El mercado inmobiliario misionero atraviesa un momento de reacomodamiento, con señales distintas según el segmento que se observe. La compraventa sigue condicionada por la falta de financiamiento, las dificultades para concretar operaciones y una brecha cada vez más visible entre los precios pretendidos por los propietarios y los valores que los compradores están dispuestos a pagar. En paralelo, los alquileres muestran una desaceleración, pero el peso de las expensas y los servicios empuja a muchos inquilinos a buscar alternativas fuera del centro de Posadas.
Así lo describió Julia Acosta Azoya, miembro de la comisión directiva de la Cámara Inmobiliaria de Misiones y de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, en diálogo con FM 89.3 Santa María de las Misiones, donde trazó una radiografía del sector y diferenció dos escenarios: por un lado, el mercado de compraventa; por otro, el de alquileres.
“Acá tenemos que ver que una cosa son los alquileres y otra cosa son las ventas”, planteó al inicio de la entrevista. Y, al analizar el segmento de compraventa, puso el foco en uno de los factores que más expectativas había generado en los últimos meses: los créditos hipotecarios.
“Todos coincidimos en que el crédito hipotecario está parado en este momento. Esto, que era la gran esperanza de la vivienda, hoy por hoy está supertranquilo”, sostuvo y explicó que antes de cada entrevista procura consultar con colegas para ofrecer una mirada más objetiva. Según detalló, la Cámara cuenta con un grupo de Whatsapp integrado por alrededor de 350 matriculados, lo que permite tomar el pulso del mercado a partir de la experiencia cotidiana de corredores inmobiliarios de distintos puntos de la provincia.
La referente inmobiliaria remarcó que los créditos hipotecarios “nunca terminaron de despegar” y enumeró varios obstáculos que traban las operaciones: tasas elevadas, ingresos que no alcanzan para calificar y propiedades que no cumplen con los requisitos exigidos por las entidades financieras.
En ese contexto, la compraventa se mueve con lentitud. Acosta Azoya señaló que el mercado inmobiliario suele tener ciclos y recordó que durante la pandemia hubo una fuerte demanda de loteos. Actualmente, en cambio, la búsqueda se concentra principalmente en casas de barrio, con valores de hasta 80.000 o 90.000 dólares, que son las propiedades que hoy registran mayor interés.
También mencionó que los edificios “en pozo” continúan siendo una alternativa para quienes buscan una primera inversión, especialmente en departamentos de un dormitorio. Sin embargo, aclaró que, al igual que el resto de la economía, ese circuito también se encuentra ralentizado.
Consultada sobre cuántos edificios en pozo existen actualmente en Posadas, admitió que no hay una cifra precisa. “La verdad que no sé precisar, y no sé ni si la Municipalidad lo puede precisar”, respondió. Según explicó, la dificultad está en que existen proyectos que se iniciaron hace años y aún no finalizaron. A eso se suman edificios desarrollados por constructoras reconocidas, más fáciles de identificar, y otros proyectos impulsados por particulares que se agrupan con capital propio para desarrollar unidades y luego venderlas al público.
“Estaría buenísimo que lo tengan, porque es una información que necesitamos todos y es la pregunta del millón”, señaló sobre la necesidad de contar con datos más precisos respecto de los emprendimientos activos en la ciudad.
Más carteles de venta y precios sobrevaluados
Uno de los fenómenos más visibles en Posadas, especialmente dentro de las cuatro avenidas, es el crecimiento de propiedades ofrecidas en venta. Según Acosta Azoya, hace algunos años era poco frecuente ver varios carteles en una misma cuadra, mientras que ahora esa imagen se volvió más habitual.
La explicación, indicó, tiene varias aristas. En muchos casos se trata de viviendas antiguas del casco céntrico, cuyos primeros propietarios ya fallecieron y que pasaron a manos de hijos o herederos. “En el casco céntrico hay muchas viviendas de larga data. Entonces probablemente el primer dueño ya no está, después pasa el segundo dueño, después pasan los hijos. Cuando hay titularidad compartida, a veces prefieren desprenderse”, explicó.
Sin embargo, el principal problema no es solo la cantidad de propiedades ofrecidas, sino la forma en que se fijan los precios. Para la referente de la Cámara Inmobiliaria, muchos propietarios establecen valores en función de sus necesidades personales y no de los parámetros reales del mercado.
