Hemos abordado qué es el boleto de compraventa de un inmueble y qué derechos otorga en la nota que denominamos “Boleto de compraventa: ¿Es suficiente para hacerte dueño?” .
En esta oportunidad trataremos otras dos figuras relacionadas a los inmuebles que se dan con mucha asiduidad y es necesario explicar cuáles son los derechos que emanan de cada una de ellas: se trata de la POSESIÓN y la TENENCIA de inmuebles.
En primer lugar, ambas se refieren a relaciones de poder con relación a una cosa.
¿Qué es la posesión?
Habrá posesión cuando una persona tenga bajo su poder una cosa o inmueble, con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir, comportándose como si fuera su dueño, aunque en realidad no lo sea (art.1909 CCCN).
¿Qué es tenencia?
Hay tenencia cuando una persona ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como representante del poseedor (art.1910 CCCN). Es decir, en este caso, el tenedor de la cosa reconoce en otra persona la propiedad de la misma. Es el caso del inquilino o del comodatario, por ejemplo.
¿Quiénes son los servidores de la posesión?
Esta es una relación real que es introducida como una novedad en el Código Civil y Comercial (art.1911, segunda parte), y se refiere a quienes utilizan una cosa en base a una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, en las cuales no hay posesión ni tenencia. Existiendo una relación de subordinación, el servidor debe obedecer las instrucciones del poseedor, por ejemplo: el empleado que utiliza las máquinas de la fábrica en la cual trabaja; los pasajeros de un hotel con relación a las cosas que hay en la habitación donde se aloja, derivadas de un vínculo de hospedaje.
¿Cómo se adquieren estas relaciones de poder?
Se adquieren por la tradición, es decir, cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Es importante recalcar que debe consistir en actos materiales, de por lo menos una de ellas, es decir acciones que pongan a la persona en contacto con la cosa o en la posibilidad física de tomarlo. El artículo 1.928 ejemplifica los actos posesorios como por ejemplo la percepción de frutos, el amojonamiento, las mejoras (por ejemplo, la construcción de alambrado, plantar árboles, pintar el inmueble).
No es necesaria la tradición, en varios casos que enumera el mismo Código entre los cuales mencionamos por ejemplo, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario y comienza a poseerla a nombre de otro, como es el caso del inmueble que se vende conservando el contrato de locación.
¿Qué efectos tienen esas relaciones de poder con relación al inmueble?
Tanto el poseedor como el tenedor, tienen el derecho a ejercer las servidumbres reales, es decir aquellas que se establecen para el servicio del objeto, como por ejemplo la constituida para sacar agua. Tienen también el derecho de exigir el respeto de los límites al dominio, que normalmente se ejercen conforme a las normas administrativas de cada jurisdicción, como por ejemplo, no realizar obras que alteren el curso natural de las aguas, a menos que sean meramente defensivas, normativas referentes a la instalación de andamios, o construcción de vistas en muros linderos, el respeto del camino de sirga, etc.
Asimismo, el poseedor, dependiendo de su buena o mala fe, tendrá derecho a percibir los frutos, así como responderá o no por la destrucción de la cosa.
¿Cuáles son los efectos propios de la posesión?
El poseedor tiene la obligación de satisfacer el pago total de los impuestos, tasas y contribuciones que gravan el inmueble y cumplir con la obligación de cerramiento.
El principal efecto propio de la posesión, es que el poseedor de la cosa adquiere un derecho real sobre ella mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley que es la llamada prescripción adquisitiva.
La prescripción adquisitiva breve, se produce por la posesión durante 10 años, y se requiere justo título y buena fe, en tanto que para la larga, el plazo requerido es el de 20 años. No obstante, la mera posesión NO ES SUFICIENTE, y, en cuanto a los trámites necesarios, nos remitimos a la nota del agrimensor Oscar Camblong “Adquisición de un inmueble por posesión”
¿Qué es justo título y buena fe?
El CCCN expresa que justo título es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real (el dominio del inmueble), revestido de las formas exigidas para su validez (escritura pública), cuando el otorgante no es capaz, o no está legitimado al efecto.
La buena fe consiste en no haber conocido o podido conocer la falta de derecho a ella.
Muy importante es resaltar que, en el caso de cosas registrables, como es un inmueble, se requiere, para acreditar la buena fe, el examen previo de la documentación y constancias registrales. De allí la importancia del asesoramiento profesional, de la intervención del notario en este caso, para realizar el estudio de títulos y verificar, las condiciones de dominio del inmueble, si posee embargos o hipotecas, si se encuentra a nombre de la persona que dice ser el dueño, si esa persona puede disponer del inmueble o si se encuentra inhibida, si el inmueble se encuentra libre de impuestos, etc.
¿Cuáles son los efectos propios de la tenencia?
El tenedor debe: conservar la cosa; individualizar y comunicar si hay perturbación en su derecho, siendo responsable de los daños en caso de falta de comunicación; y restituir la cosa a quien tiene derecho para reclamarla (art.1940 CCCN).
Quiere decir entonces que, así como el boleto de compraventa por sí mismo, no nos convierte en dueños del inmueble, tampoco lo hace la posesión, y mucho menos la tenencia, figura en la que la persona no tiene la intención de comportarse como dueño. La diferencia es que la posesión del inmueble durante 10 años, con justo título y buena fe, constituye el MODO por el cual el poseedor del inmueble puede adquirir un derecho real (dominio) sobre él, para lo cual deberá seguir los pasos judiciales a fin de obtener la sentencia judicial a su favor que lo declara propietario, la que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para su oponibilidad a terceros, o sea para hacer público el derecho que detenta sobre ese inmueble en particular.
