El Gobierno nacional terminó de reglamentar uno de los cambios tributarios más importantes para el mercado inmobiliario incorporados en la Ley 27.802. A través del Decreto 406/2026, publicado esta semana en el Boletín Oficial, quedaron definidos los alcances de las exenciones en el Impuesto a las Ganancias para los ingresos provenientes de alquileres destinados a vivienda permanente y para determinadas operaciones de venta y transferencia de inmuebles.
La medida apunta a brindar mayor previsibilidad jurídica a propietarios e inversores, además de mejorar la rentabilidad de las locaciones habitacionales. Según establece la normativa, las personas humanas y sucesiones indivisas quedarán exentas del pago de Ganancias por las rentas obtenidas mediante contratos destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
En diálogo con FM 89.3 Santa María de las Misiones, el corredor inmobiliario Pablo Daviña explicó que la novedad constituye la reglamentación de un beneficio que ya había sido incorporado por la ley nacional sancionada anteriormente.
“Es un beneficio que lo que constituye ahora es la reglamentación de la Ley Nacional 27.802, que determinó, entre otras cosas, la modernización laboral”, señaló.
El especialista indicó que la norma contenía disposiciones favorables vinculadas al sector inmobiliario, aunque faltaba precisar quiénes serían los beneficiarios concretos. Con el nuevo decreto, esa situación quedó aclarada.
“Esta medida va orientada fundamentalmente a las personas humanas y a las sucesiones indivisas que alquilen los inmuebles con destino casa habitación”, explicó.
En ese sentido, aclaró que el beneficio no alcanza a sociedades comerciales ni a empresas propietarias de inmuebles destinados a locación.
“No alcanza a una organización societaria que sea propietaria de inmuebles. Siempre que sean personas humanas o sucesiones que destinen la locación a vivienda, casa habitación del inquilino”, precisó.
Uno de los aspectos más relevantes de la reglamentación es que no establece límites respecto de la cantidad de propiedades alcanzadas por la exención. Lo determinante no es cuántos inmuebles posea una persona, sino el destino otorgado a cada uno de ellos.
“No importa si se tiene una casa, dos, tres o cinco. Lo que importa es que sea una persona física o una sucesión indivisa y que el inmueble esté destinado a la vivienda de ocupación permanente del inquilino”, sostuvo.
No obstante, Daviña consideró que todavía existen aspectos prácticos que deberán resolverse durante la implementación de la norma. Entre ellos, la forma de acreditar que la propiedad alquilada constituye efectivamente la residencia habitual del locatario.
“Creo en lo personal que va a ser lo más sano establecer en los contratos de alquileres que esa vivienda constituye la vivienda única y de ocupación permanente del inquilino”, opinó.
Según explicó, esa incorporación permitiría brindar mayor seguridad a las partes y evitar eventuales conflictos derivados de información incompleta o incorrecta.
Cambios también para las operaciones de compraventa
La reglamentación también confirmó otro beneficio fiscal esperado por el sector. Se trata de la eliminación de la denominada ganancia cedular sobre determinadas operaciones inmobiliarias.
Daviña recordó que ese tributo comenzó a aplicarse en 2018 y establecía una alícuota del 15% sobre la diferencia entre el valor de compra y el de venta de una propiedad.
“Hoy se derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmueble y se deroga también, a partir de la ley y el reglamento lo confirma, el impuesto a la ganancia cedular”, explicó.
Como consecuencia, las personas físicas y sucesiones indivisas que vendan inmuebles o transfieran derechos derivados de boletos de compraventa quedarán exentas de ese gravamen.
“Toda persona que venda un inmueble siendo persona física o sucesión indivisa, o transfiera derechos de un boleto de compraventa, va a estar exenta del pago al impuesto de la ganancia cedular”, detalló.
El impacto en el mercado
Consultado sobre si estas medidas podrían generar un aumento en la oferta de inmuebles o en las operaciones de compraventa, Daviña consideró que el principal cambio para el sector ya se produjo con la derogación de la anterior Ley de Alquileres.
“Lo que fue muy productivo fue la liberación de la Ley de Alquileres. Esa normativa que rigió hasta 2023 fue sacarle un tapón al mercado”, afirmó.
Actualmente, explicó, existe una oferta importante de unidades disponibles y una competencia creciente entre propietarios para captar inquilinos, especialmente en Posadas.
“Hoy hay bastante oferta, hay disponibilidad de inmuebles, han bajado los precios inclusive de algunos alquileres, con lo cual es más un beneficio positivo y un incentivo para el que alquila una vivienda”, indicó.
Por ese motivo, no cree que la nueva exención genere una expansión significativa de la cantidad de propiedades ofrecidas, aunque sí considera que aporta transparencia y previsibilidad.
“No creo que aumente la oferta, sino más bien transparenta y le da un beneficio más claro también al que alquila, porque queda completamente determinado que si el destino es vivienda habitación estará exento del impuesto a la renta”, remarcó.
Respecto de los contratos vigentes, aclaró que no será necesario modificarlos. Las locaciones actuales continuarán rigiéndose por las cláusulas pactadas entre las partes y por las disposiciones previstas en el Código Civil y Comercial.
“Los contratos rigen con cláusulas que están en el Código Civil, las cuales determinan algunos parámetros que son suficientes”, concluyó.
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