“El error es fijar un precio en función de la necesidad. Por eso vamos a seguir viendo esos carteles y se van a seguir sumando carteles. Porque la gente fija los valores en función de la necesidad, y claramente no es así”, advirtió.
Como ejemplo, mencionó el caso de una propiedad ubicada sobre la costanera de Posadas por la que se pide un millón de dólares. Según dijo, al calcular la incidencia del metro cuadrado -es decir, el valor que un desarrollador estaría dispuesto a pagar por la tierra en función de la rentabilidad futura del proyecto- ese valor supera referencias de zonas premium de Buenos Aires.
“Puerto Madero, que es la zona más cara de Buenos Aires, la más exclusiva, le supera en valor de incidencia de metro cuadrado. Sacando la cuenta, este valor le supera”, afirmó.
Acosta Azoya aclaró que este tipo de valores distorsionan las expectativas del mercado, porque otros propietarios pueden tomar esos precios como referencia y trasladarlos a sus propios inmuebles. “Ahí empieza esa burbuja que la verdad no tiene ‘jeito’, como dice el brasileño, porque nadie te va a comprar lo que no tiene precio”, graficó.
La entrevistada insistió en la responsabilidad de los intermediarios al momento de asesorar a los propietarios. Comparó esa tarea con la de un médico: “Te tengo que decir cuál es tu problema o cuál es la situación, no lo que querés escuchar, siempre de manera profesional y respetuosa”.
Al ser consultada sobre si hay propiedades sobrevaluadas en Posadas, fue directa: “Muchísimas. La gran mayoría”.
Según explicó, la falta de circulante también incide en la negociación. En un escenario de menor disponibilidad de dinero, quien tiene efectivo lo hace valer más. Eso genera una distancia entre lo que el comprador está dispuesto a pagar y lo que el vendedor pretende recibir.
“Hay una oferta, hay una demanda, pero si dista mucho lo que estoy dispuesto a pagar y lo que el otro está dispuesto a vender, no se va a encontrar nunca un punto de equilibrio”, señaló.
Por eso, anticipó que muchos carteles seguirán en las veredas durante largo tiempo. Incluso explicó que, cuando una propiedad no se vende, algunos propietarios suman nuevos carteles de distintas inmobiliarias, con la expectativa de aumentar las chances de venta. Sin embargo, aclaró que los corredores matriculados trabajan en red, por lo que entregar una propiedad a un profesional puede implicar que esa oferta circule entre muchos colegas.
“Nosotros estamos en una red donde somos 350 matriculados. Si una persona me da a mí el inmueble a la venta, es como que se lo diera a 350”, explicó. De todos modos, reconoció que la confianza es un punto central al momento de elegir a quién entregar una propiedad para su venta. “Es tu patrimonio lo que está en juego”, remarcó.
Alquileres: más oferta de departamentos chicos
En el mercado de alquileres, Acosta Azoya marcó una diferencia respecto de la percepción general. Según sostuvo que “los alquileres no están elevados actualmente. Para nada. De hecho, hay un desaceleramiento. Ya hace varios meses que venimos en desacelere”, afirmó.
Luego explicó que existen cambios según las tipologías. En otros momentos hubo una fuerte demanda de departamentos de un dormitorio, pero hoy esa situación se modificó. Actualmente hay mayor oferta de ese tipo de inmuebles, en parte porque algunos jóvenes profesionales o trabajadores independientes que habían decidido independizarse debieron volver a sus hogares familiares por la situación económica.
También influyó la baja demanda estudiantil, un segmento que tradicionalmente absorbe departamentos chicos. “Hay mucha oferta de inmuebles de un dormitorio”, indicó.
En contrapartida, creció la demanda de casas. “Sí creció la demanda de casas. Eso sí, creció”, señaló.
Acosta Azoya consideró que el mercado de alquileres podría estar acercándose lentamente a un punto de equilibrio entre oferta y demanda. Aclaró, sin embargo, que esa lectura cambia mes a mes. Según dijo, hace uno o dos meses la sobreoferta era más marcada, mientras que en las últimas semanas se percibe mayor movimiento en consultas.
“En este último mes se siente, o al menos ya cuando suena más el teléfono, como que esa brecha se va alejando de la sobreoferta para ir de a poquito acercándose al punto de equilibrio, que sería ideal entre oferta y demanda”, explicó.
