En la edición del 30 de junio, el agrimensor Oscar Camblong nos introdujo en el DERECHO REAL DE SUPERFICIE, derecho tan rico si lo hay por lo que consideramos conveniente avanzar en su desarrollo y difusión, sobre todo en lo que respecta a su aplicación en zonas urbanas, al POSIBILITAR EL DESMEMBRAMIENTO DEL INMUEBLE, ya que el derecho real de superficie se puede constituir sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo del mismo: es decir que la propiedad se divide en tres inmuebles independientes, lo que se traduce en la posibilidad de que el volumen de lo construido en el subsuelo no se corresponda, en su verticalidad, con lo existente en la superficie, no ya en cuanto a su uso, sino tampoco en cuanto a su titularidad.
Es decir que tenemos: I) El SUELO, esto es la finca formada por la porción de superficie ocupada por la rasante del terreno, que, en el plano vertical, comprendería necesariamente el cuerpo de tierra necesario para servir de cimentación o de acogida de las construcciones o plantaciones que sobre él se levantasen. Así, el suelo, paradójicamente constituye un objeto tridimensional en la medida en que alberga un espacio cúbico. II) El SUBSUELO, que estaría formado por el espacio cúbico que se proyecta debajo de la finca-suelo, a partir de la línea que marca el final del espacio ocupado por el “cuerpo de tierra” que conforma el suelo. III) El VUELO, que estaría integrado por el espacio aéreo que se proyecta sobre la superficie de la finca-suelo y que, igualmente, incluye un espacio cúbico. Este espacio cúbico, al igual que ocurre con el subsuelo, comenzaría tras el final del espacio que ocuparía el espacio cúbico que integraría la finca-suelo.
En consecuencia el titular de dominio (propietario en la forma que conocemos habitualmente) perfectamente puede vender el suelo a una persona, el vuelo a otra y el subsuelo a otra; cuya venta será por el plazo estipulado en el contrato y le otorgará a cada adquirente (superficiario) facultades de uso, goce y disposición material y jurídica, casi como si fuera el propietario del inmueble, pero con las limitaciones propias del derecho real que detenta, al punto que la persona que adquirió el suelo puede construir un edificio, alquilar, hipotecar, etc.
HERRAMIENTA DEL DERECHO URBANÍSTICO: A lo largo del Plan Estratégico Posadas 2022, reflejado en la Ordenanza XVII N° 14, se pone de resalto la preocupación existente en torno a los llamados vacíos urbanos como consecuencia de la extensión desordenada de la ciudad, siendo necesario un plan que delimite las directrices que orienten el crecimiento de la ciudad estimulando el uso racional del suelo partiendo de que “la disponibilidad de suelo urbanizado es clave para afrontar la creciente demanda habitacional; esto supone que, asumiendo la función social de la propiedad, se deberá contar, por un lado, con los instrumentos adecuados que permitan gestionar la obtención del recurso necesario para el desarrollo de la política habitacional y de servicios y, por el otro, se deberán definir, los criterios más apropiados para su utilización y aprovechamiento, teniendo en cuenta la condición de bien escaso que particulariza al suelo urbano”.
Estas palabras nos llevan a plantearnos que de contar con mecanismos de promoción, incentivo tributario y un adecuado marco legal dictado en el ejercicio del poder de policía que tienen los municipios, EL DERECHO DE SUPERFICIE SE PRESENTA COMO UNA OPCIÓN ANTE LA NECESIDAD DE REUNIFICAR EL SUELO PARA SU ADAPTACIÓN A NUEVAS DEMANDAS -ya que la subdivisión resulta siempre condicionante, rígida y traumática porque implica su irreversibilidad- Y DE MULTIPLICAR LA SUPERFICIE ÚTIL EN RESPUESTA A LA NECESIDAD CONSTANTE DE ESPACIO en razón del aumento poblacional en las urbes. Pero ello no es todo, en razón de la reducción en los costos en la construcción posibilitado por este derecho, es factible hacer frente a los vacíos urbanos fruto del lucro del mercado, evitando así la periferización y fragmentación de la ciudad; panorama este que también encuentra su correlato en el patrón de distribución territorial de la población inverso al patrón de valorización del suelo: se construye más en las zonas más apreciadas socio-económicamente.
