es una medida muy innovadora que en otros países se utiliza. Básicamente esta divisibilidad está dada en que el desarrollador a medida que va vendiendo va transfiriendo el saldo con una entidad”.
Sostuvo que “los bancos también están analizando porque van a tener que salir al mercado con una propuesta y creo que esto va a llevar un tiempito. El Banco Central también aún tiene que reglamentar para los bancos cómo va a funcionar”.
“Si está bien reglamentado y resultan atractivas las tasas creo que sería una muy buena solución para incentivar un sector que es el de la construcción y el de la compra de inmuebles”, remarcó Daviña.
Acceso al crédito
El empresario indicó que habrá más acceso al crédito “porque hay muchos inmuebles que las personas quieren comprarlo con un crédito pero no califican en el sentido de que no tiene el título en condiciones o carece de alguna actualización de planos entonces eso lo invalida. Esto permitiría que uno pueda comprar”.
“También está plasmado para un loteo, que un comprador pueda adquirir en el desarrollo con un instrumento privado que sería un boleto de compra-venta y ser sujeto de crédito con lo cual abre un panorama que no existía”, dijo.
“Da la posibilidad de que los compradores, que habitualmente entran a un fideicomiso aportando, también tengan un plazo mucho más largo para poder comprar y esto debería hacerse más accesible en cuanto a todos los hipotecarios son de plazos medianos a largo, así que resultaría más atractivo para la compra de un inmueble”, agregó.
Consideró que los bancos deberían salir “con alguna línea atractiva porque va a tener que determinarse cuál es el costo de ese préstamo”, y recordó que “ya existe el antecedente de personas que le ajustan los créditos por UVA y han tenido, con estos descalabros inflacionarios, desequilibrios muy grandes”. Pero ahora, “al tener una tendencia de una inflación a la baja, se genera una perspectiva de estabilidad que brinda certidumbre de tomar un crédito a mediano o largo plazo”.
Que se inscriban boletos
Daviña mencionó que “hoy nuestro Registro de la Propiedad Inmueble en la provincia escribe únicamente títulos escritura, y el boleto es un instrumento privado, no es una escritura pública redactada por un escribano sino que es un instrumento privado, con lo cual habría que ver cómo se reglamenta la inscripción de los boletos”.
Explicó que “a la provincia le sería de mucho beneficio que los registros puedan inscribir boletos porque sería una vía más para activar un mercado que dinamiza una cantidad de industrias”.
Consultado acerca de si se debería actualizar la legislación, respondió: “No tengo conocimiento cabal en materia legislativa provincial, pero entiendo que, si es por ley o por disposición, sería muy conveniente que los registros provinciales de Misiones permitan la inscripción de boletos”.
Comparó que “CABA lo tiene, pero ya lo iniciaron en el año 2018. Hubo una iniciativa en aquel momento de poder comprar departamentos e hipotecar con boletos de compra-venta. Luego no se llegó a materializar así que ojalá que en esta nueva iniciativa se pueda poner en práctica porque funcionan en otras partes del mundo y bueno y son beneficiosos”.
Reduce la burocracia
Esta medida busca -según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios de Argentina (CAMESI)- dinamizar el acceso a la vivienda, incentivar la inversión privada y contribuir a la reactivación económica mediante la flexibilización del crédito hipotecario.
“A medida que se subdivide el inmueble y se transfieren las unidades funcionales, la hipoteca original se divide proporcionalmente, asignando a cada unidad su parte correspondiente de la deuda. Esto facilita la financiación de proyectos en etapas tempranas y reduce la burocracia en la subdivisión y registro de propiedades”, explicó García Malbrán.
“Esta iniciativa se alinea con prácticas internacionales exitosas. En Estados Unidos, instrumentos similares han facilitado el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios, permitiendo a los desarrolladores obtener financiamiento en etapas incipientes y a los compradores acceder a propiedades con financiamiento ya estructurado”, señaló Malbrán.
