La crisis habitacional en la Argentina mantiene una dimensión estructural que atraviesa gobiernos y ciclos económicos. Un nuevo informe del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA), impulsado por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), detectó que 5.743.365 hogares presentan algún tipo de déficit habitacional, mientras que el país necesita cerca de 1,7 millones de viviendas nuevas para atender los casos más críticos. El estudio también reveló que cuatro de cada diez hogares registran carencias vinculadas con la vivienda, los servicios o el entorno urbano.
El observatorio está presidido por Gustavo Llambías, en representación de la AEV-CEDU, y tiene como coordinador al economista Federico González Rouco, especialista en mercado inmobiliario y de Empiria Consultores.
La iniciativa buscará generar información periódica sobre el acceso a la vivienda con una metodología que permita orientar políticas públicas y decisiones del sector privado.
Uno de los principales aportes del trabajo consiste en ampliar la forma de medir el déficit habitacional. En lugar de limitarse a distinguir entre déficit cuantitativo y cualitativo, el OFAVA incorporó cuatro categorías que contemplan tanto la necesidad de viviendas nuevas como las mejoras edilicias, el acceso a servicios básicos y las condiciones ambientales del entorno. Además, el indicador se actualizará cada trimestre con datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), lo que permitirá seguir la evolución del problema sin esperar los resultados de un nuevo censo.
Un problema que permanece desde hace una década
Los datos muestran que el déficit habitacional prácticamente no cambió durante los últimos diez años. En 2016 alcanzaba el 42,3% de los hogares, bajó hasta el 39,8% en 2019, volvió a subir durante la pandemia y actualmente se ubica en el 38,7%, un porcentaje que confirma el carácter estructural del problema.
González Rouco explicó: “Desde hace una década el déficit oscila cerca del 40%. Hubo una mejora entre 2016 y 2019 impulsada por una mayor inversión en servicios y algo más de financiamiento, pero la pandemia volvió a deteriorar la situación. Después hubo cierta recuperación y desde entonces los cambios fueron mínimos”.
El economista sostuvo que la falta de crecimiento económico, la escasez de empleo formal y la ausencia de financiamiento explican buena parte del estancamiento. A ese escenario sumó la discontinuidad de las políticas habitacionales. Según indicó, cada administración aplicó una estrategia distinta y eso impidió consolidar programas de largo plazo.
Para González Rouco, el déficit también refleja la falta de continuidad institucional. “En los últimos años cada gobierno tuvo una lógica diferente en materia de vivienda y eso terminó afectando las posibilidades de acceso”, sostuvo.
No solo faltan viviendas, también mejoras y servicios
El informe rompe con una idea instalada: el principal problema no consiste únicamente en construir viviendas nuevas. Del total de hogares con déficit habitacional, alrededor de 1,56 millones necesitan reemplazar la vivienda porque resulta irrecuperable o se ubica en zonas donde no es posible seguir viviendo. En cambio, otros 4,69 millones requieren obras de refacción, ampliaciones, conexiones a agua potable o cloacas, o mejoras vinculadas con infraestructura básica.
“El principal problema no es la falta de vivienda, sino la calidad de la vivienda en la que viven millones de familias. Hay cerca de seis millones de hogares con déficit, pero más de cuatro millones pueden permanecer donde viven si reciben financiamiento para realizar mejoras o acceder a servicios”, señaló González Rouco.
El especialista remarcó que esa diferenciación resulta clave para diseñar políticas públicas más eficientes. Mientras algunos hogares necesitan una vivienda nueva, otros requieren créditos pequeños para conectar la vivienda a la red de agua o cloacas, ampliar una habitación o realizar reparaciones estructurales.
También Llambías advirtió que las viviendas ubicadas en zonas inundables o junto a basurales exigen soluciones urbanísticas específicas, con participación coordinada entre Nación, provincias y municipios para definir nuevos lugares donde relocalizar a esas familias.
Potenciar el crédito hipotecario sería clave
El informe también muestra que el déficit habitacional disminuye a medida que aumentan los ingresos de los hogares. En el 10% de la población con menores recursos, más de cuatro de cada diez familias presentan algún tipo de carencia habitacional, mientras que en el decil de mayores ingresos ese porcentaje desciende hasta el 22%.
Para los especialistas del observatorio, esa diferencia confirma que el acceso al crédito y al financiamiento constituye una herramienta decisiva para reducir el déficit habitacional, ya que permite realizar mejoras, ampliar viviendas o acceder a una propiedad sin depender exclusivamente de la construcción pública.
