El Gobierno nacional analiza utilizar una porción de los recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSeS para impulsar el crédito hipotecario, mediante un mecanismo que permitiría a los bancos acceder a financiamiento de mayor plazo y, a partir de allí, ampliar la oferta de préstamos destinados a la compra de viviendas.
La iniciativa todavía no está definida ni fueron anunciadas las condiciones que eventualmente se ofrecerán a los tomadores. El ministro de Economía, Luis Caputo, confirmó la semana pasada que el esquema se encuentra bajo análisis junto con el Ministerio de Capital Humano y aclaró que el FGS no compraría directamente las hipotecas de las familias.
En paralelo, un informe de IDESA puso números al eventual impacto que podría tener una utilización acotada de los recursos previsionales. Según esa estimación, destinar alrededor de US$2.700 millones, equivalentes aproximadamente al 4% del FGS, permitiría movilizar recursos suficientes para recuperar unos 63 mil puestos de trabajo perdidos en la construcción.
La propuesta busca atacar uno de los principales obstáculos que enfrenta el crédito hipotecario argentino: los bancos prestan para vivienda a 20 o 30 años, pero buena parte de los depósitos con los que se financian son de muy corto plazo. Esa diferencia limita la cantidad de recursos que las entidades pueden comprometer durante décadas y termina encareciendo el financiamiento.
Cómo funcionaría el esquema
El mecanismo que estudia Economía no contempla que ANSeS se convierta en un banco hipotecario ni que entregue dinero directamente a quienes quieran comprar una vivienda. La alternativa consiste en que el FGS coloque recursos de largo plazo en las entidades financieras mediante licitaciones competitivas. Los bancos pujarían ofreciendo las condiciones de remuneración para captar esos fondos y luego dispondrían de financiamiento con un horizonte temporal mayor para expandir su cartera hipotecaria.
Entre las variantes que trascendieron aparecen depósitos a plazos de entre dos y cinco años, con mecanismos de actualización mediante UVA y una tasa adicional. Todavía no existe, sin embargo, una resolución que establezca definitivamente plazos, montos o tasas.
La lógica es aprovechar las características del FGS, cuyos recursos tienen un horizonte de inversión mayor que los depósitos tradicionales del sistema financiero, para reducir el denominado “descalce de plazos” de los bancos.
Caputo descartó, en cambio, que el fondo previsional compre las hipotecas ya otorgadas por las entidades. “El FGS no puede estar comprando hipotecas de personas humanas porque no es el trabajo del FGS”, señaló al confirmar públicamente que el Gobierno estudia otra alternativa de fondeo.
El 4% del FGS y los 63 mil empleos
Sobre esa discusión avanzó IDESA con una estimación del impacto que podría producir una reasignación parcial de los activos del fondo. El cálculo parte de que recuperar los aproximadamente 63 mil puestos de trabajo perdidos por la construcción demandaría una inversión cercana a US$2.700 millones.
La estimación utiliza como referencia un estudio de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL) aplicado al sector de la vivienda en Chile, según el cual una inversión de un millón de dólares genera alrededor de 23 empleos directos.
De acuerdo con IDESA, los US$2.700 millones necesarios representarían aproximadamente el 4% de los recursos administrados por el FGS, por lo que la entidad sostiene que una reasignación relativamente pequeña podría tener efectos importantes tanto sobre la construcción como sobre el acceso al financiamiento habitacional.
El efecto, según ese mismo ejercicio, podría extenderse más allá de las obras. La referencia utilizada por IDESA estima que la inversión residencial genera adicionalmente empleo indirecto en actividades como la industria, el comercio y los servicios. Bajo esos supuestos, el impacto total podría acercarse a los 100 mil puestos entre empleos directos e indirectos.
Se trata, de todos modos, de una estimación y no de una proyección oficial del Gobierno. El resultado dependería del monto que finalmente se destine, de cuánto crédito efectivamente generen esos recursos y de la respuesta de la construcción y de la demanda de viviendas.
¿Una cuota similar al valor de un alquiler?
Otro de los puntos que aparece alrededor de la propuesta es la posibilidad de que el mayor fondeo permita reducir las tasas de los créditos hipotecarios. Según el escenario analizado por IDESA y recogido por iProfesional, si los préstamos llegaran a ofrecerse a una tasa cercana a UVA más 5%, las cuotas iniciales podrían ubicarse en niveles comparables con el costo de un alquiler.
Pero ese punto requiere una salvedad importante: no existe hasta ahora un anuncio oficial de créditos hipotecarios a UVA +5%, ni el Gobierno garantizó que las cuotas vayan a equivaler al valor de los alquileres.
El resultado dependerá de las condiciones a las que el FGS coloque sus recursos, del margen que adicionen las entidades financieras y, fundamentalmente, de la evolución de la inflación.
La UVA se actualiza siguiendo la evolución de los precios, por lo que una cuota inicialmente accesible puede aumentar con el tiempo. Esa característica fue precisamente uno de los focos de conflicto durante la experiencia anterior de expansión de los créditos UVA, especialmente después de la aceleración inflacionaria iniciada en 2018.
El antecedente de los UVA
El crédito hipotecario tuvo una fuerte expansión durante los primeros años del sistema UVA. Hacia fines de 2017, el volumen de nuevos préstamos llegó a rondar los US$600 millones mensuales, pero el escenario cambió con la crisis cambiaria y la aceleración de la inflación del año siguiente.
El incremento de la UVA elevó el valor de las cuotas y del capital adeudado, mientras los ingresos de muchos hogares evolucionaron a otro ritmo. Aunque la morosidad se mantuvo relativamente contenida, el sistema generó reclamos de deudores y el otorgamiento de nuevas hipotecas perdió fuerza.
Por eso, una eventual nueva expansión del crédito hipotecario dependerá no solamente de conseguir recursos para los bancos. La evolución de la inflación, las tasas de interés y los salarios será determinante para establecer cuántas familias pueden calificar para los préstamos y sostener las cuotas en el tiempo.
Aún en estudio
Por ahora, el Gobierno no anunció un programa hipotecario ni abrió una inscripción para acceder a nuevos créditos. Lo confirmado es que Economía y Capital Humano analizan utilizar al FGS como fuente de financiamiento de largo plazo para el sistema bancario. Tampoco están definidos públicamente el monto que se colocaría, las entidades participantes, las tasas para los usuarios ni una fecha de implementación.
La discusión apunta así a utilizar una parte de los recursos del fondo previsional como una herramienta para resolver el problema de fondeo que limita la expansión de las hipotecas, pero dejando a los bancos la tarea de evaluar a los solicitantes y otorgar los préstamos.
Si finalmente avanza, el desafío será doble: conseguir que ese fondeo se traduzca efectivamente en créditos hipotecarios más accesibles y, al mismo tiempo, preservar el valor de los recursos del FGS.
Fuente: iprofesional.com
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