El mercado inmobiliario misionero llega al último trimestre del año con una realidad bastante diferente de aquella que predominaba cuando encontrar una vivienda disponible podía convertirse en el principal problema para quien buscaba alquilar. Hoy hay propiedades, incluso más de las que el mercado consigue absorber rápidamente, pero la dificultad se desplazó hacia otro lugar: cuánto puede pagar el inquilino y cuánto está dispuesto a resignar el propietario para evitar que su inmueble permanezca vacío.
La expansión de la oferta ya se venía haciendo visible durante los últimos meses. En septiembre, la plataforma Misiones Prop reunía cerca de 1.800 propiedades entre alquileres, ventas y oportunidades inmobiliarias, mientras distintos referentes del sector venían advirtiendo que la disponibilidad había dejado de ser el principal cuello de botella.
Ahora, el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones (CIM), Jorge Ferreira, considera que ese proceso dio un paso más: a esta altura de 2026, la oferta de alquileres ya resulta superior a la demanda.
“Podemos decir que es más importante la oferta que la demanda”, afirmó durante una charla con la FM 89.3 Santa María de las Misiones, en la que hizo un balance de un año que definió como “bastante difícil”.
Ese desequilibrio empieza a producir un efecto concreto sobre los precios pretendidos. Hay casas y departamentos que salen al mercado con valores que los interesados no convalidan y que, después de permanecer sin ocuparse, deben revisar sus condiciones para conseguir finalmente un inquilino.
“El mercado más o menos va acomodando el valor de los inmuebles, porque muchas veces hay departamentos o casas que no se alquilan porque el valor es muy alto. Después se va adecuando el precio para que se pueda conseguir la locación”, explicó.
“Conviene bajar un poquito el precio”
En ese proceso, Ferreira ubicó a las inmobiliarias en un papel que excede la publicación de una propiedad. El corredor funciona también como intermediario entre la expectativa económica del dueño y las posibilidades reales de quien busca alquilar. Esa negociación se volvió especialmente importante en un escenario donde la abundancia de oferta permite al inquilino comparar más alternativas y descartar aquellas que se alejan demasiado de su capacidad de pago.
“Siempre estamos hablando, tratando de hacer un poco de nexo entre los propietarios y los inquilinos”, explicó el titular de la CIM. Su recomendación a los propietarios es directa: no sostener durante meses una expectativa de renta que el mercado no está dispuesto a pagar.
El planteo muestra una diferencia importante respecto de la etapa inmediatamente posterior a la pandemia y, especialmente, de los últimos años de vigencia de la anterior Ley de Alquileres, cuando referentes inmobiliarios señalaban que numerosos propietarios directamente habían retirado unidades del mercado.
Pero también refleja una limitación que PRIMERA EDICIÓN viene registrando durante 2026: una mayor oferta no necesariamente significa mayor facilidad para acceder a una vivienda si los ingresos no acompañan los valores pedidos. En febrero, referentes de inquilinos ya advertían que en Posadas el alquiler podía absorber alrededor de la mitad del salario de un trabajador, aun cuando la cantidad de propiedades disponibles había aumentado.
El cambio que produjo la derogación de la Ley de Alquileres
Ferreira vinculó directamente el crecimiento de la oferta con el cambio normativo producido a finales de 2023. Según recordó, mientras estuvo vigente el régimen anterior muchos propietarios optaban por retirar viviendas del circuito de alquiler, mantenerlas vacías o intentar venderlas, ante condiciones contractuales que consideraban poco atractivas. “Fue un gran cambio desde que se derogó la ley”, sostuvo.
Para el presidente de la Cámara, antes de esa modificación “teníamos muy poca oferta de inmuebles”, porque numerosos dueños preferían no volcarlos al mercado. Después de la desregulación, aseguró, la cantidad disponible comenzó a crecer progresivamente hasta llegar al escenario actual, donde la relación se invirtió.
La discusión vuelve a cobrar actualidad porque el DNU 70/2023, que entre muchas otras disposiciones derogó la Ley de Alquileres, permanece bajo disputa política y judicial. El Senado ya lo rechazó en 2024 y Diputados tiene previsto volver a discutir su situación, en un escenario donde un eventual doble rechazo abriría interrogantes sobre distintas normas modificadas por el decreto. PRIMERA EDICIÓN analizó recientemente esos posibles efectos y las dificultades jurídicas que implicaría determinar qué régimen queda vigente en cada materia.
Para el mercado inmobiliario misionero, sin embargo, Ferreira habló fundamentalmente de lo que ocurrió durante estos casi tres años: la oferta regresó y siguió creciendo, pero ahora necesita encontrar demanda suficiente.
La venta sigue esperando por el crédito hipotecario
El panorama cambia cuando se pasa de los alquileres a las operaciones de compraventa. Allí Ferreira describió un mercado que todavía necesita una herramienta capaz de ampliar considerablemente la cantidad de potenciales compradores: el crédito hipotecario.
