En un día de relevamiento de inmuebles para una tasación de una vivienda en el barrio Luis Piedrabuena estuve recaudando datos de vecinos y de comerciantes en la zona y me contaron casos reales y complicaciones serias que tuvieron que sufrir por la alta informalidad en procesos de valuación de Inmuebles.
Un proceso de tasación sistemático nos ayuda a ahorrar dinero, tiempo y nos brinda seguridad. Es un proceso de negociación y observación donde estimamos un valor potencial que muchas veces es emotivo. Esto último también tiene relevancia dado que el valor emotivo que le otorgue el propietario, muchas veces dista mucho del valor de mercado.
Es así que, más allá de la finalidad y de las técnicas de tasación que utilicemos, deberíamos respetar el siguiente análisis de la vivienda para evitar pérdida de tiempo y dinero, estafas, problemas o dolores de cabeza.
1º.- Análisis Jurídico o de Derecho: incluye Informe de Dominio ante el Registro de la Propiedad Inmueble, análisis de la Posesión del inmueble, Tradición, si se trata de una Propiedad Horizontal, de un usufructo, etc.
2º.- Análisis del Objeto: es decir del Inmueble, que incluye la superficie, tanto superficie cubierta, como descubierta y semi-cubierta, superficie del terreno; la ubicación, cercanía a medios de transportes, lugares de esparcimiento, comercios, escuelas, centros sanitarios; Orientación, Material con el cual se ha construido la propiedad; su Estado de conservación: su Antigüedad etc.
3º.- Análisis de mercado del Inmueble: sea que se solicite para compraventa, permuta, alquiler, sector industrial o comercial.
4º.- Análisis de la Moneda o financiero, es decir si la tasación se efectúa en pesos, en dólares, o se aceptará automóvil como parte del precio, o se compensará en metros cuadrados a construir, etc.
• ¿Cuándo se necesita una tasación?
Existen diversos motivos para solicitar una tasación, por ejemplo:
• Compra-Venta de inmuebles
• Alquiler de inmuebles.
• Créditos con Garantías Reales (hipotecas, prendas).
• Resolución de litigios de familia: Fusión, Absorción y Ruptura de Empresas. Particiones.
• Tramitaciones o fines judiciales (determinación de bases para ventas forzadas, etc.)
• Seguros (evaluación de bienes como consecuencia de un siniestro).
• Recuperaciones de crédito.
• Expropiaciones de inmuebles (determinación del valor para resarcir a propietarios).
Métodos de tasación en Argentina
Existen distintos métodos para tasar las propiedades siendo los más comunes el Método Comparativo de mercado, que es el más utilizado, basado en la comparación con propiedades similares en la misma zona; el método de costo de reproducción, que está basado en el costo de construcción de una propiedad similar; el método de Ingresos que se utiliza para tasar propiedades destinadas a inversión, como en el caso de tratarse de edificios comerciales o destinados a alquiler, en cuyo caso se basa en el potencial de ingresos; el método de capitalización, que se utiliza cuando se trata de tasar propiedades para inversión, basado en los ingresos que puede generar, reflejando el rendimiento esperado por los inversionistas.
Teniendo en cuenta estos parámetros, principalmente, en cuanto a los ítems que se incluyen en una tasación efectuada profesionalmente, y los casos en que la misma es necesaria, esperamos contribuir informando a la comunidad, a la hora de requerir una tasación, que siempre, debe ser elaborada por un profesional.
Fuentes
Métodos de Tasación de Inmuebles en Argentina: Una Guía Completa. Recuperado en https://mezamaidanapropiedades.com/blog/metodos-de-tasacion-de-inmuebles-en-argentina-una-guia-completa
