Pensar en la casa propia se transformó, para miles de jóvenes y familias argentinas, en una meta que parece cada vez más distante. Así lo describió Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, al señalar que “lo que te marcan las estadísticas es que los jóvenes ni siquiera anhelan tener una casa propia, porque se ha separado mucho la relación entre el ingreso de las personas y el valor de los inmuebles”. Según explicó, durante los últimos veinte años el crédito hipotecario prácticamente desapareció, lo que volvió casi imposible acceder a una vivienda en cuotas.
“En la Argentina la única manera de comprar una casa es en efectivo y en dólares, con lo cual eso lo hace muy, pero muy difícil”, afirmó en diálogo con FM de las Misiones.
El especialista aportó un dato que refleja la magnitud de la crisis al recordar que “en 2023 se dieron solamente 400 créditos hipotecarios en Argentina”. Sin embargo, marcó un punto de inflexión a partir de marzo de 2024, cuando el Banco Nación y luego otras entidades reactivaron las líneas de financiamiento.
“En el último año y medio se dieron aproximadamente unos 50.000 créditos hipotecarios en todo el país”, subrayó, aunque aclaró que el acceso sigue concentrado en sectores de “clase media acomodada”.
La transformación del sueño de ser propietario hacia una sociedad de inquilinos también se evidencia en los datos oficiales. Álvarez de Celis sostuvo que “los datos censales te muestran que en los últimos veinte años casi no se han conformado nuevos propietarios”. Agregó que los pocos casos responden a herencias o ayuda familiar, y no al ahorro propio.
“El último censo refleja que un cuarto de los argentinos son inquilinos”, remarcó. En distritos como la Ciudad de Buenos Aires, la situación es aún más marcada, ya que “casi el 40% de los porteños son inquilinos”.
Al analizar los créditos vigentes, explicó que “los créditos siguen siendo en UVA” y destacó que “hoy el Banco Nación dijo que la tasa de morosidad es del 0,6%”. En ese sentido, defendió el sistema al afirmar que “la gente que saca crédito UVA lo paga” y planteó que el problema no es el mecanismo de ajuste, sino el contexto económico.
“El problema no es el UVA, sino la inflación”, expresó, al tiempo que afirmó que “ahora que la inflación está bajando, los créditos UVA son muy, muy buenos en contextos de poca inflación”.
También detalló las condiciones actuales de acceso a una vivienda a través de la banca. Señaló que las entidades públicas ofrecen tasas de “entre el 4,5 y el 6%” y los bancos privados entre “el 8 y el 12% más UVA”. A esto se suma la exigencia de un anticipo. “En la mayoría de los bancos te prestan el 80% del valor de la vivienda, con lo cual tenés que poner el 20% al contado”, explicó. Según sus cálculos, ese ahorro previo ronda “entre 15.000 y 30.000 dólares” y las cuotas mensuales, para una vivienda de 100.000 dólares, se ubican “entre 600.000 y 800.000 pesos por mes”, con plazos de veinte a treinta años.
La comparación regional exhibe la distancia que todavía separa a la Argentina de otros países. Álvarez de Celis sostuvo que “el crédito hipotecario en Chile llega a representar el 28% del PBI, en Paraguay el 11% y en Uruguay el 8%”, mientras que en Argentina “representa el 0,4%”. A su entender, si el país tuviera una expansión similar, “estaríamos prestando casi 500.000 créditos hipotecarios” en poco tiempo.
En materia de políticas públicas, cuestionó la calidad de muchas viviendas sociales.
“Las siguen haciendo como antes, viviendas de baja calidad, generalmente alejadas de los lugares centrales”, describió, y explicó que esa localización obliga a las familias a vivir lejos de la escuela, del trabajo y del hospital. En ese marco, hizo una salvedad con Misiones al reconocer que “el IPRODHA es un instituto que hace viviendas de muy buena calidad y a menores precios que en otras provincias”.
Sobre la posibilidad de ampliar la oferta habitacional, planteó que “la solución no es que el Estado haga todas las viviendas”, sino que se requiere un esquema mixto. “El mercado produce solamente vivienda para sectores altos y el Estado para sectores más bajos”, explicó, y propuso avanzar en modelos de colaboración. Mencionó que “se puede subsidiar la demanda” y que hay experiencias regionales que promueven la construcción de unidades más accesibles.
Respecto al Gobierno nacional, señaló que “se retiró la política nacional de vivienda” y que “ha desaparecido la Secretaría de Vivienda de la Nación”. Aun así, reconoció que desde la visión oficial el crédito hipotecario es visto como un logro. “Eso no alcanza”, advirtió, y remarcó la importancia de las políticas provinciales y municipales. Como ejemplo, destacó el caso de Trenque Lauquen, en Buenos Aires, donde “compraron tierra rural, la urbanizaron y hoy la política de déficit habitacional es cero”.
Al referirse a la oferta inmobiliaria que se promociona como “apta crédito hipotecario”, aclaró que ese rótulo significa que la propiedad está en regla. “Tenés que tener ahorrados 20.000 dólares” (en el caso de una vivienda de USD100.000 advirtió, y explicó que para acceder a un préstamo se necesitan ingresos formales.
“Si te van a otorgar un crédito de 800.000 pesos, tenés que ganar 3.200.000 pesos”, detalló.
Hacia el futuro, Álvarez de Celis planteó que “habría que dar 50.000 créditos hipotecarios por año durante diez años”. Señaló que, de sostenerse ese ritmo, “muchos inquilinos van a poder pasar a ser propietarios”. También resaltó que hoy “la cuota de un crédito hipotecario es muy similar a la cuota de un alquiler”, lo que abre una oportunidad. Aun con un panorama complejo, sostuvo que “no es totalmente alentador, pero creemos que es un tema central” para el país.
