Depósitos de garantía en los alquileres: ¿qué cambió y cuáles son hoy los derechos del inquilino?
El depósito de garantía es una suma de dinero que el locatario entrega al propietario al comienzo del contrato para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones. Su finalidad es cubrir eventuales daños al inmueble que excedan el desgaste normal por el uso, así como otras obligaciones pendientes que pudieran existir al finalizar la locación, pago de energía eléctrica, agua, expensas, etc.
Es importante aclarar que no constituye un pago adelantado del alquiler ni puede utilizarse, salvo acuerdo de las partes, para cancelar los últimos meses de renta. Se trata simplemente de una garantía que debe ser restituida cuando el inmueble es entregado en las condiciones pactadas.
La regulación durante la Ley de Alquileres
En el año 2020 entró en vigencia la Ley 27.551, conocida como “Ley de Alquileres”, que introdujo importantes límites al depósito de garantía.
En primer lugar, estableció que el propietario no podía exigir una suma superior al equivalente a un mes de alquiler, tomando como referencia el valor correspondiente al primer mes del contrato.
Pero además incorporó una protección muy importante para el inquilino: al finalizar la locación, el depósito debía devolverse por un monto equivalente al precio del último mes de alquiler vigente. Es decir, aunque el inquilino hubiera entregado una suma mucho menor al inicio del contrato, la devolución debía actualizarse siguiendo el valor del alquiler al momento de la restitución del inmueble.
Esta solución buscaba evitar que la inflación licuara completamente el valor del dinero entregado como garantía.
El cambio introducido por el DNU 70/2023
El escenario cambió a partir del 30 de diciembre de 2023, cuando comenzó a regir el DNU 70/2023.
El artículo 255 del decreto modificó el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, otorgando nuevamente una mayor libertad contractual.
Actualmente, las partes pueden pactar libremente el monto del depósito de garantía. Ya no existe el límite legal de un solo mes de alquiler que imponía la Ley 27.551. En consecuencia, propietario e inquilino pueden acordar la suma que consideren conveniente, siempre dentro del principio de autonomía de la voluntad y sin incurrir en cláusulas abusivas.
¿Cómo debe devolverse ahora el depósito?
La modificación también eliminó la regla que obligaba a devolver el depósito equivalente al último mes de alquiler.
Hoy la ley dispone que, una vez restituido el inmueble, el locador deberá devolver el depósito en la forma convenida por las partes en el contrato. (art.255 DNU 70/2023).
Por lo tanto, solo habrá una obligación de actualizar el monto cuando las partes negocien esa condición y la incluyan en el contrato. Si se entregó en moneda extranjera, deberá pactarse que sea devuelto en esa misma moneda.
Esto significa que resulta fundamental leer cuidadosamente la cláusula referida al depósito antes de firmar la locación.
¿Cuándo corresponde devolverlo?
La exigencia de devolverlo “en el momento de la restitución del inmueble”, excepto que quedaran servicios sin pagar, quedó derogada.
A partir del DNU 70/2023, si el contrato establece un plazo para la devolución, deberá respetarse lo pactado. Si nada dice al respecto, el principio general de buena fe contractual impone que el propietario lo reintegre dentro de un plazo razonable una vez entregadas las llaves y verificado el estado del inmueble.
Ante el silencio de la norma, la recomendación es que las condiciones queden bien detalladas en el contrato y se fije un plazo para la devolución.
¿El DNU modifica los contratos celebrados antes de diciembre de 2023?
La respuesta es NO. Uno de los principios básicos del derecho argentino es la irretroactividad de la ley. Los contratos continúan rigiéndose por la normativa vigente al momento de su celebración.
Por ello, si un contrato fue firmado bajo la Ley 27.551, continuará aplicándose ese régimen respecto del depósito de garantía, aun cuando finalice con posterioridad a la entrada en vigencia del DNU.
En esos casos, el propietario deberá devolver el depósito conforme a las reglas vigentes al momento en que el contrato fue celebrado, incluyendo cuando corresponda la devolución equivalente al valor del último mes de alquiler.
¿Qué puede hacer el inquilino si no le devuelven el depósito?
Lo primero es conservar toda la documentación: contrato, comprobantes de pago del depósito, acta de entrega de llaves, fotografías del estado del inmueble y cualquier comunicación mantenida con el propietario o la inmobiliaria.
Si la devolución no se produce, resulta conveniente realizar una intimación fehaciente, generalmente mediante carta documento, otorgando un plazo para cumplir con la obligación.
Cuando esa gestión fracasa, el inquilino podrá iniciar las acciones judiciales correspondientes para reclamar el reintegro del depósito, junto con los intereses que correspondan y, eventualmente, los daños ocasionados por el incumplimiento.
Si intervino una inmobiliaria y existieran incumplimientos en el marco de una relación de consumo, también podrá evaluarse la vía administrativa ante los organismos de defensa del consumidor, sin perjuicio de las acciones judiciales que correspondan.
Conclusión
El depósito de garantía continúa siendo una herramienta legítima para proteger al propietario frente a posibles incumplimientos, pero nunca puede convertirse en una excusa para retener dinero que corresponde devolver.
La derogación de la Ley de Alquileres y la entrada en vigencia del DNU 70/2023 modificaron profundamente este instituto: hoy existe una mayor libertad para fijar el monto y la forma de restitución, por lo que el contrato adquiere una importancia decisiva. Sin embargo, los acuerdos celebrados bajo la legislación anterior mantienen plena vigencia y deben respetarse hasta su finalización.
En definitiva, tanto propietarios como inquilinos deben comprender que un contrato no termina con la entrega de las llaves: también concluye cuando todas las obligaciones asumidas han sido cumplidas, incluida la devolución oportuna del depósito de garantía. Un manejo transparente de esta etapa final evita conflictos, fortalece la confianza entre las partes y brinda la seguridad jurídica que toda relación locativa necesita.
La mejor herramienta jurídica sigue siendo la información.
El derecho no solo sirve para resolver conflictos; también sirve para prevenirlos. Conocer nuestros derechos es el primer paso para ejercerlos.
Fuentes
– Grosz, M. (08/01/2024) “Alquileres: tras el DNU, de cuánto es el depósito al firmar contrato y cómo se devuelve”. Clarin.com. Recuperado en https://www.clarin.com/servicios/alquileres-dnu-deposito-firmar-contrato-devuelve_0_kwSLj75OFk.html
– DNU 70/2023. Recuperado en https://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/395000-399999/395521/norma.htm
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