El caso de Maricarmen Abascal volvió a poner la crisis habitacional en el centro de la escena española. La jubilada de 87 años murió el miércoles, después de permanecer internada desde el desalojo de la vivienda de Madrid donde había vivido durante 71 años. Su caso provocó protestas masivas y una acampada en la Puerta del Sol que continúa, mientras cientos de personas volvieron a movilizarse tras conocerse su fallecimiento.
La historia de Maricarmen expuso el extremo de una trayectoria residencial basada en el alquiler: una persona que llegó a la vejez sin una vivienda propia y cuya permanencia dependía de las condiciones de un contrato. El caso español permite mirar otra realidad que ya aparece en Argentina y que puede adquirir una dimensión mucho mayor durante las próximas décadas: cada vez más personas llegan a edades avanzadas sin haber podido transformar sus ingresos en patrimonio inmobiliario.
Una transformación que ya empezó
En la Ciudad de Buenos Aires, los hogares inquilinos con jefatura de 65 años o más pasaron de 29.949 en 2001 a 53.453 en 2022. Su participación dentro de esa franja etaria subió del 10,2% al 14,7%. En paralelo, la proporción de propietarios cayó del 82,4% al 76,2%.
El cambio no se limita a CABA. La Fundación Tejido Urbano estimó que 359.754 personas de 60 años o más viven actualmente en viviendas alquiladas en los principales aglomerados urbanos del país. El dato muestra que el envejecimiento de la población inquilina no constituye una hipótesis de largo plazo: ya forma parte de la realidad habitacional argentina.
Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, planteó que la situación habitacional de una persona mayor no se define cuando llega al retiro, sino durante todo su recorrido laboral y familiar. El empleo, la formalidad de los ingresos, el ahorro, el acceso al crédito, las herencias y las crisis económicas intervienen sobre las alternativas que cada hogar puede construir a lo largo de su vida.
“En Argentina, la informalidad laboral ocupa un lugar particular dentro de este recorrido”, sostuvo Araujo en su análisis. La dificultad para demostrar ingresos puede cerrar la puerta al crédito hipotecario y también reducir la posibilidad de acumular ahorro durante los años de actividad.
En 2025, el 60% de los jefes de hogar porteños de 25 a 29 años eran inquilinos. El alquiler también predominaba durante los treinta y la propiedad recién se acercaba al equilibrio entre los 40 y 44 años, una transición que en 2005 ocurría una década antes. Ese corrimiento modifica la trayectoria tradicional de acceso a la vivienda. Una persona puede comenzar su vida adulta como inquilina y luego comprar. Pero si el alquiler se prolonga durante los treinta, los cuarenta y los cincuenta, disminuye el tiempo disponible para formar patrimonio antes de la jubilación.
El fenómeno también se relaciona con la capacidad efectiva de acceder a un préstamo. Un ejercicio realizado por Tejido Urbano para CABA estimó que 109.374 hogares inquilinos alcanzaban el ingreso mínimo requerido para financiar mediante crédito un departamento de dos ambientes. Al incorporar la condición de formalidad laboral exigida por buena parte del sistema hipotecario, el universo bajaba a 99.536 hogares.
Araujo advirtió que incluso quienes reúnen ingresos y formalidad todavía enfrentan otra barrera: el ahorro necesario para cubrir el anticipo. Señaló: “La informalidad interviene sobre varias de estas dimensiones, aunque no constituye por sí sola la explicación de la exclusión hipotecaria”.
El problema desde la juventud
La dificultad para acceder a una vivienda propia aparece antes de que una persona se convierta en inquilina de largo plazo. Durante el primer trimestre de 2026, 1.946.957 jóvenes de entre 25 y 35 años continuaban viviendo con sus padres o abuelos, el 39,7% del total de ese grupo etario. En CABA, la proporción era menor, pero todavía alcanzaba al 26,2%.
La inserción laboral marca diferencias importantes. Entre los jóvenes ocupados de 25 a 35 años, el ingreso promedio de quienes tenían un empleo formal superaba $1,1 millones, mientras que entre los trabajadores informales rondaba los $561.000. La diferencia no solo impacta sobre el consumo: también determina cuánto puede ahorrar una persona, qué alquiler puede afrontar y qué posibilidades tiene de reunir los requisitos de un crédito.
La vivienda propia requiere una acumulación patrimonial que el alquiler prolongado puede dificultar. Cada mes destinado al pago de una renta permite resolver la necesidad residencial, pero no genera un activo para el hogar. Si además los ingresos presentan interrupciones, informalidad o pérdida de poder adquisitivo, la capacidad de ahorro puede quedar todavía más restringida.
