Vemos que la mayoría de los edificios en construcción se efectúan utilizando la figura del fideicomiso, en virtud de las numerosas ventajas que tiene esta figura, máxime teniendo en cuenta la nueva normativa a partir de la reforma del Código Civil y Comercial de la Nación, que establece normas específicas. En el Capítulo 30 del Título IV se refiere al contrato de fideicomiso y en el Capítulo 31, trata sobre el Dominio Fiduciario.
Debido a su actualidad y la importancia de las inversiones en juego, tanto por parte de los desarrolladores como por parte de quienes adquieren las unidades resultantes, se torna necesario conocer qué es el fideicomiso, qué requisitos debe contener el contrato, cuál es la forma legal de adquirir las unidades en construcción, cuáles son las ventajas, qué tenemos que tener en cuenta a la hora de invertir en este tipo de fideicomisos, entre otras cuestiones
¿Qué es el CONTRATO DE FIDEICOMISO?
El CCCN dice que “hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciaria quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario” (art. 1666). Vemos pues que se trata de un contrato en el que actúan muchos sujetos, los cuales asumen roles distintos, con sus respectivos derechos y obligaciones, que está sujeto a condiciones específicas, y que, fundamentalmente, no tiene un fin en sí mismo, sino que es un medio para llevar adelante negocios, inversiones y garantizar bienes, entre otras cosas, dentro de la cantidad de posibilidades que brinda la utilización de este contrato.
El fideicomiso “de construcción” consiste en el aporte de bienes por los fiduciantes para la construcción de un edificio, quienes reciben a cambio, como beneficiarios, las unidades resultantes o el resultado de su enajenación a terceros. A través de esta figura, el que aporta el terreno es el fiduciante/beneficiario, y suele coincidir con la empresa constructora. El patrimonio del fideicomiso no solamente lo constituye el terreno sino también todos los demás recursos (dinero, materiales, derechos, etc.) que se transmiten con destino a la obra y en la medida en que la obra se vaya ejecutando. Si el fiduciario tiene el encargo de comercializar las unidades, todo lo que abonen los adquirentes también se incorporará al fideicomiso.
En tanto el fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al finalizar el fideicomiso, pudiendo ser el fiduciante (el dueño del terreno, por ejemplo), el beneficiario (la empresa constructora, por ejemplo) o una persona distinta de ellos (los adquirentes de las unidades en construcción, por ejemplo).
Contenido del contrato: a) individualización de los bienes objeto del contrato b) el modo en que otros bienes pueden ser incorporados c) el plazo o condición a la que está sujeta la propiedad fiduciaria. d) la identificación del beneficiario o la manera de determinarlo. e) el destino de los bienes a la finalización del fideicomiso. f) los derechos y obligaciones del fiduciario y como se lo sustituye si cesa (art.1667).El contrato tiene un plazo máximo de 30 años desde la celebración del contrato (art. 1668), con las excepciones que están determinadas en dicho artículo. Una vez cumplida la condición a la que se sujetó el fideicomiso o pasados los treinta años, el fideicomiso cesa y los bienes deben transmitirse a quienes designa el contrato o bien, al fiduciante o a sus herederos.
Debido a que el contrato de fideicomiso para construcción contiene bienes inmuebles -generalmente, el terreno en el cual se construye el edificio, cuyo propietario (fiduciante) decide transmitirla a otra persona (fiduciario)- para que la transmisión del terreno pueda realizarse del fiduciante al fiduciario, el contrato debe celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Por lo tanto, durante la vigencia del contrato, el fiduciario adquiere el dominio fiduciario del inmueble, el que dura solamente hasta la extinción del fideicomiso y con el objeto de entregar el inmueble a las personas que corresponda según las disposiciones del contrato. Con lo cual, una vez que se extingue el fideicomiso, el fiduciario se convierte en poseedor a nombre del dueño perfecto, y es necesario inscribir la readquisición. Quiere decir que los adquirentes de las unidades funcionales en construcción, una vez que se termina la obra, no basta con que cuenten con el contrato por el cual la adquirieron, sino que debe ser otorgada la transferencia a su favor por parte del fiduciante e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble, para su oponibilidad a terceros. Este paso es esencial para que luego los adquirentes ejerzan sus derechos como propietarios.
Sus ventajas, frente a otras figuras jurídicas consiste en la protección legal de los bienes incluidos en el fideicomiso, ya que constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del beneficiario y del fideicomisario (art.1685); la posibilidad de reducir la financiación de terceros por cuanto se financia con la pre venta de las unidades en construcción; la flexibilidad que otorga el contrato de asignar los resultados en virtud de la autonomía de la voluntad. A su vez, desde el lado del inversor, si bien no se pueden garantizar los resultados, se reduce el riesgo de los importes invertidos.
En cuanto a sus debilidades, si bien es cierto que su extinción está dada por la finalización de la obra, esto no quiere decir que las unidades resultantes estén en condiciones jurídicas de ser transmitidas a los beneficiarios, ya que se requerirán otros pasos, como ser la certificación del final de obra, el plano de afectación a Propiedad Horizontal, el respectivo Reglamento, lo cual requiere también de un plazo que es necesario tener en cuenta a la hora de establecer el plazo del fideicomiso y también demandará gastos adicionales que se deben prever para llegar a la retransmisión de las unidades terminadas a los destinatarios finales.
