Tras debatir durante un mes las posibles modificaciones a la Ley de Alquileres, la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación emitió el miércoles por la tarde un dictamen de mayoría impulsado por el oficialismo que incorpora incentivos fiscales para propietarios e inquilinos con el fin de mejorar la oferta de viviendas y mantiene los ejes centrales de la norma aprobada en 2020. Hay otros dos dictámenes de minoría.
Sin embargo, tanto inmobiliarios como inquilinos no están conformes con los aspectos que se proponen y creen que las fuerzas políticas están jugando una pulseada sin revisar en profundidad lo que necesita el sector.
De acuerdo a las opiniones de Adrián Torres, presidente de la Asociación Misionera de Inquilinos; y de Pablo Daviña, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, el problema pasa por la imposibilidad de la gente de acceder a un crédito inmobiliario debido a los requisitos bancarios inalcanzables y las altas tasas de interés que encarecen las cuotas, entre otros inconvenientes.
En Misiones hay cada vez más demanda de alquileres, la oferta no alcanza pero también se genera especulación de algunos para mejorar la rentabilidad.
En declaraciones a FM 89.3 Santa María de las Misiones, el referente de inquilinos indicó que “la demanda existe, es constante, y la oferta es escasa, pero también hay especulación, hay muchos departamentos vacíos no por decisión del propietario sino que son grandes grupos que manejan mucho y deciden tener vacío o explotar el precio al máximo. No hay una necesidad sino que es especulación”.
“La gente busca de todo, se arregla con lo que hay. Hay mucha demanda de casas y no se encuentran con tres habitaciones. Está todo muy caro y los precios distorsionados”; agregó.
Sobre el proyecto que está en discusión, Torres señaló que “teníamos expectativas pero la experiencia nos marca que siempre se manejan así y esta situación ya la venimos atravesando hace muchos años. En el debate aparecen todas las voces pero la problemática ameritaba un estudio más profundo de la situación porque ya hemos puesto en práctica una ley que generó perjuicios y ahora se podría trabajar con más tranquilidad”.
Sobre los cambios que, desde su punto de vista son necesarios, dijo que se debe “regular el mercado, los ajustes del precio del alquiler no pueden ser por libre albedrío, tampoco por los índices actuales (inflación y salario), hay una falta total de control del mercado, de un organismo que faculte el cumplimiento. Hacer una normativa y dejar librado a la Justicia ordinaria es una falta de respeto”.
También señaló que se violan derechos de los inquilinos permanentemente: “En el contrato surgen muchas violaciones a los derechos básicos de la persona y que eso no se regule es una falta de respeto. Hemos planteado que hay muchas cosas, no sólo el precio, el mercado requiere un abordaje más serio que eso no se ve”.
Sobre los precios consideró que “en algunos caso subieron más de 100%, hubo renovación de gente que ajustó no sólo más de 50% del índice de ajuste sino que renovaron contrato así que el ajuste fue brutal”.
Y reflexionó que “la casa propia está muy alejada de la realidad de la gente, los inquilinos deberían tener acceso al crédito, si alguien pudo alquilar 10 o 15 años debería poder pagar un crédito para su casa. Hoy los créditos hipotecarios no son accesibles”.
La voz de inmobiliarias
Por su parte, Pablo Daviña, presidente de la Cámara de Inmobiliarias de Misiones, opinó que “en todos los debates no hubo punto de entendimiento, no lo digo por propietarios o inquilinos, sino por el grupo que tiene mayor posicionamiento mediático en Buenos Aires, que son los inquilinos, que siempre fueron inflexibles aún perjudicando al resto de los inquilinos del país”.
“Lo que sucede es que el único producto que se mantiene un año congelado, en este proceso económico inflacionario, es el alquiler, no existe otro”, dijo criticando la ley actual.
Agregó que “es un gran perjuicio para quien pone el alquiler, un beneficio a medias para quien alquila porque se beneficia el primer año, pero el problema va a estar cuando le vence el contrato porque cada vez habrá menos ofertas de alquileres, porque al ser un mercado que no tiene incentivos desde el punto de vista económico, cada vez la gente construye menos para poner en alquiler”, explicó.
Continuando con las críticas, dijo: “Desde la Federación Inmobiliaria tenemos la posición de que los tres años son muchos porque dada la situación económica del país, en esta instancia, es muy largo plazo, entonces dos años era un tiempo en el cual estaban bastante de acuerdo hasta los inquilinos”.
El empresario sostuvo que el sistema actual de ajustar una vez al año “perjudica a los inquilinos del norte del país, donde el componente salario del norte o de Misiones dista mucho de lo que son los salarios en el centro o el sur. Entonces cuando uno habla de promedio, tenés algunos que no alcanzan la canasta básica y otros que la superan en cantidad, el tema es que nuestra zona siempre se ve perjudicada”.
Opinó que anteriormente “en materia de ajuste nunca fue un inconveniente porque se pactó de acuerdo a la realidad económica de la región y de acuerdo a los ajustes salariales de la región. Entonces el tipo de ajuste (nuevo) termina perjudicando a los inquilinos de acá”.
Falta de crédito
De acuerdo a Daviña, otro inconveniente es que “han crecido los inquilinos porque no hay créditos hipotecarios, y la única alternativa es alquilar. El Estado se hace el distraído y pone la responsabilidad en el propietario que tiene que soportar precios fijos”.
“No hay política para que la gente deje de alquilar, sin créditos cada vez va a haber más inquilinos y menos ofertas. En todo el país, no solamente en nuestra provincia”, opinó.
Y graficó la consecuencia: “La falta de oferta además eleva los precios. A menos oferta y escasez los precios suben, así que es complejo el panorama, creo que no habrá acuerdo, sólo ver quién tiene más votos en el recinto para ver cual prima”.
Por último, consideró que no se debe regular el mercado argentino porque “está atomizado, hay infinidad de oferentes, acá no sucede como en Berlín o Canadá donde los grupos económicos han concentrado gran cantidad de inmuebles. No es necesario regular un mercado que no está concentrado”.
Quieren bancarizar los pagos
En el dictamen del oficialismo, que obtuvo la mayoría, se defiende la Ley 27.551 pero introduce algunas novedades. Una de ellas, asignar a la Comisión de Defensa de la Competencia la atribución para dirimir en los conflictos que se susciten entre locatarios y locadores.
Por otra parte, la incorporación de una serie de incentivos fiscales para promover la oferta de inmuebles para alquiler, un cambio en el que coinciden todos los espacios.
Pero hay una tercera iniciativa en el texto que tiene que ver con la bancarización de los cobros de los alquileres. El dictamen de mayoría que impulsa el Frente de Todos incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen “los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario”.
