En un artículo publicado en este medio el 4 de agosto pasado, se realizó someramente, una aproximación al Instituto de la Propiedad Horizontal. Hablamos sobre sus características principales y, en especial, acerca de la posibilidad de realizar modificaciones en las Unidades Funcionales.
Como es un Instituto que tiene enormes derivaciones y ramificaciones, sobre todo en lo atinente a la interpretación del Reglamento de Propiedad Horizontal y la ley de fondo cuando ocurren, por ejemplo, daños materiales en las Unidades o conflictos entre vecinos, nos propusimos abarcar algunas de las inquietudes que tienen los propietarios o inquilinos de departamentos ante algunas situaciones.
Hemos remarcado en su momento la importancia del Reglamento de Propiedad Horizontal, ya que allí se encuentran determinadas las cosas privadas y las cosas comunes. Y esto es muy importante, ya que, dependiendo de si estamos frente a una cosa privada o a una común, se extenderá o limitará nuestro derecho.
Veamos algunos ejemplos:
Daños en el balcón
El artículo 2040 inciso d) dicen que son partes comunes las columnas, vigas, cimientos, y demás estructuras, incluso, los balcones.
Esto quiere decir que los balcones son de propiedad común pero de uso exclusivo por parte de quien habita la Unidad Funcional. Por lo que podríamos decir que, en caso de que exista una filtración en el balcón, su arreglo corresponde al Consorcio, ya que el balcón es una prolongación de la losa que sirve de suelo a las unidades a las que pertenece y de techo de la Unidad Funcional ubicada en el piso inferior.
Distinto es el caso de que, por ejemplo, el propietario realice una modificación del solado del balcón, colocando una nueva cerámica. Cualquier daño que se produzca en el solado deberá afrontarlo el propietario, salvo, que el daño sea ocasionado por la propia estructura edilicia, en cuyo caso, deberá abonarlo el Consorcio.
En estos casos es recomendable la elaboración de un informe por parte de un profesional idóneo para verificar de dónde proviene el daño.
Caída de objetos al balcón o patio interno
Esta es una situación que difícilmente tenga una disposición en el Reglamento de Propiedad que lo reglamente. Quizás podamos encontrar alguna disposición en el Reglamento Interno del edificio, que es un Reglamento que contiene disposiciones que hacen a la convivencia entre los propietarios, pero que no es obligatorio que cada edificio lo tenga.
Más allá de su reglamentación o no, lo cierto es que tanto el propietario como el administrador del Consorcio pueden solicitar el cese de dicha situación con base en lo normado en el artículo 2047 inciso b), que establece que está prohibido perturbar la tranquilidad de las demás unidades de cualquier manera que exceda la normal tolerancia. Primeramente se deberá recurrir a una instancia prejudicial, y en caso de no obtener resultado, se deberá optar por la vía judicial.
¿Se puede cobrar expensas sin estar redactado el Reglamento de Propiedad?
Se debe puntualizar que el Reglamento de Propiedad Horizontal es el instrumento que contiene una descripción del plano de afectación, que da nacimiento “legal” a las Unidades Funcionales y Complementarias, a la determinación de los derechos y obligaciones de los consorcistas y todo lo atinente a la administración del consorcio (la composición del patrimonio, lo atinente a las asambleas, expensas, etc). Dentro del Reglamento se determinará el porcentual de cada Unidad Funcional con respecto al total del edificio. Esto impactará en el porcentaje que deberá pagar cada departamento en relación al total de los gastos que se origine en el mantenimiento del edificio.
Ahora bien, ocurre algunas veces que, terminado el edificio, la empresa constructora, el desarrollista, etc, entregan la posesión de las Unidades Funcionales antes de otorgar la escritura de Reglamento de Propiedad y Administración y el respectivo título de propiedad. De allí surge el problema de si es posible o no la recaudación de expensas por parte del administrador del Consorcio, ya que estamos frente a lo que se denomina “Consorcio de hecho”. Parte de la doctrina y la jurisprudencia ha entendido que hay legitimidad del administrador del Consorcio de hecho para recaudar y reclamar el pago de expensas, aunque, en este último caso, no podrá hacerlo por la vía ejecutiva, sino por la ordinaria. Cabe aclarar que no es una posición unánime.
¿Qué ocurre si el propietario o inquilino se niega a que ingresen a su Unidad Funcional a realizar un arreglo por un daño que está afectando a todo el edificio?
Esto está consagrado en el artículo 2046 inciso e) del CCyCN, que establece que el propietario está obligado a permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.
Esta norma impone una obligación establecida para bregar por una cooperación entre los copropietarios. La negación injustificada y probada por parte del propietario, lo hará personalmente responsable por los daños y perjuicios ocasionados. Se podrían prever este tipo de procedimientos en cualquiera de los Reglamentos, pero en caso de que la negativa continúe, la única instancia posible para solucionarlo es la judicial.
Pérdidas en las cañerías. ¿Quién debe hacerse cargo?
El artículo 2041 establece una enumeración de cuáles son las partes comunes, y dentro del articulado, en el inciso f, reza: “Las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional”.
Pese a que podría existir otra interpretación, el articulado es claro y debe interpretarse que los caños son comunes fuera y dentro de los departamentos, y los cableados solo fuera de los departamentos. Y esto cobra vital importancia, ya que respecto de los copropietarios o terceros, la titularidad de las cañerías tiene su impacto en lo que respecta al régimen de responsabilidad por daños.
