En la nota del 14 de julio comenzamos a abordar temas de medianería que actualmente forman parte de la mayoría de los reclamos de los vecinos. Dada la extensión de la problemática, nos pareció oportuno ocuparnos de temas conexos que tienen que ver con las consultas, quejas y reclamos entre vecinos, a fin de darle el encuadre legal que corresponda. Así, surgen planteos para los cuales el CCCN nos da respuestas.
¿Puedo construir vistas en los muros linderos? La regla general es que si la pared es medianera, no se pueden abrir vistas. El Código solo permite luces, es decir ventanas pequeñas que sirven para iluminación y/o ventilación, cuyo tamaño deberá adecuarse a las disposiciones de las normas locales y que deben colocarse sobre 1,80 metro de altura, medidas desde la superficie más elevada del suelo frente a la abertura.
Las vistas directas son las ventanas colocadas sobre cualquier pared paralela al eje medianero, que dan una visión directa sobre el inmueble lindero. Con respecto a ellas, el art. 1.978 del CCCN exige una distancia mínima de 3 metros del eje de la medianera, o sea, medida desde la ventana hasta el eje.
La vista lateral es la que se tiene desde una ventana colocada en un muro que no es paralelo al eje medianero, pero desde la cual se puede observar el inmueble lindero, por ejemplo, las ventanas ubicadas en el contrafrente. En este caso, las ventanas no pueden estar a menos de 60 centímetros del eje medianero (art. 1.978 CCCN).
Ahora bien, estas distancias mínimas no se aplican en el caso que la visión esté impedida por elementos fijos de material no transparente, como por ejemplo paños fijos de vidrio traslúcido o ladrillos de vidrio.
Por otra parte, quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo, o sea, el que pertenece a uno solo de los colindantes, no puede impedir que el otro colindante ejerza su derecho de elevar otro muro, aunque le prive de la luz o de la vista. (art. 1.981).
¿Puedo hacer mejoras en el muro medianero? Los condóminos están obligados a pagar los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared cuando se trata de mejoras necesarias, pero no para aquellas que tienen el carácter de útiles o suntuarias que no son beneficiosas para el vecino colindante (art. 2.027). Hay que tener en cuenta que la contribución en los gastos será en proporción a sus derechos, con lo cual el prorrateo de los gastos puede ser diferente para cada uno de los vecinos porque sus respectivas titularidades pueden verificarse hasta una altura o longitud distintas, aunque abarquen la totalidad del espesor de la pared.
¿Qué ocurre con los árboles o arbustos que se encuentran en el eje medianero? Son medianeros el árbol o arbusto, se trate de contiguos o encaballados, es decir, sea que estén totalmente en el terreno de uno de los vecinos (contiguo) o se encuentre parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes (encaballado). Este principio se aplica tanto en los predios urbanos como en los rurales.
¿Qué pasa si el árbol o arbusto causan perjuicio? En este caso, cualquiera de los condóminos puede solicitar, en cualquier tiempo, que el árbol o arbusto sean arrancados a costa de ambos, salvo que se pueda evitar mediante el corte de sus ramas o raíces.
¿Qué pasa si el árbol se seca o se cae? Si ocurriese esta situación, solo puede reemplazarse con el consentimiento de ambos condóminos.
¿Qué ocurre con los árboles, arbustos u otras plantas que están en el inmueble vecino, pero causan molestias que exceden la normal tolerancia? En este caso, el vecino afectado puede exigir que sean retirados, salvo que el problema se solucione con el corte de ramas y este corte evite las molestias. En el caso que las raíces penetren en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo (art. 1.982).
¿Qué ocurre en los inmuebles rurales? En los inmuebles ubicados fuera del núcleo de población o sus aledaños, nos encontramos con normativas referidas al CERRAMIENTO FORZOSO RURAL (art. 2.031). En este caso, el titular del inmueble tiene el derecho de levantar o excavar un cerramiento. De hecho, en muchos códigos rurales se impone al propietario de un inmueble rural la obligación de cercarlo o alambrarlo en todo su perímetro, a la vez que se obliga al propietario lindero a pagar los gastos de construcción de un cerco que contribuya a cerrar su propiedad en la extensión lineal que aprovecha.
Este cerramiento siempre es MEDIANERO, por lo cual quien lo hace, tiene derecho a reclamar al condómino la mitad de su valor (art. 2.032).
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar el cobro de la medianería? En primer lugar, dado que la acción persigue el cobro de un crédito referente a la construcción de un muro, estamos ante el ejercicio de un derecho personal, por lo cual se aplica la regla general del artículo 2.560, es decir 5 años. Si el reclamo se refiere a la responsabilidad civil, por daños y perjuicios, el plazo es de 3 años. (art. 2.561).
¿Desde cuándo se inicia el cómputo de ese plazo, o sea, el inicio del curso de la prescripción extintiva? El inicio del curso de la acción, cuando se trata del muro de cerramiento, se inicia desde el comienzo de su construcción, y en el caso del muro de elevación o el enterrado, se inicia desde la utilización efectiva por parte el titular colindante.
Por último, queremos reiterar la posibilidad de recurrir a los Centros de Mediación de la Municipalidad de Posadas, antes de plantear el reclamo en sede judicial, teniendo en cuenta la rapidez de la solución y economía de recursos. Conforme a los registros de dichos Centros, en la mayoría de los casos los conflictos se resuelven mediante los acuerdos de mediación y, lo más importante, se sostienen en el tiempo, acuerdo que, al tener carácter legal, quien lo incumple es susceptible de recibir una sanción ya que otorga el derecho a la otra parte de presentarse ante la Justicia y notificar su incumplimiento.
