El relevamiento que ubicó a Posadas entre las ciudades con los alquileres más caros del interior del país abrió un fuerte contrapunto entre los distintos actores del mercado inmobiliario. Mientras la Asociación de Inquilinos de Misiones advirtió sobre el peso de los alquileres en los salarios y sus consecuencias sociales, desde el Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones cuestionaron la representatividad del informe y aseguraron que en la ciudad existe una amplia variedad de precios.
En diálogo con FM 89.3 Santa María de las Misiones, Mariela Amarilla, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, afirmó que “no estamos muy de acuerdo con esos relevamientos a nivel nacional. Cada provincia tiene su idiosincrasia e incluso dentro del interior de la provincia el mercado fluctúa”.
Amarilla se refirió al informe elaborado por Reporte Inmobiliario, que ubicó a Posadas entre las plazas más caras del interior argentino, y sostuvo que el mercado inmobiliario se encuentra determinado principalmente por la oferta, la demanda y el valor que los usuarios están dispuestos a pagar por cada propiedad. Según explicó, actualmente existe “muchísima oferta” de viviendas en alquiler y consideró que presentar a Posadas como una de las ciudades más caras puede responder a una lectura parcial del mercado.
“Me parece que decir que es el alquiler más caro del país puede ser simplemente un título, porque hoy hay para todos los precios y para todos los bolsillos”, sostuvo. La dirigente reconoció, sin embargo, que hay otros costos que sí alcanzaron niveles elevados, entre ellos los gastos de ingreso a una propiedad, las condiciones en las que debe entregarse al finalizar el contrato y el valor de los servicios.
También mencionó el impacto de las expensas en los departamentos, especialmente en edificios que cuentan con servicios comunes, amenities y estructuras que requieren mantenimiento permanente.
Departamentos desde $200.000 y alquileres de lujo
Amarilla aseguró que en Posadas es posible encontrar monoambientes o departamentos de un dormitorio desde $200.000, principalmente en sectores cercanos al campus universitario y orientados a estudiantes. En el centro de la ciudad, indicó que los departamentos de un dormitorio pueden ubicarse entre $300.000 y $350.000, mientras que una vivienda de dos dormitorios destinada a una familia puede encontrarse desde aproximadamente $500.000. Esos valores se encuentran por debajo del promedio cercano a los $900.000 difundido en el relevamiento nacional.
Amarilla aclaró que también existen alquileres en ese segmento superior, pero señaló que suelen corresponder a inmuebles con otras características, como pileta, salón de usos múltiples, amenities, ubicación privilegiada o mayores dimensiones. Además, remarcó que el mantenimiento de este tipo de inmuebles implica costos importantes para los propietarios y que los corredores inmobiliarios actúan como mediadores entre ambas partes.
Desde el Colegio, agregó, trabajan de manera directa con los dueños para facilitar acuerdos cuando aparece un inquilino que reúne los requisitos, pero necesita adaptar las condiciones de pago. Según detalló, se realizan bonificaciones por dos o tres meses, acuerdos particulares sobre los aumentos y negociaciones personalizadas entre propietarios e inquilinos. “Tenemos este inquilino, cumple los requisitos, pero puede pagar de esta manera”, ejemplificó sobre las conversaciones que mantienen con los propietarios.
El Colegio también participa de relevamientos mensuales realizados por la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, con la intervención de 23 instituciones de todo el país. Para Amarilla, las comparaciones con Buenos Aires deben considerar que la capital del país presenta un mercado mucho más grande, salarios diferentes y otras condiciones económicas.
Más oferta y contratos adaptados a cada caso
La presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios afirmó que la demanda de alquileres se mantiene porque todas las personas necesitan un lugar donde vivir. Dentro del mercado conviven nuevos inquilinos, personas que renuevan sus contratos, familias que buscan una vivienda más amplia y otras que necesitan reducir sus gastos y mudarse a espacios más pequeños. Según su interpretación, esos movimientos son los que impulsan la oferta y la demanda.
Luego defendió los cambios introducidos tras la derogación de la Ley de Alquileres y la entrada en vigencia del decreto nacional que otorgó mayor libertad contractual. Aseguró que la nueva normativa agilizó el mercado y permitió celebrar contratos por seis meses, un año u otros períodos, según las necesidades de las partes. “La voluntad de las partes es la que manda”, afirmó.
También defendió el trabajo de los corredores inmobiliarios y señaló que deben administrar propiedades que, en muchos casos, no les pertenecen y que representan un patrimonio de alto valor. Como ejemplo, mencionó que un inmueble ubicado en el centro de Posadas puede valer alrededor de 100.000 dólares, por lo que el propietario lo entrega bajo el compromiso de que el inquilino pagará mensualmente y lo devolverá en tiempo y forma.
Amarilla admitió que los salarios se encuentran bajos y que los aumentos de los alquileres no siempre acompañan la evolución de los ingresos de los inquilinos a lo largo del año. No obstante, afirmó que esas dificultades suelen abordarse mediante la negociación, en algunos casos, las conversaciones para renovar un contrato comienzan tres meses antes de su vencimiento, incluso por iniciativa de los propios propietarios, lo querefleja el trabajo profesional que existe detrás de cada operación.
