Dr. Lucas Sebastián Ortega
Abogado, Matrícula Prof. Nº 2310 CADEMIS
Cel. 376402295
[email protected]
Durante muchos años existió la creencia de que los conflictos vinculados a la compraventa de inmuebles, desarrollos urbanísticos, loteos, fideicomisos inmobiliarios o intermediación de inmobiliarias debían resolverse exclusivamente bajo las reglas tradicionales del Código Civil y Comercial.
Sin embargo, la evolución de la jurisprudencia y la consolidación del artículo 42 de la Constitución Nacional han modificado sustancialmente ese panorama.
Hoy, una parte importante de las operaciones inmobiliarias puede encontrarse alcanzadas por el régimen de protección del consumidor previsto por la Ley 24.240.
Y ello tiene consecuencias jurídicas de enorme relevancia.
¿Cuándo existe una relación de consumo inmobiliaria?
No toda operación inmobiliaria constituye una relación de consumo.
La protección de la ley N° 24.240 del derecho de los consumidores aparece cuando una persona adquiere, contrata o utiliza bienes o servicios como destinatario final y del otro lado existe un proveedor profesional que desarrolla habitualmente una actividad económica organizada.
En términos simples:
• una inmobiliaria;
• una desarrolladora;
• una empresa constructora;
• un fideicomiso inmobiliario;
• una firma comercializadora de lotes;
• un corredor inmobiliario profesional; pueden quedar comprendidos dentro del concepto de proveedor previsto por la Ley de Defensa del Consumidor.
Por su parte, quien adquiere una vivienda familiar, un terreno para construir su hogar o contrata servicios inmobiliarios para fines personales. normalmente reviste la calidad de consumidor.
La vivienda no es una mercancía cualquiera; la jurisprudencia argentina ha reconocido reiteradamente, que el acceso a la vivienda posee una dimensión constitucional que excede una mera operación económica.
Por ello, cuando se comercializan inmuebles destinados a vivienda permanente, el estándar de protección legal se intensifica.
No se trata simplemente de vender un producto.
Se trata de operaciones que involucran:
– el patrimonio familiar;
– los ahorros de toda una vida;
– créditos hipotecarios;
– proyectos de vida;
– expectativas legítimas de seguridad jurídica.
Por esa razón, los jueces suelen analizar, con especial rigurosidad, la conducta de quienes actúan profesionalmente en el mercado inmobiliario.
El deber de información
Uno de los aspectos más relevantes del régimen del derecho del consumidor es el deber de información.
La ley exige que el consumidor reciba información:
– cierta;
– clara;
– detallada;
– suficiente;
– comprensible.
Esto adquiere enorme importancia en materia inmobiliaria.
Con frecuencia aparecen conflictos relacionados con:
• metros cuadrados reales distintos a los ofrecidos;
• gastos ocultos;
• expensas extraordinarias no informadas;
• restricciones urbanísticas;
• demoras en la entrega;
• incumplimientos constructivos;
• diferencias entre publicidad y realidad.
Cuando la información suministrada resulta insuficiente o engañosa, la responsabilidad del proveedor puede verse comprometida.
Publicidad y promesas comerciales
La publicidad integra el contrato.
Esto significa que los folletos, publicaciones digitales, anuncios en redes sociales, renders, maquetas y promesas comerciales pueden adquirir relevancia jurídica.
Si una empresa promete determinadas características y luego entrega algo diferente, el consumidor puede exigir el cumplimiento de lo ofrecido o reclamar los daños correspondientes.
La publicidad no constituye una simple estrategia de marketing y puede transformarse en una verdadera fuente de obligaciones.
Desarrollos inmobiliarios y responsabilidad
Los conflictos vinculados a barrios privados, loteos, edificios en construcción o fideicomisos inmobiliarios han crecido significativamente durante los últimos años.
Entre los reclamos más frecuentes aparecen:
– incumplimiento de plazos de entrega;
– modificaciones unilaterales de proyectos;
– defectos constructivos;
– diferencias de superficie;
– infraestructura prometida y no ejecutada;
– gastos adicionales no previstos.
En muchos de estos casos los tribunales han aplicado principios propios del derecho del consumidor, especialmente cuando existe una clara asimetría entre la empresa desarrolladora y el adquirente.
El rol de las inmobiliarias
Las inmobiliarias no siempre son meros intermediarios neutrales.
Cuando participan profesionalmente en la promoción, comercialización o instrumentación de operaciones pueden asumir responsabilidades específicas frente a los consumidores.
La obligación de actuar con buena fe, transparencia y profesionalidad no constituye una mera recomendación ética, es un verdadero deber jurídico.
Daño moral y daño punitivo
Una de las herramientas más importantes que aporta la Ley 24.240 es la posibilidad de reclamar rubros que tradicionalmente tenían menor desarrollo en materia contractual.
En determinadas circunstancias pueden corresponder:
• daño moral;
• daño patrimonial;
• pérdida de chance;
• daño punitivo.
Este último reviste particular importancia cuando la conducta empresarial evidencia desprecio grave por los derechos del consumidor.
Su finalidad no es solamente indemnizar, también busca prevenir la reiteración de conductas abusivas.
Una tendencia cada vez más consolidada
La protección del consumidor ya no se limita a bancos, compañías de seguros o empresas de servicios públicos.
El mercado inmobiliario también se encuentra alcanzado por estándares cada vez más exigentes de transparencia, información y responsabilidad.
La realidad demuestra que quien adquiere una vivienda, un terreno o contrata servicios inmobiliarios no siempre negocia en igualdad de condiciones frente a empresas especializadas.
Precisamente para equilibrar esa desigualdad existe el Derecho del Consumidor.
Y conocer esos derechos constituye hoy una de las herramientas más importantes para prevenir abusos y fortalecer la seguridad jurídica en uno de los actos patrimoniales más trascendentes de la vida de cualquier familia.
“Pantallazo”
Discussion about this post