El Gobierno nacional, mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia Nº 1017/2024, publicado el 13/11/24, estableció modificaciones respecto a las hipotecas, con el objetivo principal de estimular el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a los créditos hipotecarios.
Para ello, estableció la posibilidad de constituir “… hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común…” Quiere decir que las hipotecas divisibles recaerán sobre INMUEBLES, que se encuentran en cualquiera de estas situaciones: a) estar sujetos a división y afectación al régimen de Propiedad Horizontal (edificios); o bien, conjuntos inmobiliarios, como ser clubes de campo, barrios privados, parques industriales, náuticos, etc.; b) para subdivisión en parcelas, (loteos).
Más adelante, en el artículo 5 del Decreto, establece la posibilidad de constituir hipotecas para los titulares del derecho real de superficie, lo cual ya está legislado también por el CCCN en los artículos 2120 y 2206. En este caso, los derechos reales de garantía- hipoteca-, recaen: a) sobre el derecho de construir, plantar o forestar; o, b) sobre la propiedad superficiaria (sobre el Derecho de Superficie nos remitimos a la nota publicada Aquí. El objetivo es autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financiero y emisión de letras hipotecarias, conforme a las normas que dicte la Comisión Nacional de Valores (CNV), lo cual redundará en un amplio flujo financiero.
¿Qué tipo de derecho es la hipoteca?
La hipoteca es un DERECHO REAL de GARANTÍA, que justamente se constituye para garantizar el cumplimiento del préstamo que lo origina. Como tal, se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por su parte indivisa. Quiere decir que el OBJETO del derecho real es una COSA. Solamente es posible constituirlo sobre cosas individualizadas, actuales y específicas, lo cual lo diferencia con los derechos de crédito que pueden tener por objeto bienes genéricos y/o futuros. Cuando nos referimos a unidades en construcción, obviamente que éstas aun no existen, dado que están en construcción. No obstante, debemos tener en cuenta que la hipoteca se constituye SOBRE EL INMUEBLE ACTUALMENTE EXISTENTE, es decir sobre TODO EL TERRENO con sus accesorios. Este es el primer punto a tener en cuenta lo cual claramente el Decreto lo menciona, ya que dice: ”Podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles…”
Otra característica importante de los DERECHOS REALES es que sus normas son de ORDEN PÚBLICO, o sea, no rige la autonomía de la voluntad para pactar. Sin embargo, hay requisitos esenciales, que no se pueden cambiar y hay otros naturales, que sí pueden cambiarse. Uno de ellos es la INDIVISIBILIDAD, que, al ser un requisito NATURAL, las partes pueden modificarlo. Y esto, estaba ya establecido en el CCCN, en el art. 2191 última parte, que dice: “Puede convenirse la divisibilidad de la garantía respecto del crédito y de los bienes afectados…”.
Unidades funcionales en construcción
Cuando se adquieren estas unidades, en el contrato se establece que la adquisición será libre de gravámenes, por lo cual, al momento de transferirse el DOMINIO de la unidad, o sea, terminada la construcción, con final de obra municipal, plano de afectación al régimen de Propiedad Horizontal, la escritura de Reglamento de Copropiedad y su respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble, el desarrollador, vendedor, empresa constructora, deben abonar toda la deuda y, si la construcción se efectuó mediante un crédito hipotecario, deberán levantar el derecho real de garantía, o sea, la hipoteca que afectaba la totalidad del inmueble, salvo pacto en contrario.
¿Qué cambia con el Decreto 1017?
Permite lo que ya el propio CCCN admitía, que es la posibilidad de constituir HIPOTECAS DIVISIBLES.
¿Cuáles son los requisitos?
• El dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes o ser reconocidos los existentes por el acreedor.
• Tener un proyecto de subdivisión.
• Conformidad de las partes para que se proceda, conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria, afectar individual e independientemente cada unidad o lote o superficie, por el saldo que corresponda a estos últimos.
Por lo tanto, el desarrollador puede gravar el inmueble con hipoteca al momento de emprender el proyecto inmobiliario. Cuando esté terminado y en condiciones de transferir las unidades resultantes a cada adquirente, si existiere saldo deudor, la hipoteca gravará en forma proporcional, solamente la unidad adquirida, asumiendo cada uno de ellos, el saldo de la deuda que corresponda a su unidad. Quiere decir que, a medida que se van vendiendo los departamentos, se va liberando de la deuda al desarrollador, de modo tal que, cuando se hace entrega de la unidad, se divide la hipoteca entre los departamentos y cada uno queda con su propia deuda, garantizándola con la unidad adquirida.
Ventaja
Las cuotas durante la obra son menores que las actuales, ya que el comprador paga solo un porcentaje del crédito durante la construcción y el saldo lo abonará una vez terminado el edificio, pero ya no al desarrollador sino al banco, sin tener la necesidad de abonar totalmente el saldo al momento de la entrega de las llaves.
Interrogantes
Como el crédito hipotecario lo otorga el banco al dueño del inmueble sujeto al proyecto inmobiliario, pero no a los compradores individualmente, ¿qué ocurre si estos adquirentes no reúnen las condiciones establecidas por la entidad para acceder al crédito hipotecario?
Otro interrogante: ¿qué ocurre si el desarrollador no paga el crédito? Recordemos que el derecho real de garantía afecta todo el inmueble, el terreno con todos los accesorios ya que aún no existe subdivisión. La Ley 19.724 de Prehorizontalidad, ya derogada, permitía al adquirente abonar directamente al acreedor hipotecario, la parte proporcional de su unidad. Creemos que esa posibilidad también existe actualmente en base a otras normas del CCCN que permiten la subrogación (véase art. 881 y 2202 CCCN).
