En el mercado inmobiliario es habitual que, antes de llegar a la escritura, el comprador entregue una suma de dinero y firme un documento denominado “reserva”, “seña”, “reserva de compra” o “seña y a cuenta de precio”.
A simple vista pueden parecer expresiones equivalentes. Jurídicamente, no lo son.
Y allí aparece el problema: en una operación inmobiliaria, una palabra mal utilizada puede tener consecuencias económicas muy importantes.
Reserva: todavía no hay negocio cerrado
La reserva suele utilizarse en la intermediación inmobiliaria para que el interesado manifieste formalmente su voluntad de comprar y entregue una suma de dinero mientras el propietario analiza y acepta -o no- la propuesta.
Por eso es frecuente encontrar documentos que dicen “reserva ad referendum del propietario”.
En ese supuesto, la operación queda condicionada a la aceptación del dueño. Si éste no acepta, en principio corresponde devolver el dinero recibido conforme a las condiciones pactadas.
En esencia, la reserva es un acto unilateral del interesado que no está prevista en el Código Civil y Comercial, sino que nace de la costumbre comercial e inmobiliaria. Funciona como una oferta temporal para retirar el bien del mercado mientras se negocian los términos finales. La jurisprudencia actual ratifica que la reserva se convierte automáticamente en seña recién cuando el propietario la acepta de manera fehaciente. Si el dueño nunca acepta la reserva, el dinero debe devolverse de manera íntegra, sin multas ni duplicación.
Seña: el contrato ya está en otro escenario
La situación cambia cuando existe una verdadera seña o arras.
El artículo 1059 del Código Civil y Comercial establece que la entrega de la señal o arras se interpreta, en principio, como confirmatoria del acto, salvo que las partes hayan pactado expresamente la facultad de arrepentirse.
Esto significa que la regla general es que la seña confirma el acuerdo y no otorga automáticamente un “derecho a cambiar de opinión”.
Si las partes pactaron expresamente la posibilidad de arrepentirse, estamos ante la seña denominada “penitencial”, en cuyo caso, quien entregó la seña y se arrepiente la pierde; en cambio, quien la recibió y se arrepiente debe devolverla doblada. Por eso, ante una operación de $10 millones, por ejemplo, no es un detalle semántico escribir “reserva” o “seña”. Si jurídicamente se trata de una seña penitencial y se arrepiente quien la recibió, podrían estar en juego $20 millones.
¿Y si la seña es “a cuenta de precio”?
Aquí aparece otra expresión muy utilizada en los documentos inmobiliarios: “seña y a cuenta de precio”.
El artículo 1060 del Código Civil y Comercial establece que, si lo dado en señal es de la misma especie que lo que luego debe entregarse como prestación -por ejemplo, dinero-, se tiene como parte de esa prestación.
Pero esto debe distinguirse de la seña que permite arrepentirse.
Cuando la suma fue entregada como parte del precio y la operación quedó confirmada, no significa que cualquiera de las partes pueda retirarse libremente perdiendo o devolviendo la seña. Si no existe pacto expreso de arrepentimiento, rige el cumplimiento contractual y, ante un incumplimiento, podrán entrar en juego las acciones de cumplimiento, resolución y daños que correspondan.
En resumen: seña confirmatoria y seña penitencial
• Regla general (Art. 1059): toda entrega de seña se considera confirmatoria del contrato. No existe derecho a arrepentirse. Si una parte incumple, la otra puede exigir que el contrato se cumpla o reclamar daños y perjuicios. Si es de la misma especie (por ejemplo, dinero), se cuenta como parte del pago final.
• Excepción (Seña Penitencial): solo es válida si las partes aclaran por escrito el derecho a arrepentirse. Si se pacta, quien entregó la seña la pierde al arrepentirse, y quien la recibió debe devolver el doble.
• Cambio histórico: el código anterior presumía el arrepentimiento en caso de duda. El nuevo código hace lo contrario: ante la duda, la seña es confirmatoria.
¿Qué dice la jurisprudencia actual?
Existen dos fallos recientes que marcan la jurisprudencia actual aplicando el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación:
• Fallo 1: sobre la diferencia técnica entre Reserva y Seña Confirmatoria.
En los Autos caratulados: “D., P. A. c/ M. T. S.R.L. y otros s/ daños y perjuicios”, tramitados ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil – Sala I, con fecha 25 de marzo de 2025, el Tribunal ratificó que la seña está regulada por el ordenamiento nacional, mientras que la reserva no tiene un tratamiento legal específico y nace de la práctica inmobiliaria. Además, define que la reserva es un acto unilateral (una oferta en la etapa de formación del negocio), mientras que la seña es un pacto bilateral que confirma un acto ya celebrado o en firme. El fallo impide que quien firmó una simple “reserva” reclame automáticamente “el doble” del dinero si el vendedor se arrepiente, a menos que se haya pactado expresamente esa penalidad.
• Fallo 2: sobre la Reserva de Compra y la Seña Penitencial.
Este caso resuelve un conflicto donde la reserva se transformó y analiza las penalidades ante el arrepentimiento y la doctrina de los actos propios.
En los Autos caratulados: “Mosquera Pablo Norberto c/ Bompassy S.A. y Otros s/ Ordinario” y su acumulado “Bompassy S.A. c/ Baena Andrea Noemi s/ Ordinario” (Expte. N° 12936/2020), tramitado ante la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial – Sala D, con fecha 30 de abril de 2026, el Tribunal resolvió, sobre una operación inmobiliaria frustrada donde se discutía la retención de una seña penitencial tras una reserva de compra. La Cámara validó la retención del dinero como indemnización a favor de la vendedora, determinando que el comprador no podía alegar falta de notificación si previamente había consentido por escrito que la propuesta ya estaba aceptada, haciendo prevalecer la seguridad jurídica en los contratos preliminares,
El verdadero problema no es la palabra: es lo que se firmó
En definitiva, llamar “reserva” a una seña no la convierte mágicamente en reserva. Y llamar “seña” a una reserva tampoco transforma por sí solo el negocio.
Los jueces mirarán el contenido real del documento, la conducta de las partes, la aceptación del propietario, el precio, la identificación del inmueble, las obligaciones asumidas y las cláusulas pactadas.
Por eso, antes de entregar dinero por una propiedad, hay que saber exactamente qué se está firmando.
Una reserva puede ser simplemente una propuesta pendiente de aceptación. Una seña puede confirmar un negocio ya acordado. Una seña con facultad de arrepentimiento puede permitir la retractación, con pérdida o devolución doblada. Y un instrumento que reúna los elementos esenciales de una operación inmobiliaria puede generar una obligación de escriturar, aunque todavía no exista escritura.
En el mundo inmobiliario, las palabras importan. Pero más importa lo que esas palabras obligan a hacer. Una “reserva” mal redactada puede dejar de ser una simple reserva; una “seña” mal instrumentada puede costar millones.
Antes de firmar y entregar dinero, no alcanza con preguntar cuánto hay que pagar: hay que saber qué obligación jurídica se está asumiendo.
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