Otro aspecto que destacó González Rouco es la necesidad de generar información permanente para evaluar la evolución del mercado. En ese sentido, el observatorio también desarrollará el Índice de Actividad del Desarrollo Inmobiliario (IADI), un indicador trimestral que medirá la evolución de las ventas, la construcción, la inversión, el financiamiento y las expectativas del sector.
El objetivo consiste en contar con una referencia periódica que permita anticipar tendencias y evaluar el impacto de las políticas vinculadas con el acceso a la vivienda.
Financiamiento, construcción y alquileres
El observatorio también puso el foco sobre la producción de viviendas. De acuerdo con las estimaciones presentadas por González Rouco, cerca del 75% de las viviendas que se construyen cada año proviene del sector privado, tanto mediante desarrollos formales como a través de procesos de autoconstrucción. El sector público conserva un rol importante, aunque gran parte de esa actividad depende de los institutos provinciales de vivienda.
El especialista sostuvo que Argentina construye prácticamente el mismo volumen de viviendas que hace tres décadas, pese al fuerte crecimiento poblacional registrado durante ese período.
A esa realidad se suman mayores costos de construcción, dificultades para acceder al financiamiento y un mercado de capitales que todavía no logra canalizar recursos suficientes hacia el desarrollo inmobiliario.
Otro aspecto destacado del informe se refiere al mercado de alquileres. Para González Rouco, el alquiler debe dejar de verse como un problema y convertirse en una herramienta para ampliar el acceso a la vivienda. En ese sentido, destacó las políticas que algunas provincias y la Ciudad de Buenos Aires impulsan para facilitar garantías, mejorar la oferta y reducir las barreras de ingreso.
También consideró imprescindible evitar cambios regulatorios que generen incertidumbre entre los inversores, porque ese escenario termina reduciendo la oferta disponible y dificulta todavía más el acceso a una vivienda.
El OFAVA también buscará elaborar un índice de actividad del desarrollo inmobiliario que permita seguir la evolución de las inversiones, la construcción, el financiamiento y las expectativas del sector, con información periódica generada por los propios actores del mercado.
Para Llambías, el desafío consiste en transformar información dispersa en una herramienta útil para diseñar soluciones concretas. Concluyó: “El acceso a la vivienda necesita políticas sostenidas y diagnósticos precisos. Medir correctamente el problema constituye el primer paso para empezar a resolverlo”, cerró.
Jóvenes y provincias del norte, los más afectados
El trabajo también refleja profundas diferencias territoriales. Las provincias con mayor déficit habitacional son Jujuy, San Juan, Tucumán, Chaco y Salta, mientras que Tierra del Fuego, la Ciudad de Buenos Aires, Río Negro, San Luis, Chubut y Neuquén presentan los mejores indicadores. En algunos casos el déficit ronda el 11%, mientras que en otros supera el 70%.
Según González Rouco, en el norte argentino predominan los problemas asociados a viviendas ubicadas en entornos vulnerables o con severas deficiencias edilicias, mientras que el sur exhibe mejores indicadores gracias a una menor densidad poblacional y políticas provinciales sostenidas.
Otro de los focos del informe aparece entre los jóvenes. El 48% de las personas de entre 25 y 35 años enfrenta problemas habitacionales si se considera tanto el déficit de quienes ya se emanciparon como aquellos que todavía permanecen en el hogar familiar por falta de alternativas.
Para ese segmento, el economista consideró indispensable ampliar las herramientas de financiamiento, reducir las barreras de ingreso al crédito hipotecario y fortalecer los mercados de alquiler.
Llambías expresó: “Hay jóvenes que tienen ingresos para afrontar una cuota, pero no llegan al anticipo o quedan afuera por las tasas. Existen instrumentos como garantías, seguros hipotecarios o fondos de compensación que pueden reducir ese obstáculo con un costo fiscal acotado”.
Otro de los aportes del estudio consiste en demostrar que el déficit habitacional no responde a una única realidad. Del total de hogares con problemas, el 21% presenta un déficit cualitativo básico, asociado principalmente a la falta de servicios o a viviendas que requieren mejoras importantes; el 10% corresponde al déficit cuantitativo ampliado, vinculado con hogares que viven en entornos ambientales críticos, como zonas inundables o próximas a basurales; el 7% se ubica dentro del déficit cuantitativo básico, donde la vivienda resulta irrecuperable y necesita ser reemplazada, mientras que el 1% restante corresponde al déficit cualitativo ampliado.
Esa segmentación permite definir respuestas específicas para cada situación y dejar atrás una mirada uniforme sobre la problemática de la vivienda.
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