“Estamos siempre a la expectativa de que mejore el tema de los créditos hipotecarios, que las condiciones de los bancos empiecen a flexibilizarse un poco más para que se puedan ir otorgando más y eso dé mayor movimiento al mercado”, señaló.
La expectativa del sector convive, sin embargo, con un escenario bastante más débil que el observado cuando reaparecieron los créditos UVA durante 2024 y 2025. Entre enero y julio de este año, las altas de créditos hipotecarios a nivel nacional cayeron 47% interanual, de acuerdo con datos del Monitor de Crédito Hipotecario publicados por este Diario en agosto.
La propia Cámara ya había señalado en junio que la compraventa en Misiones continuaba lenta, con propiedades fuera de precio y un financiamiento que no terminaba de recuperar volumen.
Cuando se le planteó una dificultad adicional -cómo acceder al crédito cuando buena parte de los hogares arrastra problemas económicos o endeudamiento-, Ferreira reconoció el límite. “El tema es ese: no acompañan los sueldos”, respondió. Ahí aparece otra vez la misma tensión que atraviesa a los alquileres: puede haber más productos disponibles y mejores mecanismos de financiación, pero la posibilidad de concretar una operación depende finalmente del ingreso del comprador o del inquilino.
Los inversores miran propiedades para reciclar
Dentro de un mercado de compraventa todavía lento, Ferreira identificó un segmento que continúa buscando oportunidades: los inversores con capacidad para comprar inmuebles que requieren reformas. “Lo que se mueve mucho son los inmuebles a reciclar”, explicó.
El interés aparece particularmente en viviendas antiguas ubicadas dentro de las cuatro avenidas de Posadas o en sectores próximos al centro, donde el deterioro edilicio puede reducir el precio de entrada pero la ubicación mantiene valor.
“Dentro de las cuatro avenidas se consiguen más viviendas antiguas que están en muy mal estado y se puede conseguir ahí un buen precio para el inversor”, detalló.
Para quienes disponen de capital y pueden asumir posteriormente el costo de la obra, ese tipo de propiedad ofrece una combinación que no siempre aparece en unidades nuevas: ubicación consolidada y margen para negociar el precio debido al estado del inmueble.
Ferreira agregó que también existe interés en sectores situados alrededor del microcentro, donde pueden encontrarse oportunidades sin asumir necesariamente los valores de las áreas más demandadas. La lógica, en ese caso, es distinta de la que mueve al comprador que necesita una vivienda lista para habitar. El inversor puede tolerar una propiedad deteriorada siempre que el valor de compra, la ubicación y el costo de remodelación permitan construir una ecuación favorable.
Los barrios cerrados todavía encuentran resistencia entre los misioneros
Otro de los segmentos abordados durante la conversación fueron los barrios y complejos cerrados, un formato ampliamente extendido en grandes centros urbanos pero que, según Ferreira, todavía no termina de consolidarse con la misma fuerza entre compradores locales.
La seguridad puede aparecer como un atractivo y existen personas interesadas en ese tipo de urbanización, pero el titular de la CIM considera que existe también una cuestión cultural. “No estamos muy acostumbrados”, señaló. A su entender, quien llega a Misiones desde Buenos Aires u otras grandes ciudades puede mostrar una predisposición mayor hacia los complejos cerrados porque ya conoce ese modelo residencial.
Incluso mencionó proyectos que no consiguieron desarrollar la demanda esperada y quedaron prácticamente en la intención. La observación introduce un elemento que suele quedar fuera de los análisis puramente económicos: no toda modalidad inmobiliaria que funciona en otras plazas necesariamente encuentra el mismo público en Misiones, aun cuando ofrezca servicios o condiciones de seguridad que en otros mercados se utilizan como argumento central de venta.
Un mercado que termina corrigiendo lo que no consigue vender o alquilar
El balance de Ferreira deja así dos mercados moviéndose a velocidades diferentes. En alquileres, la oferta regresó con fuerza después de la desregulación y hoy, según la Cámara, ya supera a quienes efectivamente buscan cerrar un contrato. Eso obliga a negociar y genera correcciones cuando el precio pretendido queda demasiado lejos de la realidad del inquilino.
En compraventa, en cambio, la disponibilidad de inmuebles no alcanza para generar mayor cantidad de operaciones porque el acceso al crédito sigue restringido y los ingresos continúan funcionando como barrera. El resultado es un mercado que, de una forma u otra, termina obligando a revisar las expectativas de los propietarios.
En junio, la propia CIM ya advertía sobre inmuebles sobrevaluados que permanecían durante largos períodos publicados sin encontrar comprador. Ahora Ferreira trasladó esa misma lógica al alquiler: si el valor inicial no encuentra interesados, lo razonable es corregirlo antes de sostener durante meses una unidad improductiva.
La recomendación parece sencilla, pero sintetiza buena parte del cambio ocurrido en el sector. Hace algunos años, el problema era conseguir una propiedad disponible. Hoy, de acuerdo con la Cámara, el propietario también debe competir para conseguir al inquilino.
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