Cuando una pareja se separa, una de las primeras preguntas que aparece es aparentemente sencilla: ¿quién se queda con la casa?
La respuesta jurídica, sin embargo, no siempre surge del título de propiedad. Tampoco es igual si se trata de un matrimonio o de una unión convivencial, ni si existen hijos menores de edad que permanecen en el hogar.
El Código Civil y Comercial de la Nación establece distintas reglas para estas situaciones y permite que, en determinados casos, el uso de la vivienda familiar sea atribuido a uno de los integrantes de la pareja, aunque el inmueble sea propiedad exclusiva del otro.
Para simplificar el análisis, podemos detenernos en los casos más frecuentes: matrimonios sometidos al régimen de comunidad de ganancias y uniones convivenciales inscriptas, sin un pacto de convivencia que haya regulado expresamente las consecuencias de la ruptura.
En el matrimonio, ser propietario no lo decide todo
El artículo 443 del Código Civil y Comercial establece que, al dictarse el divorcio, uno de los cónyuges puede pedir la atribución del uso de la vivienda familiar, tanto si se trata de un inmueble propio de cualquiera de ellos como si es ganancial.
La norma ordena al juez valorar las circunstancias concretas del grupo familiar. Entre ellas, quién tiene a su cargo el cuidado de los hijos; cuál de los cónyuges se encuentra en una situación económica más desventajosa para procurarse una vivienda; la edad y el estado de salud de ambos y los intereses de otras personas integrantes del grupo familiar.
Esto significa que la titularidad del inmueble es un dato relevante, pero no necesariamente define quién podrá continuar habitándolo.
La atribución tampoco transforma al beneficiario en propietario. Se trata del derecho de utilizar la vivienda familiar durante el plazo y bajo las condiciones que determine el juez.
El artículo 444 agrega que pueden establecerse, según las circunstancias, una renta compensatoria a favor del cónyuge que no utiliza el inmueble, medidas sobre su disposición y otras condiciones destinadas a equilibrar los derechos de ambos.
Qué pasa si la casa es alquilada
La protección tampoco desaparece porque la vivienda no sea propia. El artículo 444, 2do. párrafo, contempla expresamente el supuesto de que la vivienda familiar sea alquilada y permite que el cónyuge a quien se atribuye el uso continúe en la locación hasta el vencimiento del contrato, aun cuando no hubiera sido originalmente el locatario. La separación, entonces, no produce por sí sola la finalización del contrato de alquiler.
En las uniones convivenciales hay reglas diferentes
Cuando se trata de una unión convivencial, primero habrá que analizar si los convivientes celebraron un pacto de convivencia.
Los artículos 513 y 514 del Código Civil y Comercial permiten que acuerden por escrito diferentes aspectos de su vida familiar y de los efectos de la ruptura.
Pero cuando no existe pacto, el artículo 526 establece las reglas para la atribución del uso de la vivienda familiar.
La norma permite atribuirla a uno de los convivientes, entre otros supuestos, cuando tenga a su cargo el cuidado de hijos menores de edad, con capacidad restringida o con discapacidad, o cuando se encuentre en una situación de extrema necesidad habitacional y no pueda procurarse inmediatamente una vivienda.
Aquí aparece una diferencia importante respecto del matrimonio: el artículo 526 establece como regla un plazo máximo de dos años para la atribución.
Pero ¿qué ocurre cuando esos dos años transcurren y todavía existen hijos menores viviendo en el hogar?
La jurisprudencia ha demostrado que la respuesta no siempre es automática.
Cuando dos años no fueron suficientes
En un caso tramitado ante el Juzgado en lo Civil, Comercial y Familia de Bell Ville, Córdoba, en los autos “P., M. F. c/ V., J. S. – Juicio de alimentos – Contencioso – Incidente de atribución de uso de la vivienda familiar”, Auto Nº 20 del 28 de febrero de 2020, se atribuyó el uso de la vivienda a la madre que tenía a su cargo a sus hijos menores, aun cuando el plazo de dos años previsto por el artículo 526 ya había transcurrido.
El tribunal examinó las circunstancias concretas de la familia y el interés superior de los niños, considerando además la vivienda como un componente de la obligación alimentaria de los progenitores. El artículo 659 del Código Civil y Comercial incluye expresamente la habitación dentro del contenido de los alimentos debidos a los hijos.
El razonamiento es significativo: el plazo legal no fue analizado de manera aislada, sino en relación con otros derechos comprometidos, especialmente los de los niños que continuaban habitando la vivienda.
Un fallo que fue más lejos
En 2023, la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Dolores, Provincia de Buenos Aires, abordó una situación similar.