Por último, el contrato debe contar con la conformidad de los adquirentes. ¿Qué ocurre si el comprador no prestó su conformidad previamente con la hipoteca? y ¿qué ocurre si la hipoteca se constituye con posterioridad a la venta de la unidad en construcción? Suponemos que los desarrolladores establecerán la posibilidad de constituir hipoteca si lo consideran conveniente, de modo tal que si esto no está previsto, las hipotecas posteriores serán inoponibles al comprador por aplicación del art. 1170 del CCCN.
Publicidad Registral
Al momento de inscribirse el gravamen en el Registro de la Propiedad Inmueble, debe dejarse constancia expresa en el asiento que el gravamen hipotecario se encuentra afectado a la divisibilidad.
Al igual que lo previsto en cuanto a las hipotecas sobre el derecho de superficie, en el caso de proyectos inmobiliarios también el decreto establece que las partes pueden autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias.
Anotación de los boletos de compraventa
La Ley 14.005 dictada en el año 1950 y modificada por la Ley 23.266 del año 1985, referente a la venta de lotes, establece la obligación de inscribir en el Registro Público de Propiedad la declaración de voluntad del propietario del inmueble de proceder a la venta de los lotes, o sea, permite la inscripción de los boletos de compraventa en el caso de loteos. A su vez, la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, al igual que la Ley 14.005- establecía la obligación del propietario de registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de Propiedad Inmueble. Ambas fueron de escasa aplicación, y luego superadas con el dictado de leyes como la de Defensa del Consumidor Nº 24.240/93 y la Ley de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción Nº 24.441/94, las que trajeron nuevas formas de contratación como el Fideicomiso Inmobiliario y/o Financiero. Cuando se dicta el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) vigente a partir del 1 de agosto del año 2015, éste deroga expresamente la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y, consecuentemente, la Ley 19.724 de Prehorizontalidad, no obstante seguir vigente la Ley 14.005, estableciendo un nuevo régimen de Prehorizontalidad en los artículos 2070 a 2072, en los cuales establece un seguro OBLIGATORIO a fin de cubrir los riesgos de fracaso de la operación. Esta obligación, establecida en el artículo 2071, se sustituye al modificarse el artículo, quedando como una posibilidad optativa.
Nada se establece en cuanto a la anotación de los boletos de compraventa en los Registros Inmobiliarios aunque se invita a las provincias para adoptar las medidas necesarias a fin de implementar dichas anotaciones. Pero sí permite que la CNV autorice a las entidades a anotar los boletos de compraventa y contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de P.H. o sobre loteos o que prometan la entrega del derecho real de dominio o de superficie, equiparando dicha publicidad con la establecida en el inciso d) del art. 1170 del CCCN. En estos casos, las entidades autorizadas deberán notificar al Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción que corresponda, la afectación a este régimen, debiendo el Registro tomar razón de la comunicación, de la forma y en los plazos establecidos por la Ley 17.801 que rige a los registros inmobiliarios.
En consonancia con la finalidad del DNU, se encomienda a la CNV para promover la estandarización de las hipotecas para facilitar la titulación en letras hipotecarias y su colocación en el mercado de capitales. El Banco Central de la República Argentina (BCRA) ya efectivizó la regularización de las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, habilitando a las entidades financieras la posibilidad de otorgar créditos respaldados por estas garantías. Resta aun la reglamentación del Ministerio de Economía para que los bancos comiencen a ofrecer sus líneas respectivas y observar cómo responde el mercado inmobiliario y financiero, teniendo en cuenta los desafíos que estas normas contienen.
Por último, no podemos dejar de tener en cuenta que: 1) La garantía hipotecaria no pueden tener como objeto derechos emergentes de un boleto de compraventa. Estimamos que en los casos a los que alude el Decreto la garantía siempre será el inmueble en el cual se asienta el emprendimiento. 2) Que un Decreto no puede modificar una ley. Vemos que el decreto está modificando varias leyes, principalmente el artículo 2071 del CCCN. 3) Que la rogación al Registro de la Propiedad Inmueble la debe hacer un escribano público ya que es quien califica el boleto de compraventa cuya anotación se ruega. La notificación que deben hacer las entidades autorizadas por la CNV no vemos que sea compatible con la rogación notarial. Una vez más, quedan las expectativas puestas en ver cómo se implementará definitivamente esta normativa para adecuar las leyes necesarias y que pueda cumplir con sus objetivos.
Fuentes:
• Créditos hipotecarios: el Banco Central reglamentó los préstamos para comprar departamentos en construcción y los nuevos(28/11/2024) Pristupluk, R. La Nación Propiedades, Recuperado en https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/creditos-hipotecarios-el-banco-central-reglamento-los-prestamos-para-comprar-departamentos-en-nid25112024/
• El Gobierno permitirá las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios. (13/11/2024) Recuperado en https://www.argentina.gob.ar/noticias/el-gobierno-permitira-las-hipotecas-divisibles-para-los-proyectos-inmobiliarios
• Decreto 1017/2024. Recuperado en https://www.colegio-escribanos.org.ar/
• Acerca de las hipotecas divisibles. Kiper, C, RC D 630/2024. Rubinzal – Culzoni Editores. Recuperado en https://www.rubinzalonline.com.ar/index.php/index/index/exteriorv/2171316/72cabcb32c2849c4653a66
