Tener la propiedad de un inmueble suele ser el resultado de años de ahorro o de una herencia que representa el esfuerzo de generaciones anteriores. Sin embargo, independientemente de cuál sea el caso, no siempre quien tiene un terreno sabe cómo aprovecharlo o cuenta con los recursos necesarios para hacerlo.
Por ello, es frecuente encontrar inmuebles que permanecen sin uso durante años. Una fracción de tierra sin producción en zona rural o un lote baldío en zona urbana forman parte del paisaje que se ve a diario, detrás del cual hay personas a quienes, por desconocimiento, falta de dinero o temor a vender, les resulta imposible ponerlos en valor, transformarlos en una fuente de ingresos o integrarlos a un proyecto productivo sin desprenderse definitivamente de su propiedad.
Frente a estas situaciones, el derecho argentino ofrece una herramienta poco conocida y muy útil: el derecho de superficie. Desde la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) se amplió la regulación de esta figura, históricamente asociada a la actividad forestal, permitiendo que pueda destinarse también a otros usos, tanto en inmuebles rurales como urbanos.
A través de este derecho, el propietario conserva la titularidad del inmueble, pero constituye a favor de otra persona un derecho real por un plazo determinado para plantar, forestar o construir sobre ese bien, incluso sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes. De este modo, puede obtener un beneficio económico sin desprenderse de la propiedad.
Así, puede valerse de esta figura tanto el propietario de un campo sin explotar, que otorga a una empresa forestal el derecho a plantar y aprovechar árboles por un plazo determinado; como quien heredó un lote urbano y no cuenta con dinero para construir viviendas, locales u otro emprendimiento, en lugar de venderlo puede constituir un derecho de superficie a favor de un tercero con capacidad de inversión. En ambos casos, el inmueble deja de estar improductivo, ambas partes pueden obtener un beneficio económico y el propietario conserva su bien.
Algunas precisiones a tener en cuenta
¿En qué casos resulta aplicable?
Este derecho real puede constituirse para plantar, forestar o construir sobre inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido; también sobre plantaciones, forestaciones y construcciones ya existentes, aprovechando su uso, goce y disposición durante la vigencia del derecho (art. 2115 CCCN).
¿Este derecho debe afectar la totalidad de un inmueble?
No necesariamente, puede afectar la totalidad del inmueble o una parte determinada (art. 2116 CCCN).
¿Cuál es el plazo máximo de este derecho?
Dependerá de lo convenido por las partes, pero en ningún caso puede superar los setenta años cuando se trata de construcciones o los cincuenta años en plantaciones o forestaciones (art. 2117 CCCN).
¿Cómo se constituye?
El derecho real de superficie se constituye por escritura pública, en forma onerosa o gratuita, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble para hacerlo oponible a terceros.
La escritura pública permite dar forma legal al acuerdo, determinar el plazo, el destino, las obligaciones de las partes, la contraprestación, las responsabilidades, seguros e impuestos, así como las consecuencias de su extinción (arts. 1017 inc. a y 2119 CCCN).
¿El derecho de superficie tiene alguna ventaja frente a otros derechos como el usufructo?
Sí, a diferencia de otras figuras, el derecho de superficie puede ser especialmente útil para financiar proyectos, porque quien lo recibe puede hipotecar ese derecho para obtener fondos destinados a plantar, forestar o construir. En todos los casos, dicha garantía queda limitada al plazo de duración del derecho de superficie (art. 2120 CCCN).
¿Cómo se extingue?
Se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, condición resolutoria, consolidación, por no uso durante diez años del derecho a construir o cinco años del derecho a plantar o forestar (art. 2124 CCCN).
¿Qué sucede cuando se extingue el derecho?
Al extinguirse el derecho, el propietario del inmueble recupera la plena propiedad sobre el mismo, incluyendo lo plantado, forestado o construido, salvo pacto en contrario (art. 2125 CCCN).
Como se advierte, el derecho de superficie ofrece numerosas ventajas que muchas veces no se aprovechan por desconocimiento o la arraigada creencia de que para obtener un beneficio sobre un inmueble solo hay dos caminos: la explotación propia o la venta. Sin embargo, esta figura permite una tercera opción: conservar la propiedad mientras otro, con capacidad de inversión. desarrolla un proyecto por un tiempo determinado, con beneficios para ambas partes.
Para finalizar, cabe destacar que la intervención notarial es clave.
El escribano asesora, controla la legalidad del acuerdo, ordena las obligaciones de las partes, confecciona la escritura y realiza la inscripción registral, con lo que otorga seguridad jurídica, tanto al propietario como al inversor, transformando una intención económica en una herramienta jurídica segura y eficaz.
“Pantallazo”
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