En nuestro país, la compraventa de un inmueble (lote, casa, departamento, etc.) DEBE hacerse por escritura pública, que es el instrumento público por el cual se transmite el dominio del mismo, o sea, su propiedad.
No obstante, muchas veces se celebra, previamente un BOLETO DE COMPRAVENTA, es decir un contrato privado entre las partes, por el cual éstas se obligan a escriturar.
En este punto, cabe preguntarse: ¿Qué es un boleto de compraventa y cuál es la diferencia con la escritura?
El boleto de compraventa es un documento privado, en donde las partes dejan plasmadas las condiciones del negocio inmobiliario. Para ello, el boleto aporta mayor garantía para el cierre de acuerdos inmobiliarios, en especial, cuando ocurren circunstancias como por ejemplo, cuando el comprador aún no cuenta con los fondos necesarios para concluir el pago o el vendedor no puede dejar el inmueble rápidamente o la propiedad se encuentra en obras.
Por lo tanto, el boleto de compraventa es clave para la seguridad de ambas partes involucradas en este tipo de operación inmobiliaria. Tanto es así, que consiste en un contrato previo a la firma de la Escritura, cuyo valor radica en garantizar la concreción de la transacción.
¿Quién lo redacta?
El boleto de compraventa genera derechos y obligaciones para las partes interesadas. Debido a su importancia, aun cuando puede ser redactado por las partes, se recomienda que un abogado, escribano o una persona con suficiente conocimiento sobre leyes inmobiliarias revise el boleto de compraventa antes que las partes lo firmen.
¿Cuáles son las ventajas del boleto de compraventa?
En primer lugar, este documento proporciona seguridad al negocio, al dejar asentadas las cláusulas donde las partes dejan plasmados sus derechos y obligaciones, que garantizarán la mayor probabilidad de cumplimiento de lo pactado.
¿Qué otros beneficios tiene?
1.-Es un elemento probatorio: sirve como comprobante de la aceptación de todo lo acordado, por ejemplo: precio, fecha de entrega del inmueble, etc., así como establece penalidades en el caso que el comprador y/o el vendedor no cumplan con sus obligaciones.
2.- Proporciona prioridad al comprador sobre terceros: El comprador de buena fe, tiene prioridad sobre los derechos de terceros que hayan trabado medidas cautelares sobre el inmueble. Sin embargo, para que esto sea posible, deben reunirse ciertos requisitos: a) el comprador tiene que haber contratado con quien figura como dueño en el Registro de la Propiedad inmueble (o sea, con el titular registral) o bien poder demostrar una perfecta cadena de cesiones entre los adquirentes sucesivos que le permitan subrogarse en su posición jurídica. b) haber abonado, como mínimo, el 25% del precio con anterioridad a la traba de la medida cautelar; c) el boleto tiene que tener fecha cierta; por ejemplo mediante la certificación de firma ante notario, d) la adquisición debe tener la publicidad suficiente, por ejemplo mediante la entrega de la posesión. (art.1170 CCCN) Asimismo, el boleto es oponible a la quiebra del vendedor siempre que haya pagado al menos el 25% del precio total del inmueble (art.1171 CCCN), es decir, tiene prioridad ante los acreedores del vendedor, en caso que a éste se le declare la quiebra.
3.- Incrementa la probabilidad de éxito ante demandas judiciales. El boleto de compraventa, constituye una obligación de hacer la escritura pública. Por lo tanto, el comprador puede demandar al vendedor ante el juez en el caso de que se niegue o se resista a otorgar la escritura pública en el plazo adecuado (art.1018 CCCN) y, si la parte condenada es remisa, el juez puede hacerlo en su representación, siempre que las demás contraprestaciones estén cumplidas.
¿Cuál es la diferencia con la escritura?
En nuestro país, para la transmisión de la titularidad de un inmueble, es obligatoria la realización de una escritura pública, es decir, el instrumento público extendido en el protocolo de un escribano público u otro funcionario autorizado.
Diferencias:
1.- Redacción y obligatoriedad. La redacción del boleto de compraventa no es obligatoria, por lo que depende del acuerdo entre las partes, quienes pueden redactarlo. En su redacción, las partes tienen autonomía de su voluntad por lo que pueden acordar las cláusulas que crean convenientes o necesarias a ambas partes. En cambio, la redacción de la escritura es obligatoria, la realiza un escribano público y tiene requisitos esenciales, cuya ausencia produce la nulidad de ella.
2.- Naturaleza jurídica del documento. Mientras el boleto de compraventa es un instrumento privado, firmado por las partes, la escritura pública es un instrumento público extendido en un protocolo notarial ante un escribano público que ejerce la fe pública por delegación del Estado.
3. Garantía de titularidad. Mientras la escritura pública certifica que la persona que vende es la propietaria del inmueble, el boleto de compraventa es simplemente un documento que registra el acuerdo de voluntades de las partes en un negocio de compraventa inmobiliaria.
Por lo tanto, el boleto de compraventa es un documento privado y opcional que se firma en la etapa previa a la escrituración. No reemplaza a la escritura, no implica la transmisión de dominio, por lo cual NO CONVIERTE en dueños o titulares del inmueble, no obstante lo cual, el incumplimiento de las condiciones acordadas tiene consecuencias jurídicas para cualquiera de las partes.
En la próxima nota nos referiremos a la posesión y a la tenencia de inmuebles, las diferencias entre ambas situaciones y qué derechos otorgan con relación al inmueble sobre el cual se ejercen.
