Hemos tratado, en la nota anterior, la importancia de tener el titulo de propiedad y las consecuencias de no tenerlo, entre otras cosas. Ahora bien, el trámite para obtenerlo varía dependiendo de cada circunstancia en particular.
Caso # 1: Compra y venta entre comprador y vendedor
La situación normal y más común es aquella donde hay un vendedor que tiene título de propiedad inscripto. En este caso, cuando vende, se otorga la escritura pública traslativa de dominio ante un escribano. Bueno es aclarar que, previo a la escritura, normalmente se celebra un contrato previo, que es el boleto de compraventa, donde las partes fijan las condiciones del negocio inmobiliario y sus respectivos derechos y obligaciones.
– Escritura pública: este documento es fundamental, ya que formaliza la transferencia de la propiedad. Es el título suficiente al que se refiere el artículo 1892 del CCCN. El notario requerirá la documentación necesaria, tanto de la propiedad como de las partes, para confeccionar la escritura pública, previo a requerir los certificados de dominio del inmueble, de inhibición del vendedor, libre deudas de impuestos, certificado catastral y demás informes necesarios
– Inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble: una vez firmada la escritura, el escribano se encargará de inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, inscripción que se enmarca en las disposiciones del art. 1893 del CCCN.
Caso # 2. Si el vendedor ha fallecido:
– Sucesión: en este caso, los herederos deben iniciar la sucesión del causante, sucesión que también la puede abrir el adquirente del inmueble del causante a fin de obtener, dentro de la sucesión, la autorización judicial para que se escriture el inmueble a su nombre.
El trámite es bastante más engorroso, ya que se deberán aguardar los tiempos procesales necesarios para la publicación de edictos, el nombramiento de un administrador judicial y la autorización del juez para suscribir la escritura traslativa de dominio a favor del adquirente.
Caso # 3. Si el vendedor se niega a transferir:
– Acción judicial: en este caso se puede entablar una demanda de escrituración, donde se presentan las pruebas que hacen al derecho del actor, comprador del inmueble. En dicho expediente, el juez podrá ordenar al vendedor firmar la escritura pública. Si éste se niega, la escritura puede ser firmada por el juez. La escritura se denomina “escritura judicial”, y consta de la relación de las piezas procesales pertinentes. Al igual que en los casos anteriores, esta escritura debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Caso # 4. Venta de un inmueble que está dentro de la masa de bienes de una sucesión
En este caso, el interrogante es el siguiente: Si los vendedores son herederos de una sucesión: ¿pueden vender un inmueble de la sucesión?
– Proceso de sucesión: tiene diversas etapas. La primera concluye con la declaratoria de herederos.
a) En esa etapa, los herederos pueden ponerse de acuerdo para vender un inmueble, en cuyo caso, el instrumento adecuado es la cesión de derechos hereditarios, efectuado por escritura pública con relación a ese inmueble específicamente. Luego, el cesionario, o sea, el adquirente, presentará la escritura de cesión de derechos en el expediente sucesorio para obtener la adjudicación judicial del inmueble a su nombre, cuyo oficio deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Para darle mayor seguridad jurídica, se puede solicitar la protocolización notarial de la adjudicación en sucesión, protocolización que permite que, si se llegara a perder el título, o sea, el oficio judicial inscripto, existe la posibilidad de obtener sucesivas copias, sin importar el tiempo que haya transcurrido, ya que los protocolos notariales se guardan en el Archivo General Notarial.
Es muy importante señalar que en estos casos en que se suscribe una cesión de derechos hereditarios sobre un inmueble, que es lo que corresponde ya que los herederos sólo ceden sus derechos como herederos del inmueble porque aún no son titulares de dominio, NO SE DEBE ENTABLAR UNA ACCIÓN DE ESCRITURACIÓN PARA OBTENER LA ESCRITURA. Bastará presentar la cesión en el mismo expediente sucesorio, para que el juez ordene la adjudicación del inmueble a favor del cesionario.
b) Si la sucesión se encuentra en etapa de adjudicación de bienes a los herederos, es decir, ya están en la etapa final de la sucesión y venden el inmueble, se puede hacer una escritura simultánea donde se protocoliza la adjudicación a favor de los herederos y, simultáneamente, en la misma escritura, se transfiere el dominio al nuevo comprador.
c) También puede ocurrir, en cualquier etapa previa a la adjudicación, que, existiendo administrador judicial, los herederos decidan vender el inmueble y soliciten al juez una autorización judicial de venta. En este caso, el administrador suscribirá la escritura pública a favor del comprador, una vez que haya sido autorizado por el juez
Caso # 5. Compra en remate judicial
El remate judicial es la venta forzada de un bien del deudor, cuya venta se decide judicialmente para satisfacer, con su producido, la acreencia del demandante. Este es el principio general, ya que pueden existir otros casos de subasta judicial.
En estos casos, para que se considere consumado el remate, se requieren tres requisitos: aprobación del remate, pago del precio y otorgamiento de la posesión. En consecuencia, el titulo proviene del Auto de adjudicación en remate que debe ser inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble
Caso # 6. Si el vendedor está en proceso de concurso o quiebra
En este caso, si el comprador cuenta con Boleto de compraventa, y ha abonado como mínimo, el 25% del precio, puede presentarlo al juez del concurso o quiebra, quien debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública (artículo 1171 CCCN).
Caso # 7. Cuando se trata de inmuebles adquiridos por posesión
Nos remitimos a la nota publicada en este medio https://www.primeraedicion.com.ar/nota/100723149/adquisicion-de-un-inmueble-por-posesion/, en la que se detallan los trámites a realizar, que culminarán con la sentencia a favor del poseedor, cuyo auto de adjudicación deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Caso # 8. Tierras fiscales
Nos remitimos a la nota que publicamos https://www.primeraedicion.com.ar/nota/100740692/tierras-fiscales-pasos-para-ser-adjudicatario/, en la que encontrarás todos los pasos necesarios para resultar adjudicatario. En este caso, por tratarse de tierras fiscales, el título de propiedad es un Título administrativo que se extiende sin intervención notarial, siendo necesaria la firma del Gobernador y del Ministro a cargo del Ministerio de Gobierno, procediéndose luego a la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Por último, vemos que la forma de obtener el título dependerá de cada caso en particular, debiendo siempre recurrir al asesoramiento profesional, en especial, al notario de confianza, quien podrá encuadrar legalmente el caso y asesorar adecuadamente.
