Con la derogación de la Ley de Alquileres, los propietarios e inquilinos ya no tienen restricciones para definir fórmulas y plazos de actualización de los precios acordados. Por este motivo, en estos últimos meses, algunos índices fueron elegidos por sobre otros en los contratos de locación de viviendas y departamentos.
Cabe recordar que la nueva normativa comenzó a regir a partir del mes de enero de este año, tras la publicación del DNU que firmó el presidente Javier Milei, por lo que en abril se verán registrados los primeros aumentos bajo la reglamentación.
Los contratos celebrados antes de la entrada en vigencia del DNU siguen vigentes, y en su mayoría, se actualizan anualmente. Los aumentos del canon locativo se determinan en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), que construye el Banco Central de la República Argentina (BCRA) considerando dos variables clave de la economía: inflación y salarios.
En lo que respecta a la inflación, se utiliza el clásico Índice de Precios al Consumidor (IPC) que mensualmente publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), y en cuanto a salarios se emplea la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) que publica la Secretaría de Seguridad Social con periodicidad mensual.
Tomando como base el ICL, el aumento de alquileres para los contratos que se actualizan el 1 de mayo de 2024 será del 221%. Tal porcentaje es mayor que el 196,7% de abril.
Es decir, si al inquilino le corresponde una actualización del contrato de alquiler en mayo y, hasta este mes pagaba $100.000 mensuales, por ejemplo, pagará desde mayo 2024 y durante doce meses un alquiler de $321.100.
Para los contratos que se actualizan después del 1 de mayo, el aumento del canon locativo será incluso mayor. Se trata de incrementos más que sensibles para los bolsillos de quienes aún no logran acceder a su vivienda propia.
Considerando que el ICL se calcula en partes iguales con inflación y salarios, es esperable que, para los meses venideros, el porcentaje de actualización de alquileres se incremente con fuerza, pues los índices de inflación son notablemente mayores que los de un año atrás.
Aumento en la oferta
Según el empresario inmobiliario de Posadas, Pablo Daviña, los precios de los alquileres empezarán a acomodarse, debido a un crecimiento de la oferta.
“Los contratos locativos se están haciendo conforme al DNU, lo que ha generado son aumentos en la oferta, una disponibilidad y hoy hay bastantes alternativas”, aseguró Daviña, en diálogo con FM 89.3 Santa María de las Misiones y Canal 9 Norte Misionero.
“También los precios van a tener que acomodarse, porque cuando hay oferta, hay oportunidad y hay posibilidad de elegir. Y ante esa posibilidad de elegir, aquellos inmuebles que están sobrepasados de su valor de mercado, necesariamente, tienden a su ajuste y ese ajuste es hacia la baja”, agregó el empresario.
En esa línea, opinó que, aquellas inmobiliarias que han iniciado con ajustes cuatrimestrales o trimestrales, producto de la inflación, es muy probable que, en caso que los montos estén por arriba de la oferta disponible negocien los ajustes a aplicar.
“Necesariamente deberá negociar, porque, quien alquila, es un asalariado y el salario se mueve de una manera diferente a como se mueve la inflación, así que esto también deberá tener su equilibrio y va a tener que ir acomodándose”, insistió.
Nuevos contratos
Según los relevamientos realizados por el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (COFECI) y la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), creció un 60% la oferta de alquileres tras la derogación de la ley.
A pesar de que los propietarios e inquilinos hoy pueden elegir libremente el índice a partir del cual se fijan los aumentos, la gran mayoría de los contratos optó por sostener la fórmula pactada en la vieja reglamentación.
En los dos relevamientos, se registró un 52% de los contratos de vivienda se basaron en el ICL. Mientras que según FIRA, el 36,3% utilizó una actualización por inflación y solo el 2% el índice de Casa Propia.
Aumentos sin la Ley
Tanto si se toma como base para el aumento el porcentaje de inflación (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL), ambos son publicados por el INDEC y el Banco Central a mediados del mes. Por lo que deberán esperar a esa fecha para conocer el dato exacto de actualización.
Las personas que firmaron sus contratos de alquiler entre julio de 2020 y el 17 de octubre de 2023 tendrán un ajuste de 197,7% en abril. El porcentaje se calcula a partir del Índice de Contratos de Locación (ICL), que combina la evolución de la inflación (IPC) y los salarios (RIPTE).