En la causa Nº 100.772, “G. S. D. c/ C., A. y otros s/ Atribución vivienda familiar”, sentencia del 9 de febrero de 2023, la Cámara declaró, para ese caso concreto, la inconstitucionalidad del artículo 526 en cuanto establece el plazo máximo de dos años y atribuyó el uso de la vivienda a la madre hasta que la hija menor alcanzara la mayoría de edad.
El caso involucraba a una madre que solicitaba continuar en la vivienda sede del hogar convivencial junto a sus hijas menores, alegando su imposibilidad de procurarles otra vivienda.
Esto no significa que el plazo de dos años del artículo 526 haya desaparecido del Código Civil y Comercial. Se trata de una decisión adoptada frente a las circunstancias particulares de ese caso.
Lo importante es que muestra cómo los jueces pueden confrontar la aplicación concreta de una norma con otros derechos de jerarquía constitucional y convencional, especialmente cuando están involucrados niños, niñas y adolescentes.
En Misiones, una nueva herramienta para las viviendas del IPRODHA
La problemática tiene además una particular actualidad en nuestra provincia.
El IPRODHA, mediante la Resolución Reglamentaria N.º 00242/26, publicada en agosto de 2026, creó un “Procedimiento Administrativo Especial de Readjudicación y Sostenimiento Habitacional” para situaciones de separación de parejas adjudicatarias de viviendas sociales cuando existen hijos menores de edad.
La medida contempla que, luego de verificar las circunstancias familiares y realizar una evaluación socioeconómica, pueda permanecer como titular quien ejerza efectivamente el cuidado de los hijos menores.
La resolución incorpora además una herramienta de sostenimiento económico: en los casos que reúnan las condiciones exigidas, puede otorgarse una bonificación de hasta el 40% durante 24 meses sobre determinados componentes de la cuota habitacional.
Desde el organismo se aclaró que el cambio de titularidad ante separaciones o divorcios ya formaba parte de sus procedimientos. La novedad consiste en la posibilidad de acompañar económicamente a quien continúa en la vivienda y debe afrontar la cuota con una estructura familiar y económica diferente.
La readjudicación, además, no es automática: está sujeta a la acreditación de las circunstancias correspondientes y a la evaluación administrativa y socioeconómica del grupo familiar.
La pregunta no es solamente “¿de quién es la casa?”
La vivienda familiar tiene una particularidad: no es solamente un inmueble.
Es el lugar donde viven los hijos, donde desarrollan su vida cotidiana y donde muchas veces se encuentra su centro de vida. Por eso, frente a una separación, el Derecho procura equilibrar los derechos patrimoniales de los adultos con la protección de quienes se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad.
El Código Civil y Comercial no establece una solución idéntica para todas las familias. Distingue entre matrimonio y unión convivencial, contempla los acuerdos celebrados por los convivientes, permite valorar las condiciones económicas y familiares y presta especial atención a la situación de los hijos.
La jurisprudencia, por su parte, demuestra que la aplicación de un plazo legal tampoco puede analizarse siempre de espaldas a la realidad familiar concreta.
Y la reciente decisión del IPRODHA en Misiones muestra que esta preocupación excede los tribunales: también puede traducirse en políticas concretas destinadas a evitar que una ruptura familiar termine produciendo una segunda ruptura, esta vez con la vivienda.
Porque cuando una pareja se separa, la pregunta jurídica no debería ser solamente “¿de quién es la casa?”.
También habrá que preguntar: ¿quién vive allí?, ¿quién tiene a su cargo a los hijos?, ¿qué posibilidades reales tiene cada uno de procurarse otra vivienda y qué consecuencias tendría para los menores perder ese hogar?
En definitiva, la separación puede poner fin al proyecto de vida en común, pero no necesariamente puede poner fin al derecho de una familia a conservar su hogar.
Fuentes:
-Causa: “P., M. F. c/ V., J. S.– Juicio de alimentos – Contencioso – Incidente de atribución de uso de la vivienda familiar”. Fecha: 28 de febrero de 2020. Resolución: Auto n.° 20. Tomo1, Folio:34 – 39
-Causa N.º 100.772, “G. S. D. c/ C., A. y otros s/ Atribución vivienda familiar”, recuperado en chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.scba.gov.ar/includes/descarga.asp?id=51505&n=Ver%20sentencia%20(causa%20N%B0100.772).pdf
-Resolución Reglamentaria N.º 00242/26. B.O Nro. 16660 25/8/2026, recuperado en chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.boletindigital.misiones.gov.ar/boletines/16660.pdf
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