Por otro lado, EL DERECHO DE SUPERFICIE AL PERMITIR CONSTRUIR SOBRE SUELO AJENO TIENE COMO CONSECUENCIA INEVITABLE QUE LOS COSTOS DE LA CONSTRUCCIÓN DISMINUYAN, YA QUE NO SE ENCUENTRA EN ELLOS CONTEMPLADA LA ADQUISICIÓN DEL TERRENO PROPIAMENTE DICHO, resultando un gran aliciente para la población que se encuentra en la búsqueda de la casa propia a la que no pueden llegar dados los altos costos del mercado inmobiliario actual, valores estos que se ven sustituidos por la contraprestación que el superficiario puede llegar a abonar al superficiante. Asimismo puede resultar una gran atracción para los inversores empresariales que llevan adelante grandes proyectos en busca de beneficios económicos -ante todo, y si es a corto plazo, mejor- al reducir el volumen de inversión inicial que deben afrontar, y más aún cuando el objetivo son obras “no perdurables” o instalación de infraestructura llamada a ser renovada o incluso desaparecer, cuya adquisición del suelo no se encuentra justificada si se tiene en cuenta el tiempo de vida útil de las mismas.
Es sabida la existencia de terrenos en manos de personas que no pueden, o no quieren construir, pero que tampoco se quieren desprender de su patrimonio ya que los inmuebles siguen siendo la mejor reserva de valor para el ahorro, tanto para aquellos que pueden retenerlos, como para los que pueden extraer su liquidez, como así también de que pasaría a ser el mejor legado para los descendientes, según el modo de ver colectivo.
Frente a esto el derecho de superficie se PRESENTA COMO LA ALTERNATIVA POR EXCELENCIA para el dueño (titular de dominio) al permitirle disponer temporalmente de su propiedad sin necesidad de desembolsar suma de dinero alguno y obtener una plusvalía tácita, que se produce con el incremento del valor del suelo, o que ante el deslinde tridimensional de su parcela obtiene tres fincas independientes de las que puede obtener un beneficio económico mayor, en lugar de que el mismo quede vacuo y atrapado en las especulaciones del mercado inmobiliario.
Vemos en el derecho real de superficie la OPORTUNIDAD PARA EL TITULAR DE UN INMUEBLE -que por su ubicación geográfica o características urbanas resulta altamente atractivo para los inversores, cuyo aprovechamiento se creía agotado y su zonificación urbana saturada- de contar ahora con 3 “nuevos inmuebles” en lugar de uno, permitiendo así que se OBTENGA EL MÁXIMO RÉDITO ECONÓMICO mediante la constitución de diversos derechos de superficie, ya sea sobre el vuelo y el subsuelo o sobre el suelo y el subsuelo, siempre que el destino de la obra y las innovaciones tecnológicas lo permitan y que no implique una turbación para el superficiante que ha constituido primero. Percibimos en ello UNA NUEVA PERSPECTIVA DE INVERSIONES, SOBRE TODO EN LO QUE HACE AL USO DEL SUBSUELO, que hoy día cuenta con una gran demanda del mercado debido a los numerosos usos subterráneos que los avances tecnológicos de la construcción hacen posibles a costos razonables, como lo son las playas de estacionamiento, salas de convenciones, salas de cine, centros deportivos, galerías comerciales, instalaciones complementarias para restaurantes (entre otros), cajas de seguridad, cisternas, puestos de mando y control, cavas, etcétera.
ES EN CABEZA DEL ESTADO EN DONDE ESTE DERECHO PRESENTA MAYORES VENTAJAS, dado que posibilita que la Administración Pública en lugar de ver disminuido su patrimonio pueda transmitir a inversores inmobiliarios privados aquellos lotes destinados a infraestructura urbana con el fin de que sean estos quienes asuman los costos de construcción y mantenimiento, y a la vez es una vía para que un municipio cuente con un flujo permanente de dinero por permitir el uso del subsuelo existente bajo una plaza -por ejemplo-, sin afectar la utilidad social de la misma; y a la inversa, es una excelente herramienta frente a la necesidad de contar con un sitio donde asentar el equipamiento comunitario o donde llevar a cabo sus actividades ante la falta de espacio en sus propios edificios, viéndose actualmente obligado a recurrir a contratos de alquileres eternos, sujetos en cada renovación a los avatares del mercado; también vemos en él al impulsor por excelencia de esta figura. Ejemplo de lo enunciado es la DA N° 24/2019 por medio de la cual el Gobierno nacional autorizó a la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) a disponer de tres inmuebles bajo la figura de Derecho Real de Superficie, que serán ofrecidos para inversión.
