Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene. Conocer el alcance de un instrumento, sea privado o público al comprar o vender un inmueble, nos permite como ciudadanos actuar en el marco del derecho, asumiendo nuestras obligaciones.
A lo largo de los años, en nuestro país se han venido utilizando varios instrumentos de carácter públicos o privados, a la hora de disponer de derechos sobre un inmueble. Habrán escuchado hablar de la Cesión de Derechos, de la Donación, del Boleto de Compraventa o del Título de Propiedad.
En esta oportunidad tomaremos como punto inicial el Boleto de Compraventa, uno de los instrumentos históricos que ha dinamizado el mercado inmobiliario. ¿Qué es un boleto de compraventa de inmueble? ¿Cuál es la diferencia respecto de la escritura pública? ¿Qué alcance tiene cada uno de estos instrumentos y qué derechos garantizan? Usualmente surgen más dudas que certezas, a la hora de reconocer sus diferencias, los efectos de cada uno y la conveniencia según el caso.
La Jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la necesidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento privado (boleto de compraventa). En nuestro país, el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), es la normativa de la cual deriva la regulación de nuestros derechos en material civil, y en este caso el Art. 1170, según la última reforma señala “El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria”.
¿Qué es y qué debe contener el Boleto de Compraventa?
Es un contrato privado, que tiene ciertos elementos como el Consentimiento (la libertad y voluntad en la aceptación del acuerdo, además es presupuesto la capacidad de los sujetos contratantes para ser titulares de derechos y obligaciones); el Objeto (debe ser lícito, es decir que no estar prohibido en la normativa) y la Causa (es el pago del precio por parte del comprador, y el vendedor se obliga a la entrega de la cosa).
¿Cuáles son sus características?
Es un contrato Oneroso (el precio, se paga por algo), es Bilateral (hay dos o más sujetos que se ponen de acuerdo, hay un consenso y dan su consentimiento), Conmutativo (hay obligaciones recíprocas entre los Sujetos), de tracto sucesivo/tracto instantáneo, se refiere al cumplimiento de esa obligación a lo largo de un período de tiempo determinado.
Sostiene el profesor Jorge A. Alterini que “en el lapso que transcurre desde el otorgamiento del instrumento privado y el instrumento público nos hallamos frente al supuesto del llamado boleto de compraventa… Quienes se obligan, uno a vender y otro a comprar un inmueble mediante boleto de compraventa, se obligan recíprocamente, y esa promesa bilateral de compraventa es un contrato”. Continúa sosteniendo el citado autor “que el Art. 1018 del Código Civil determina que en realidad el boleto de compraventa importa un contrato en que las partes se obligan válidamente a celebrar un contrato de compraventa de inmuebles. Este contrato del Art. 1018 es, sin duda alguna, un contrato verdadero, firme, serio, definitivo y perfecto, pero no como contrato de compraventa, sino como contrato que obliga a concluir el de compraventa”.
¿Qué consecuencias jurídicas genera?
El que compra debe pagar el precio pactado y bajo la forma acordada, mientras que el vendedor está obligado a entregar el inmueble, lo que en derecho se conoce como tradición de la cosa. Hay que aclarar un dato relevante, el contrato de compraventa de inmueble genera la obligación de exigir a futuro, la escrituración. Con relación a lo referido, a partir del fallo plenario “Cazes de Francino, Amalia c. Rodríguez Conde, Manuel”, del 3/10/1951, y publicado en LA LEY, 64-476, donde se admitió que el juez podía otorgar la escritura desempeñando el rol del tercero y cumplir en nombre del deudor y a su costa, otorgando la escritura pública.
¿Por qué es importante escriturar?
En palabras del destacado jurista Alterini: “El boleto de compraventa, precisamente por no reunir los requisitos de título suficiente como lo indica el Art. 1892, no alcanza para trasmitir el Derecho Real de Dominio, aunque hubiera existido tradición, ya que, en este caso, será posesión traslativa de la posesión, pero no tradición traslativa de dominio”. (CCyC Comentado J A. Alterini -T VI Pág 145).
En conclusión, el dominio de un bien inmueble se puede adquirir a través de la compraventa, como también bajo otros instrumentos como una donación, permuta, etc. Para que se concrete finalmente la transmisión real de dominio, si la operación para adquirir fue formalizada mediante boleto de compraventa, será necesario que además de la tradición del bien inmueble, materializar la operación mediante escritura pública y la consecuente inscripción del bien en el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia. Así la escritura traslativa de dominio será el instrumento público que permitirá la transmisión de derechos reales de dominio del Vendedor al Comprador.
