Si existe un contrato que se utiliza a diario, es el comodato. Casi tan famoso como la locación o la compra-venta, las personas lo han incorporado muchas veces incorrectamente, por diferentes motivos, a veces impositivos, otros para pactar menor vigencia a locaciones encubiertas y sin embargo ¿qué implica realmente?
En las escribanías, las consultas sobre este instrumento son constantes y como pasa con otros profesionales, nos encontramos con gente que después de investigar en los buscadores de internet, o por comentarios de parientes o vecinos, vienen directamente a solicitar que se le redacte un comodato, sin comprender acabadamente, cuál es el cuadro de situación en el que se encuentran y sus repercusiones jurídicas.
Haciendo un poco de derecho digamos: está contemplado en el artículo 1533 y siguientes, del Código Civil y Comercial. Es un contrato GRATUITO, y comprende un préstamo, es decir, no se paga por este préstamo ningún tipo de remuneración o valor locativo (de hecho el valor locativo solo existe en los contratos de locación) no hay que confundir, que la persona a la cual se le presta debe mantener todos los servicios y/o gastos para la manutención de lo prestado; pero en sí, es gratuito. Para explicarlo en palabras simples, se trata de un préstamo de uso.
La ley habla de que se puede prestar una cosa no fungible, (eso significa cosas que no se reemplazan) mueble o inmueble y que debe devolverse lo que se hubiera entregado. Pero hoy nos referiremos al Comodato de Inmuebles.
¿Quién puede dar en COMODATO?
El dueño o propietario y a veces un inquilino, debidamente autorizado por el propietario -por lo general esta autorización se debe plasmar por escrito-.
Veamos su incorrecta utilización:
Una patología muy común y consultada son las ventas por el comodatario. Hay que aclarar: ningún COMODATARIO -es decir, aquél al cual se le ha dado el inmueble en préstamo o dicho de otra manera, se la ha prestado el inmueble- puede vender esta propiedad a persona alguna, porque no es dueño. Se explica esto, ya que hay viviendas que han sido otorgadas en comodato, por instituciones como la Entidad Binacional Yacyretá, o el IPRODHA, a personas que han vendido las casas que se le han entregado; no teniendo derecho a hacerlo; por lo cual esto constituyó una verdadera estafa, a quien ha visto como oportunidad, adquirir una vivienda económica, pero sin tener realmente ningún derecho.
Esto conlleva el peligro -del supuesto comprador- de ser desalojado por el propietario, además de no recuperar lo que pagó a esta persona inescrupulosa, que se ha beneficiado con la falsa venta.
Por lo tanto, no tranquiliza a nadie el hecho de que “muchos del barrio han vendido” como argumentan estos clientes. Esto no legaliza la situación, solo significa que muchos del barrio han sido estafados.
Otra circunstancia bastante habitual, es la de gente que pretende utilizar este contrato en reemplazo del contrato de locación; porque así fijan un plazo menor al exigido por ley para las locaciones urbanas, de tres años como mínimo legal.
El motivo principal, por encima de cualquier otro motivo, que puede ser también impositivo, es la ya conocida inflación y el prejuicio que está ocasionando a los propietarios, el no poder actualizar los cánones locativos, proporcionalmente a la suba del costo de vida. Con lo cual, los titulares de inmuebles están dispuestos a “camuflar” el verdadero contrato de locación bajo la forma de comodato, permitiendo pagos que no figuran en el contrato.- Esto, al ser ilegal, además de no poder ser redactado en las escribanías por el motivo indicado, desde todo punto de vista, ocasiona una enorme desprotección a los propietarios, ya que el real inquilino, mal llamado comodatario, puede invocar el verdadero contrato subyacente ante la Justicia y siempre la ley fallará a su favor; por ser la parte más vulnerable. No funciona aquí, el adagio de que -por haber firmado el contrato como comodatario- no puede alegar su propia torpeza y seguramente, el más perjudicado, si hay un conflicto será el propietario. En primer lugar, porque, hay que respetar la dos normas de orden público: el mínimo legal de tres años y en los casos de vivienda familiar, la actualización anual del valor locativo por el índice especial, que suministra el Banco Central. Por lo tanto, hay que comprender, que actuar en el marco legal es más seguro para ambas partes y evita conflictos legales y dolores de cabeza.
Finalmente, amerita comentar, que hasta tal punto se dio esta última patología, que en una de las últimas modificaciones al Código Fiscal de la Provincia de Misiones, se ha considerado como hecho imponible del impuesto de sellos, al contrato de comodato – con la alícuota del 1% – suma que se calcula sobre un monto imaginado por las partes, o inventado del valor ¿? total del contrato. Los símbolos de pregunta, obedecen a que dicho contrato como tal, en su real naturaleza es completamente gratuito, por lo que resulta ilógico el concepto de un valor sobre el cual tributar; pero advertido por el organismo recaudador el mal uso que se le ha dado, han presumido su onerosidad; pagando las consecuencias, los contratos puramente gratuitos.
Así, transcurrido un tiempo de implementación de la retención por la DGR, el organismo interpretó luego, que los comodatos de vivienda no pagan impuesto de sellos, pero sí los comodatos con destino comercial; donde se presume su onerosidad; por lo tanto en éstos, sí se debe fijar un monto indefectiblemente, para calcular la alícuota. Por supuesto, calculado de una manera criteriosa.
Esto trajo aparejado el problema real, de qué pasaba si un padre daba al hijo en préstamo un local comercial para que éste iniciara una actividad, ya sea profesional o comercial, concluyendo, el organismo recaudador, que en este último caso, si había parentesco directo, era discrecional de la DGR -probado el vínculo filiatorio- considerar por vía de excepción la gratuidad y por lo tanto la no retención.
