En la edición del 25 de agosto, el Escribano Antonio Bulos introdujo el tema, respondiendo a la pregunta:“¿Puedo vender la propiedad sobre la cual tengo un permiso de ocupación?” . Al ser un tema tan amplio, lo retomamos a fin de responder las consultas más usuales que llegan a la Subsecretaría de Tierras y Colonización, así como a las oficinas de notarios y abogados de la provincia.
Entre las consultas que tenemos, encontramos las siguientes:
¿Un particular puede “vender” los terrenos fiscales de la Provincia de Misiones?
Un particular, solamente puede transferir las mejoras que existen sobre los terrenos fiscales. Recordemos que sobre éstos últimos la propiedad la detenta la provincia, y hasta tanto no se formalice en favor del adjudicatario el Título Administrativo, no hay transferencia de dominio sobre los terrenos fiscales propiamente dichos.
El cumplimiento de todas las obligaciones inherentes a la concesión da derecho al adjudicatario al otorgamiento del título de propiedad que el Poder Ejecutivo extiende sin intervención notarial, ya que para ello es necesaria la firma del Gobernador y del Ministro a cargo del Ministerio de Gobierno quedando en consecuencia, incorporado al régimen del derecho común (Art. 9).
En el marco del Plan MI TÍTULO, vigente desde el año 2016 se han firmado convenios de cooperación con diferentes organismos y colegios profesionales entre los que se encuentra el Colegio Notarial de la Provincia, el cual determina tarifas diferenciadas para quienes necesiten intervención notarial en cualquier tipo de documentación que deba presentarse ante la Subsecretaría de Tierras.
¿Un particular puede vender o ceder las mejoras realizadas sobre los terrenos fiscales?
Según la ley XVI-6 se establece que: “Quedan expresamente prohibidas las operaciones de compra venta de mejoras existentes en tierras fiscales, sin expresa y previa autorización de la Subsecretaría de Tierras y Colonización. Previa verificación y análisis de cada caso puede autorizarse la transferencia solicitada. Sin ese requisito ningún funcionario con facultad para hacerlo, certifica las firmas en contratos de esta naturaleza”.
En éste punto, debemos tener en cuenta que toda documentación u operación que se celebre entre particulares debería contar con la aprobación de la Subsecretaría de Tierras, ya que es aquí donde luego de un estudio pormenorizado del expediente del cual se tratare, se puede dar la autorización correspondiente para su posterior transferencia.
Existen numerosas transferencias que vemos en los expedientes, que al no tomar conocimiento el organismo de contralor, son puerta de acceso a conflictos y facilitan los negocios ilegales que podrían llegar a existir sobre los terrenos fiscales.
La Subsecretaría de Tierras cuenta con un archivo que se actualiza a medida que se realizan las inspecciones como así también con la documentación que acercan quienes tengan interés o algún derecho sobre las mejoras que allí se encuentren. Y es de allí, donde surge la información certera de los movimientos y modificatorias que existan sobre los mismos y sobre quienes se encuentran registrados como ocupantes, adjudicatarios o ciudadanos interesados en adquirir tierras fiscales.
Realizar transferencias de mejoras sobre Tierras Fiscales sin la intervención de la Subsecretaría abre la puerta a conflictos que podrían ser evitados.
¿Un particular puede ceder los derechos posesorios sobre terrenos fiscales con finalidad de juicio de Usucapión?
Las tierras fiscales no pueden adquirirse por medio de la prescripción. (Art. 24 LEY XVI-6 ANTES LEY 480).
¿Cómo es el tema del Derecho de Ocupación?
Quienes aleguen tener un derecho sobre tierras fiscales y deseen transferirlos deben ser asesorados en cuanto a lo que hablábamos anteriormente: NO se transfieren derechos de propiedad sobre ellos sino sobre las mejoras introducidas.
Los derechos que se posean sobre éstos inmuebles son intransferibles y quienes desean adquirirlos no siguen la ocupación de los cedentes sino que comenzarán a ser tenidos en cuenta como posibles ocupantes o adjudicatarios una vez que sean parte en el expediente que se tramita en el organismo y cumplan con los requisitos necesarios para ser propietarios.
Diferente es el caso de quienes adquieran derechos por causa de fallecimiento del titular de un contrato de adjudicación aquí, deberán demostrar según el caso, los derechos que le correspondiere y el cual fuera establecido por medio del correspondiente juicio de sucesión.
¿Cómo se adjudican los Terrenos Fiscales Urbano y Rurales? ¿Quiénes pueden ser adjudicatarios?
Quienes deseen adquirir tierras fiscales deben cumplir con el procedimiento establecido en la LEY XVI-6 ANTES LEY 480 y sus modificatorias, entonces, la persona que justifique tener derechos sobre tierras fiscales presentará la documentación que lo avale y/o presentar una nota donde solicite la tierra en cuestión. Seguidamente, la Subsecretaría solicitará que se practique inspección sobre el inmueble, una vez constatada la ocupación por parte del solicitante, se procederá a extender Permiso de ocupación por un determinado tiempo el cual varía por diferentes razones, entre los que se encuentra, por ejemplo, el destino que se le dará a la tierra.
Una vez cumplido el plazo y las condiciones allí establecidas se procede a la firma de Contrato de Adjudicación, lo que implica también el pago de la tierra, cuyo precio es establecido anualmente mediante decreto provincial y de allí, el paso siguiente es la redacción del correspondiente Título de Propiedad. Una vez listo y con las firmas del Gobernador, Ministro y demás funcionarios que lo refrendan se procede a la presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