El investigador de Tejido Urbano describió así una diferencia central entre construir viviendas y construir propietarios: “construir nuevas viviendas no implica necesariamente distribuir la propiedad entre nuevos hogares”. La expansión del parque residencial puede convivir con una mayor cantidad de familias que alquilan durante períodos más extensos.
En CABA, el Censo 2022 registró 517.768 hogares inquilinos, el 36,8% del total, frente a 227.545 en 2001, cuando representaban el 22,2%. Aunque entre 2001 y 2022 aumentó el parque de viviendas particulares, crecieron los alquileres y la transición hacia la propiedad se volvió cada vez más tardía, con un impacto que pasa de la emancipación juvenil a una cuestión patrimonial y previsional.
Cuando el alquiler llega a la vejez
La principal diferencia entre alquilar a los 25 años y hacerlo a los 75 no está solo en la edad. También cambia la capacidad de generar ingresos, conseguir otro empleo, acceder a crédito o recomponer el patrimonio después de una crisis.
En CABA, más de siete de cada diez hogares inquilinos con jefatura de 65 años o más eran unipersonales o estaban conformados exclusivamente por una pareja. El 56,5% era unipersonal y otro 15,1% correspondía a parejas sin otros integrantes.
Araujo sostuvo que esta composición agrega otra dimensión: “el envejecimiento inquilino pertenece, por lo tanto, al presente”. El desafío hacia adelante está en determinar qué escala puede alcanzar cuando envejezcan las generaciones que pasaron una proporción mayor de su vida adulta dentro del mercado locativo.
La situación puede ser especialmente compleja para quienes llegan al retiro con ingresos previsionales limitados y sin patrimonio residencial: el alquiler sigue siendo un gasto fijo cuando baja la capacidad de generar ingresos. Sin embargo, no todos los adultos mayores inquilinos son vulnerables: algunos cuentan con ahorros, activos o redes familiares, mientras otros fueron propietarios y luego vendieron o perdieron ese patrimonio. El dato central es que cada vez más hogares llegan a edades avanzadas como inquilinos, un régimen que históricamente estuvo asociado a las primeras etapas de la vida.
El problema, además, no termina en el valor mensual del alquiler. Araujo estimó que en CABA un departamento de dos ambientes representaba durante 2026 alrededor del 38,1% del salario medio. Para un asalariado formal registrado, el esfuerzo se ubicaba cerca del 26%, mientras que entre trabajadores informales podía superar el 50%.
A eso se suma el costo de entrada al contrato. Un hogar que accede a un dos ambientes puede necesitar entre $3 millones y $3,5 millones entre depósito, adelanto, garantía y otros gastos iniciales.
El mercado que viene
Si cada vez más argentinos llegan a la vejez sin vivienda propia, el mercado inmobiliario deberá atender a más hogares mayores que alquilan. Será una demanda con menor capacidad para absorber aumentos, mudanzas y nuevos requisitos.
En paralelo, existe un problema del lado de la oferta. Bárbara Bonelli, directora ejecutiva de Hábitat para la Humanidad Argentina, planteó que parte del mercado potencial queda fuera del circuito formal por falta de garantías, ingresos formales o confianza entre propietarios e inquilinos. Sostuvo: “Hay vivienda disponible y hay familias que pueden pagar. Lo que falta es un intermediario que le dé confianza al propietario y elimine las barreras que hoy excluyen a miles de personas”.
La organización trabaja con una propuesta de Inmobiliaria Social que busca incorporar al mercado viviendas que hoy permanecen vacías por problemas de habitabilidad, mantenimiento o cuestiones legales. El objetivo también apunta a familias con ingresos suficientes para pagar un alquiler, pero que no logran cumplir con las exigencias tradicionales.
“Sabemos que existe una gran cantidad de personas con capacidad de pago que no acceden a una vivienda porque no tienen garantías o ingresos formales. Nosotros conocemos esa demanda y creemos que es posible crear instrumentos que generen confianza y reglas claras para todos”, explicó Bonelli.
El futuro habitacional argentino no depende solo de construir más viviendas: también requiere crédito, empleo formal, ahorro y acceso a la propiedad.
El caso de Maricarmen expuso el extremo de una problemática que también crece en Argentina: cada vez más adultos mayores llegan a la vejez como inquilinos. “El problema no es que falten viviendas. Lo que sucede es que muchas personas quedan excluidas de las herramientas tradicionales”, concluyó Bonelli.
Fuente: Ámbito Financiero
Discussion about this post