El peso de las expensas y los servicios
Otro fenómeno que atraviesa el mercado de alquileres en Posadas es la búsqueda de viviendas fuera de la zona céntrica. La empresaria señaló que esa tendencia viene desde hace tiempo, pero se acentuó en el último período. Para ella, el motivo principal no es estrictamente el monto del alquiler, sino el costo total de vivir en departamentos céntricos, especialmente por expensas y servicios.
“El tema no son los alquileres, chicos. No son los alquileres, el monto. El tema acá son los servicios”, remarcó.
Dentro de las cuatro avenidas, gran parte de la oferta de alquiler corresponde a departamentos. Esos inmuebles pagan expensas, que a su vez están compuestas por servicios y gastos comunes que se encarecieron de manera significativa.
La referente inmobiliaria citó casos de departamentos de dos dormitorios en el centro con 200.000 pesos mensuales de expensas, a lo que debe sumarse la tarifa de luz particular de cada unidad.
“Las expensas se han disparado tanto que inclusive hay propietarios que tuvieron o tienen que bajar muchísimo su expectativa de valor, porque si no, no alquilan”, explicó.
Acosta Azoya contó que en su oficina hubo casos de contratos que venían con ajustes cuatrimestrales y, al momento de renegociar, los dueños decidieron mantener el valor y recién ajustar más adelante. “Acá todo el mundo está haciendo un esfuerzo compartido”, sostuvo.
Preocupación por la desregulación
Al ser consultada sobre la principal preocupación actual del sector inmobiliario, la empresaria advirtió: “Nuestra principal preocupación ahora es el consumidor. El público que consume. Hoy por hoy, con todo este movimiento de cambio de leyes y demás intenciones, hay un riesgo que está sufriendo y que le puede generar al consumidor”.
La representante de la Cámara Inmobiliaria aclaró que el problema no es la competencia. “La competencia va a haber siempre en todos los rubros”, dijo, y agregó que incluso puede ser positiva porque obliga a mejorar.
“La competencia es buena porque en muchas ocasiones nos ayuda a sacudirnos un poco. Como dice el dicho, a veces uno piensa que tiene la vaca atada y no, no tiene la vaca atada”, expresó. La preocupación, precisó, “es que ingresen actores que no tienen formación, que no tengan información, que no tengan una responsabilidad y que su mal actuar no tenga una consecuencia”, planteó.
En ese sentido, dijo que no le preocupa la desregulación en sí misma, sino sus consecuencias. Como ejemplo, mencionó el riesgo de personas que operen de manera virtual, tomen reservas de dinero y luego desaparezcan. “Estamos hablando del patrimonio de las personas”, subrayó.
Acosta Azoya explicó que para obtener la matrícula como corredor inmobiliario se requiere formación universitaria, capacitación constante, certificado de antecedentes penales y una garantía que respalde la actividad. Incluso mencionó que el sector tiene prevista una nueva formación para el 18 de julio, como parte de las instancias de actualización permanente.
“Si tenemos antecedentes penales, no podemos ingresar. Tenemos que presentar una garantía que respalde nuestra actividad”, detalló.
También aclaró que contratar un servicio inmobiliario no es obligatorio. Cada persona puede decidir si acude o no a un corredor matriculado. Sin embargo, remarcó que el servicio existe porque facilita operaciones complejas, especialmente cuando está en juego el patrimonio familiar.
“Si quiero tomar un servicio inmobiliario, lo tomo. Si no lo quiero tomar, camino, golpeo la mano y busco. Eso no es un paso obligado. A mucha gente le facilita, sí, es verdad, por eso existimos”, explicó.
La referente insistió en que el punto central es no dejar desprotegido al consumidor, que muchas veces no tiene herramientas para verificar aspectos técnicos o legales de una operación. Mencionó, por ejemplo, la titularidad del inmueble, la constatación del dominio o las condiciones de una venta en cuotas. “Hay cosas finitas que necesitan una formación y un asesoramiento”, sostuvo.
Por último, remarcó que cuando un corredor inmobiliario matriculado actúa mal, el consumidor tiene una vía de reclamo ante el Colegio que regula la matrícula. Sin ese control profesional, advirtió, la persona quedaría obligada a acudir a organismos generales de defensa del consumidor.
“El consumidor no va a tener dónde reclamar. Y ustedes saben que hoy, si no tenés un colegio que regula una actividad, ¿a dónde caés? Caés al servicio al consumidor. No tengo nada contra el servicio al consumidor, pero es una bolsa sin fondo”, concluyó.
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