Alquilar se volvió toda una odisea en esta ciudad y es un drama que se profundiza día a día y semana tras semana. Paralelamente, la capital de Misiones se erigió como ciudad universitaria, con jóvenes de toda la región buscando estudiar algunas de las más de 180 carreras disponibles. ¿El resultado de esta combinación? Un sector que va rumbo al colapso.
La Ley 27.551 fue el comienzo de la crisis de oferta que hoy existe en el mercado de alquiler de departamentos y casas, aunque no es el único motivo de este presente. La inflación y la falta de créditos aceleraron los tiempos y desembocaron en este resultado. PRIMERA EDICIÓN consultó a referentes inmobiliarios, quienes brindaron un panorama actual y coincidieron en las críticas a la normativa nacional.
“No hay propiedades para alquilar”
La Presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones (CCPIM), María Bower, indicó que actualmente en Posadas existe oferta de inmuebles a la venta, pero aclaró que, prácticamente, no hay propiedades en alquiler en las inmobiliarias. “Hay algunos dueños directos que alquilan, pero con valores que no tienen nada que ver con los del mercado”, precisó
Luego, señaló que en estos momentos, quienes son inquilinos optan por permanecer en el inmueble, sin importar los costos, por la inseguridad que tienen de volver a conseguir otro departamento.
Bower marcó que la ley de alquileres actualmente vigente disminuyó la oferta y fue perjudicial tanto para el inquilino como para el propietario. “Al dueño del inmueble le planchan un año el precio. Y al inquilino, en el mes 13, ‘le tiran por la cabeza’ un aumento de casi el 100%, que es totalmente inesperado”, narró.
Por la normativa vigente, los incrementos anuales se fijan a partir del Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica a diario el Banco Central. Se trata de un índice basado en el promedio entre el Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mide el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
“Se usan como parámetro los salarios de Buenos Aires, que son sueldos que no se pagan en ninguna provincia; no es el índice indicado y perjudica aún más a los inquilinos del interior”, expresó la entrevistada.
La presidenta de la CCPIM evaluó que habría que sancionar una nueva ley que actualice los valores cada seis meses (como era con la legislación anterior) o que permita el libre trato entre las partes.
También advirtió por “falsos corredores inmobiliarios” sin títulos que realizan contratos por fuera de lo que establece la normativa que regula la actividad.
“Estamos yendo al colapso”
Luis Sosa, empresario inmobiliario, describió una alarmante situación en el sector de alquileres, al sostener que se está “yendo al colapso” por el exceso de demanda y la poca o nula oferta.
“Por suerte se entregaron algunas viviendas en el barrio Itaembé Guazú, porque sino, Posadas colapsaba”, especificó.
En esa línea, recalcó que en la ciudad existe un déficit habitacional, producto, según su testimonio, de la falta de una política que garantice el acceso a créditos hipotecarios para la construcción.”Las medidas del Gobierno nacional ‘te matan’ porque no te dan previsibilidad. Hoy es imposible acceder a un crédito para construir un edificio, porque los bancos no lo están dando o tiene tasas muy altas y con muchos requisitos. Tampoco hay incentivos para construir”, observó.
El expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones coincidió con Bower en las críticas a la ley de alquileres y apuntó que “generó un quilombo en el mercado”.
Alquileres a partir de $35 mil
Sosa y Bower estimaron que el alquiler más barato en Posadas hoy no baja de los $35 o 40 mil pesos, aunque aclararon que siempre depende de la zona y las condiciones del edificio.”Ya más cerca del centro arranca entre los $80 o 120 mil y de ahí para arriba”, mencionó la presidenta de la CCPIM.
“Un monoambiente nuevo en el centro de Posadas puede alcanzar los $80 mil”, agregó el empresario inmobiliario.
Proyecto para derogar la ley
Legisladores del oficialismo y de la oposición coinciden en que la nueva Ley de Alquileres, sancionada en 2020, fue un fracaso. En ese contexto, el diputado nacional Julio Cobos presentó un proyecto para derogarla y volver provisoriamente al sistema anterior, hasta que se apruebe una nueva norma.
Según manifestó el legislador, “la actual ley de alquileres no tuvo el efecto esperado y resultó desfavorable para los propietarios y para los inquilinos; y en el Congreso (a pesar de existir dos dictámenes) no se logra un consenso. Derogarla debe ser prioritario”.
Entre los fundamentos de su proyecto, el diputado explica que la ley trajo aparejada “una serie de complicaciones, ya que la misma impacta sobre el plazo mínimo de contratación (art. 1198 CCCN) y regulando el mecanismo de ajuste del precio (art. 14 NLA)”.
“Estos dos elementos, sumados a la regulación del depósito (art. 1196 CCCN) y de la garantía (art. 13 NLA) que debe aceptar el locador, y la obligación de declarar el contrato a la AFIP (art. 16 NLA) tienen entidad para alterar la ecuación económica del contrato, y disminuyen los incentivos para contratar desde el lado de la oferta”, consideró Cobos.
“La forma de contrarrestar estos desincentivos es mediante un incremento del precio del alquiler al inicio de la relación, lo que repercute en los costos de entrada del inquilino (depósito y garantía). Lo contrario al fin perseguido”, agrega.
“Un régimen con el que el mercado inmobiliario había funcionado más de 30 años (con períodos de estabilidad, de inflación, de convertibilidad) se distorsionó, generando un gran impacto negativo”, señaló el diputado de JxC.
Por esto, en la iniciativa manifiesta que “resulta menester” prolongar la discusión de una ley de alquileres con el tiempo necesario, y sin apuros “para no repetir los errores del pasado”. Mientras, hasta que eso ocurra, plantea que se derogue la ley vigente y se restablezca la regulación del Código Civil y Comercial de la Nación.
Falta de consenso
Consultado por la falta de consenso para tratar una nueva ley, Cobos argumentó: “Es muy difícil ponerse de acuerdo con la situación macroeconómica que tenemos hoy… Hay una inflación disparada, cada vez menos viviendas, no existe el crédito hipotecario en la Argentina, donde también hay cambios culturales… Contemplar todas estas cosas es muy complejo”, sentenció.
Suba de alquileres del 92% en abril
Al igual que el primer trimestre del año, abril será un mes difícil para los inquilinos que deben renovar el contrato de alquiler.
Es que una vez comenzado el próximo mes, los contratos que se firmaron en abril de 2021 y abril de 2022 tendrán una actualización del 92,06%, tal como lo marca la vigente Ley de Alquileres N°27.551, que toma como referencia la evolución de la pauta inflacionaria y de la suba salarial.
Durante el período febrero 2022-febrero 2023, la suba interanual de precios superó el 102% (de acuerdo al INDEC). Es decir que, para el mes de abril, los propietarios quedarían 10 puntos por debajo de la inflación teniendo en cuenta el índice de actualización que se aplica actualmente, por lo cual existe un descontento generalizado en todas las partes.
De esta manera, por ejemplo, un inquilino que paga $30.000 mensuales por un departamento, pasará a abonar cerca de $58.000; mientras que, para aquellas propiedades por las que se paga un alquiler de $50.000, la cuota mensual pasará a ser de $96.000.
El incremento de abril es el máximo hasta el momento desde que se sancionó la normativa actual, aunque ya adelantan que el porcentaje de suba superará los tres dígitos en los próximos 60 días.
