Por Flavia Hurt
Abogada – Notaria. Mat.440. Adscripta. Registro Nº 93
¿Se puede comprar un inmueble que se encuentra en sucesión? Sin duda alguna la respuesta es SÍ. Pero antes de iniciar el desarrollo de esta nota debemos aclarar algunas cuestiones:
• Un inmueble se encuentra en sucesión desde el momento en que fallece su dueño o el esposo/a de éste, en el caso de que se encuentren casados bajo el régimen de comunidad de gananciales; es decir que el inicio del juicio sucesorio no es lo que define que un inmueble se halle en sucesión.
• El escenario contemplado en este artículo es cuando todos los herederos o el único heredero vende el bien, ya que otro es el panorama cuando, por ejemplo, son 2 herederos y vende solo 1.
Compra de un inmueble sin tener iniciado el juicio sucesorio
El instrumento por el cual se formaliza la compraventa es el CONTRATO DE CESIÓN DE HERENCIA, no el boleto de compraventa, siendo el escribano el único profesional habilitado para intervenir en la firma del negocio, conforme las disposiciones legales.
Este tipo de negocios no son recomendables dada las inseguridades que conlleva, por ejemplo: no existen garantías legales en cuanto a que las personas que vendieron sean los herederos o no se conoce si el fallecido tiene algún acreedor que pretenda cobrarse con el inmueble, lo que podría significar que el comprador pierda la propiedad; es decir que estamos frente a un contrato inseguro, por llamarlo de alguna manera, cuyo éxito (entendido como la obtención del título de propiedad) depende de varios factores, no es que la sola firma del contrato basta.
A su vez si los vendedores no quieren iniciar el juico sucesorio el comprador nunca podrá tener su título de propiedad, ya que para ello si o si debe presentarse al juicio, quedándole como única posibilidad la de tener que iniciar por sí el proceso sucesorio corriendo con todos los gastos; lo que implica que los herederos entreguen documentos personales (partidas de nacimiento, defunción, matrimonio) que le permita demostrar que eran las personas legitimadas para vender.
Compra de un inmueble iniciado el juicio sucesorio
En este supuesto, lo recomendable es comprar el inmueble una vez que se haya dictado la declaratoria de herederos, que es el instrumento por el cual el juez dice quiénes son los herederos del fallecido, la cual a su vez se dicta una vez concluido el plazo de citación de herederos, acreedores y de todos los que se consideren con derecho a los bienes dejados por el fallecido mediante publicación en un diario y en el boletín oficial. Sin embargo, esto no impide que estas personas se puedan presentar al juicio sucesorio con posterioridad al dictado de la declaratoria de herederos; es decir que la declaratoria de herederos puede sufrir modificaciones.
A partir de la declaratoria de herederos tenemos 2 opciones:
1) Comprar el inmueble mediante la firma del CONTRATO DE CESIÓN DE HERENCIA, instrumento que después el comprador debe presentarlo al juicio para que el juez lo tenga como dueño del inmueble.
Este contrato se puede celebrar mientras no se haya dictado la resolución por la cual se adjudican los bienes a los herederos, dado que una vez que esto ocurre, los mismos ya poseen título de propiedad, aunque el mismo no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad, y de la única forma en que pueden vender es mediante boleto de compraventa o escritura de compraventa.
2) Comprar el inmueble mediante la firma de una ESCRITURA DE COMPRAVENTA, lo que es posible cuando, además de haberse dictado la declaratoria de herederos, se denunció el inmueble como parte del patrimonio del fallecido, se pagó la tasa de justicia y todos los herederos son mayores de edad y capaces. Este es el mejor escenario para el comprador, dado que no tendrá que presentarse en la sucesión para que el juez lo tenga como dueño porque la firma de la escritura ya lo convierte en propietario; esa escritura es su título de propiedad.
La diferencia fundamental entre estos 2 supuestos, además de lo dicho, está en la GARANTÍA DE EVICCIÓN del vendedor:
• En la CESIÓN DE HERENCIA el vendedor solo asegura al comprador que se le debe la herencia por ser realmente heredero, por lo que, si luego fuese vencido en una demanda por petición de herencia que lo excluya de la misma, dado que desaparece el título invocado para llevar a cabo la cesión, debe resarcir los daños sufridos y el comprador deberá devolver el bien o compartirlo (ser condómino) junto a otra persona. Esto se da, por ejemplo, en el supuesto de que un hijo no reconocido, que demuestra ser hijo del fallecido mediante un juicio de filiación, se presenta a reclamar su herencia.
• En la ESCRITURA DE COMPRAVENTA esto no sucede, toda vez que el comprador adquirió el inmueble de quienes el juez dijo que eran los herederos, entrando a jugar las garantías propias del contrato de compraventa; y en caso a que aparezca un hijo no reconocido el reclamo será entre herederos, sin que el comprador se vea perjudicado en su negocio.
Para concluir, te recomendamos el asesoramiento del notario de confianza que te guiará en todos los pasos a seguir en el caso en particular.
