Vemos, con preocupación, la cantidad de inmuebles en nuestra provincia que no cuentan con su respectivo título de propiedad. Esta carencia afecta el ejercicio de los derechos correspondientes y acarrea inseguridad jurídica. Por lo tanto, en esta nota abordaremos la importancia de obtenerlo.
Cuando nos referimos nuestros derechos sobre inmuebles, que es un bien, en nuestra legislación, nos estamos refiriendo a un derecho real, el cual, cuando se trata del uso, goce y disposición, se trata del derecho real de Dominio.
Veamos entonces cuál es la diferencia entre un derecho real y un derecho personal. Ambos se refieren a derechos que una persona puede ejercer sobre bienes, pero se diferencian en su naturaleza y alcance.
A. Derechos Reales: son aquellos que confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa (un bien), y permiten su ejercicio frente a todos. Es decir, el titular de un derecho real tiene una relación directa con la cosa, y este derecho se puede oponer a cualquier otra persona, incluso a aquellas que no tienen relación con el acuerdo original.
Por ejemplo: Dominio: que es el derecho más completo que se puede tener sobre un bien; Usufructo: el derecho de usar y disfrutar de un bien ajeno.
La característica clave de los derechos reales es que se ejercen sobre cosas y tienen un efecto erga omnes, es decir, son oponibles frente a todos.
B. Derechos Personales: en cambio, se refieren a las relaciones entre personas, y otorgan a su titular un derecho de exigir algo a otra persona (un deudor). Estos derechos se centran en la obligación de otra persona de cumplir con una prestación determinada. Por ejemplo: el Contrato de compraventa: que otorga derecho al comprador de recibir el bien y al vendedor de recibir el precio.
Los derechos personales no tienen un efecto frente a todos, sino solo frente a la persona con quien se ha establecido la relación obligatoria.
¿Cuándo se es titular del derecho real de dominio sobre inmuebles?
Hay tres elementos necesarios: título y modo en la constitución, y la registración a los fines de su perfecta oponibilidad (arts. 1892 y 1893 del CC y C)
El título suficiente que se requiere, en el caso de inmuebles, es la escritura pública. No obstante, si la transmisión dominial proviene de un juicio sucesorio, será la hijuela de adjudicación en el respectivo juicio; o bien, si proviene de la adquisición en remate, será el respectivo auto de adjudicación.
Hay otros casos como la prescripción adquisitiva o las tierras fiscales, temas a los cuales nos hemos referido en este medio, en donde el título no es la escritura pública. No obstante, la gran mayoría de ellos, sí provienen de escrituras.
El modo es la tradición posesoria, es decir, la entrega del inmueble. Efectivamente, para determinar que se ha transmitido el derecho real, hay que acudir a los hechos, la posesión, de manera que no queden dudas, puesto que conforme al art. 1909 del CC y C, se trata de un poder de hecho sobre una cosa
La registración es la inscripción registral, o sea, la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble, sea que se trate de la escritura pública, del oficio de adjudicación judicial o del título suficiente pertinente, inscripción que dará la publicidad suficiente para que la adquisición sea conocida por los terceros y pueda ser reconocida por éstos.
¿Por qué es fundamental tener el título de propiedad?
El título de propiedad es el documento que acredita que una persona es la legítima titular de un inmueble. Asegura la posesión y el uso exclusivo de la propiedad. Además, es un derecho que se encuentra protegido por la Constitución Nacional, que garantiza la inviolabilidad de la propiedad privada.
Seguridad jurídica y la necesidad de registrar el inmueble
En nuestro país, el Registro de la Propiedad inmobiliaria es un paso clave para otorgar publicidad al acto de adquisición.
Si bien la compra de una propiedad puede realizarse de manera privada, la inscripción en el Registro es la única forma de proteger el derecho de propiedad ante terceros, de evitar fraudes y de dar certeza a los compradores sobre la titularidad del bien. Esto es particularmente importante en situaciones de herencias, disputas por derechos de posesión y, más aún, ante posibles embargos o acciones judiciales.
Si no tenés el inmueble inscripto a tu nombre en el Registro de la Propiedad, y recae un embargo sobre la propiedad por una deuda del antiguo dueño, corres el riesgo que el inmueble se remate para abonar esa deuda y pierdas todo el capital que invertiste en la compra, más lo que posiblemente invertiste en mejoras en ese inmueble.
Si el anterior dueño fallece, tendrás que presentarte en su sucesión, o bien abrir la sucesión del exdueño para solicitar la escrituración a tu favor. Mientras tanto, no podrás utilizarlo como aval crediticio, o para otras oportunidades de negocios que se te puedan presentar.
Consecuencias de no tener un título de propiedad registrado
Uno de los riesgos más serios que enfrentan quienes no registran su título de propiedad es la falta de seguridad jurídica. En caso de conflictos, como reclamaciones por parte de familiares o herederos, el propietario no tendrá la certeza de que su derecho será reconocido de manera efectiva.
Además, puede enfrentarse a problemas con el acceso a créditos, ya que las entidades financieras exigen garantías de propiedad formalmente registradas para ofrecer préstamos hipotecarios.
Además, la falta de registro puede dar lugar a la ocupación ilegítima del inmueble, lo que complica aún más el proceso de resolución del conflicto.
Conclusión
El título de propiedad de un inmueble en Argentina no es solo un documento legal, sino un derecho fundamental que garantiza la seguridad, estabilidad y protección de los ciudadanos. Su correcta gestión y registro no solo refuerzan el sistema jurídico, sino que protegen los intereses de los propietarios ante cualquier eventualidad. Por ello, es indispensable que tanto compradores como vendedores comprendan su valor y la importancia de realizar los trámites correspondientes en tiempo y forma.
Resaltamos la importancia del asesoramiento legal ante cualquier duda, ya que el acompañamiento de profesionales especializados, sea del notario de confianza o de los abogados, en los casos en que debas obtener el título por la vía judicial, es fundamental para brindarte seguridad y guiarte para que logres la registración del inmueble a tu nombre.
Fuentes:
– La importancia de la escritura (Mayo 24, 2016) Eidico, Blog. Recuperado en https://blog.eidico.com.ar/la-importancia-la-escritura/
– Ventura G.: La teoría del título y modo en las escrituras traslativas de la propiedad. Revista Notarial. Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. Recuperado en https://www.colescba.org.ar/portal/?revista=la-teoria-del-titulo-y-modo-en-las-escrituras-traslativas-de-la-propiedad
