El mercado inmobiliario en la ciudad de Posadas atraviesa una transformación estructural donde el valor de las expensas dejó de ser un dato secundario para convertirse en un componente central del problema habitacional.
En la actualidad, el costo del mantenimiento de los edificios define la viabilidad de un contrato de alquiler, desplazando en muchos casos la atención que anteriormente se centraba exclusivamente en el precio publicado de la unidad.
Esta tendencia se acentúa en sectores con gran crecimiento edilicio donde la oferta de servicios comunes eleva los costos fijos mensuales que deben afrontar los inquilinos.
Al respecto, Mariela Amarilla, presidenta del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Misiones, dialogó con la FM 89.3 Santa María de las Misiones y confirmó que “el costo de las expensas constituye hoy un limitante absoluto para quienes buscan vivienda”.
La profesional explicó que este valor representa estrictamente los servicios comunes que prestan los consorcios: “En Posadas, el aumento de edificios con diversos amenities como piletas, gimnasios y salones de usos múltiples impacta directamente en las liquidaciones mensuales, ya que infraestructuras como las piscinas requieren mantenimiento durante los doce meses del año, independientemente de su uso estacional”.
Incremento en las liquidaciones
La composición de las expensas en Posadas muestran variaciones significativas según la antigüedad y la infraestructura de cada inmueble.
Teniendo en cuenta esto, Amarilla indicó que “los edificios que cuentan con personal de vigilancia permanente o empleados de limpieza fijos presentan los costos más elevados en comparación con aquellos que contratan empresas externas”. Además, reveló un dato que afecta de manera transversal a todos los consorcios, se trata del impacto de las tarifas de los servicios públicos.
Según detalló la referente del sector inmobiliario, el ítem más costoso dentro de las expensas actuales “es el servicio de agua potable proporcionado por la empresa prestataria local”.
“Estos costos se distribuyen entre las unidades funcionales de acuerdo a la cantidad de metros cuadrados ocupados. En términos nominales, un departamento base de un dormitorio en la ciudad tiene un piso de expensas que oscila entre los $50.000 y $80.000, mientras que para las unidades de dos dormitorios el valor base se posiciona en torno a los $120.000, cifras que escalan sustancialmente según la categoría del edificio”, explicó.
Distribución geográfica y demandas
En cuanto al crecimiento urbano de la ciudad, Amarilla comentó que el foco de interés se desplazó hacia la zona costera, donde el río funciona como el principal atractivo para la inversión y la renta.
“Si bien el casco céntrico mantiene su vigencia, barrios como Villa Sarita, Aguacates y especialmente la zona de El Brete se posicionaron como los sectores con crecimiento exponencial en altura”.
Ante ello aclaró que “en estos puntos, la oferta se concentra mayoritariamente en departamentos a estrenar con prestaciones de alta gama”.
A diferencia de lo que ocurre en grandes urbes como Capital Federal, “la tasación en Posadas no se rige estrictamente por la zonificación barrial, sino por la calidad de las prestaciones y el estado de entrega del inmueble”.
Un departamento nuevo en las periferias del centro con servicios adicionales puede alcanzar precios superiores a unidades más antiguas ubicadas en el foco administrativo de la ciudad.
“Esta amplia gama de opciones permite que hoy la oferta de alquileres sea considerada como una de las más extensas desde el año 2020”, señaló.
Cambios y regreso de contratos a largo plazo
Tras la derogación de la normativa que regulaba los alquileres anteriormente, el mercado local experimentó “una recuperación en la oferta de contratos de vivienda permanente por plazos de uno o dos años”, aseguró Amarilla.
Según explicó “muchos inmuebles que habían sido volcados al mercado temporario regresaron a la locación tradicional, brindando mayor libertad de contratación y negociación entre las partes”.
Ante ello, aclaró que los corredores inmobiliarios cumplen un rol de mediadores para acordar índices de aumento que resulten sostenibles tanto para propietarios como para inquilinos.