También señaló que, tras la desregulación, ingresaron al mercado numerosos departamentos, torres y complejos habitacionales, lo que amplió la oferta disponible en Posadas.
Consultada sobre cuánto de sus ingresos destina una familia al alquiler, Amarilla no brindó un porcentaje determinado, pero insistió en que el mercado actual se encuentra atravesado por la negociación. Como ejemplo, mencionó el caso de dos departamentos a estrenar ubicados en una misma torre: uno orientado hacia el frente fue alquilado a un valor y otro ubicado en la parte trasera se cerró por un precio diferente.
Según explicó, las diferencias pueden depender de la ubicación dentro del edificio, las características de la propiedad, la demanda y el resultado de la negociación entre las partes. “El mercado hoy va por la negociación”, resumió.
Atrasos, pero no morosidad generalizada
La referente inmobiliaria se refirió además a las dificultades de pago y evitó hablar de una morosidad extendida. En cambio, señaló que se observan atrasos de algunos días, muchas veces vinculados con las fechas en las que los trabajadores cobran sus salarios.
Explicó que los alquileres se pagan por mes adelantado. Es decir, el inquilino abona para ocupar la vivienda entre el día 1 y el 30 o 31 de cada mes. Por usos y costumbres, el vencimiento suele fijarse alrededor del día 10. Por lo tanto, una persona que paga el 11 o el 12 ya se encuentra técnicamente en mora, aunque no necesariamente atraviese un incumplimiento grave.
“Valoramos mucho al inquilino que nos llama y nos dice: ‘A mí recién me pagan el día 13’ o ‘me están pagando en cuotas’”, explicó.
Para Amarilla, debería hablarse de morosidad propiamente dicha cuando una persona acumula dos o tres alquileres vencidos, y no por algunos días de atraso. Uno de los comportamientos que sí observan con frecuencia es que los inquilinos abonan primero el alquiler y postergan el pago de las expensas para el resto del mes. “Eso habla de una economía muy ajustada en muchos casos”, reconoció.
Contrapunto con los inquilinos
La postura de Amarilla contrasta con la expresada previamente por Adrián Torres, titular de la Asociación de Inquilinos de Misiones, también en diálogo con FM 89.3 Santa María de las Misiones.
Torres sostuvo que los precios de los alquileres deben compararse con el poder adquisitivo local y señaló que los salarios de Posadas son inferiores a los de ciudades como Buenos Aires, Córdoba, Neuquén o Tierra del Fuego. Según afirmó, aunque Posadas aparezca quinta o sexta en una tabla de precios nominales, podría ubicarse entre las ciudades más costosas si se midiera qué porcentaje del ingreso familiar debe destinarse a la vivienda.
El representante de los inquilinos también advirtió que numerosas familias se ven obligadas a mudarse de departamentos de dos o tres ambientes a monoambientes, regresar a la casa de sus padres o trasladarse a localidades más alejadas como Garupá, y además, cuestionó los contratos de seis meses, los ajustes trimestrales, los requisitos salariales y la negativa de algunos propietarios a aceptar niños o mascotas.
Amarilla, en cambio, considera que la diversidad contractual agilizó el mercado, permitió incorporar más viviendas y abrió mayores posibilidades de negociación.
No obstante, ambas miradas coinciden en un punto: los salarios se encuentran rezagados y muchas familias afrontan dificultades para sostener simultáneamente el alquiler, las expensas y los demás gastos cotidianos.
Locales comerciales y nuevas centralidades
La presidenta del Colegio también analizó la situación de los alquileres comerciales y sostuvo que el cierre de negocios no puede atribuirse únicamente al valor de los locales. Según explicó, el alquiler es una de las variables que afectan a un comercio, pero también influyen el contexto económico, las ventas, los costos operativos y la inversión necesaria para mantener la actividad.
Desde el Colegio recomiendan a los corredores matriculados facilitar las negociaciones para que los comerciantes puedan ingresar a los locales y sostener sus emprendimientos. “Damos muchas facilidades porque entendemos que detrás de eso hay una gran inversión”, señaló.
Como ejemplo, Amarilla mencionó el nuevo Paseo Bencivenga, cuya comercialización estuvo a su cargo. El espacio tiene prevista su inauguración para noviembre y, según indicó, ya cuenta con prácticamente el 100% de ocupación reservada o señalada. La demanda, explicó, proviene principalmente de pequeños comerciantes y emprendedores que buscan contar con un local propio.
Finalmente, consideró que el mercado comercial no se limita al centro de Posadas, donde los locales suelen requerir inversiones elevadas y, en muchos casos, solo pueden ser sostenidos por empresas de mayor tamaño, y destacó el crecimiento de locales pequeños en los barrios, impulsado por emprendedores y showrooms. A su entender, esa expansión hacia distintas zonas de la ciudad contribuye a generar una mayor dinámica comercial.
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