En la segunda parte del siglo XIX comenzaron a formarse en la provincia los centros urbanos y el fraccionamiento de las grandes extensiones rurales, algunas del Estado y otras privadas.
Con la provincialización de Misiones se creó el Departamento de Catastro y Topografía, que funcionaba dentro de la Dirección General de Planeamiento, y se dictó el Reglamento de Mensuras (aprobado por Decreto 1107/57) en el cual se imponía condiciones para los fraccionamientos urbanos tanto en lo referente a ancho mínimo de calles (15 m) como en las superficies destinadas a espacio verdes (dominio público municipal) y a reparticiones públicas provinciales (Reserva Fiscal), y los lotes mínimos eran de 10 m de frente con una superficie de 300 m2, todo ello de aplicación en los municipios que no tuvieran plan regulador que en ese momento era la situación de todas las municipalidades.
Poco a poco las municipalidades fueron sancionando sus planes reguladores y en general han variado las exigencias dependiendo de la zona de la ciudad en que se encuentre el inmueble.
En 1870 el Gobierno de Corrientes encomienda al agrimensor Francisco Lezcano la mensura de la planta urbana de Posadas que fue planificada con trece por trece manzanas y chacras a su alrededor. La característica distintiva de esta encomienda que hace la provincia de Corrientes es que la ciudad está diseñada en varas, medida española equivalente a 0,866 metros, por eso sus calles son de 20 varas (17,32 m), las 4 avenidas que rodean a la planta urbana son de 60 varas (51,96 m) y las manzanas son de 100 varas (86,60 m) en tanto que las chacras son de 400 varas (346,40 m) separadas por avenidas de 30 varas (25,98 m). Es por esta razón que en general los lotes de nuestra ciudad son múltiplos de 8,66 m.
En las ciudades del interior se observan dos tipos de plantas urbanas, unas con una planta urbana diseñada, en la mayoría con manzanas cuadradas y calles perpendiculares, pero otras que surgieron en forma espontánea su diseño responde más a la topografía del terreno, pero hoy prácticamente todas cuentan con un plan regulador con bases técnicas destinados a asegurar lotes aptos para el destino que se pretende dar a la zona y vías de circulación adecuadas a los vehículos actuales.
Estos planes reguladores, en general, no solo están destinados a condicionar los fraccionamientos, sino que también reglamentan respecto al uso por lo cual resulta importante que cuando se desee adquirir un inmueble se debe conocer los usos permitidos para el mismo.
También es importante conocer las restricciones respecto a las construcciones que se pueden ejecutar en ese predio, como por ejemplo altura máxima, factor de ocupación total (FOT), factor de ocupación del suelo (FOS), centro de manzana, etc.
En lo que hace específicamente al fraccionamiento en la actualidad en la página web de la Municipalidad de Posadas están indicadas las medidas mínimas correspondiente a cada lote, pero siempre es importante tener en cuenta que la Ley II N°24 (Ley de Catastro de la Provincia de Misiones) en su artículo 72 prohíbe la venta de inmuebles sin que el lote ofertado tenga plano de mensura registrado en la Dirección General de Catastro e impone una multa a quien incurra en la violación de esta norma.
Cuando se va a encargar un trabajo de mensura con fraccionamiento es importante saber que el plano debe ser firmado por el titular de dominio y deben tener al día el pago del Impuesto Inmobiliario que cobra la Provincia y la Tasa General de Inmueble y, en el caso de Posadas, contribución por mejora, ambos percibidos por la Municipalidad.
Dada la complejidad de la cuestión queda como recomendación final que ante el interés en adquirir o vender parcialmente un lote haga la consulta correspondiente con algún profesional ligado al tráfico inmobiliario (escribano, agrimensor o corredor inmobiliario).
