El regreso del crédito hipotecario al mercado argentino vuelve a poner una pregunta sobre la mesa entre quienes buscan comprar su primera vivienda: cuánto sueldo exige hoy un banco para acceder a un préstamo y qué variables conviene analizar antes de tomar la decisión.
Aunque las líneas de financiamiento reaparecen desde 2024 y el crédito vuelve a participar en operaciones inmobiliarias, el acceso sigue condicionado por el nivel de ingresos y por evaluaciones más estrictas de las entidades financieras. En la mayoría de los casos, la cuota mensual del préstamo no puede superar el 25% del ingreso del solicitante o del grupo familiar.
Ese requisito se convierte en el primer filtro para quienes buscan financiamiento. Los bancos establecen además ingresos mínimos para iniciar el trámite, que funcionan como un piso antes de avanzar con el análisis crediticio.
Las exigencias varían según la entidad, pero en todos los casos se ubican por encima del salario promedio del país.
En el mercado actual aparecen referencias claras. Algunas entidades establecen ingresos mínimos desde $1.000.000 mensuales, mientras que otras fijan pisos superiores a los $5.000.000.
A tomar nota:
Banco del Sol: ingreso mínimo de $1.000.000.
ICBC: ingresos desde $1.100.000.
Santander: desde $1.540.000 para vivienda permanente.
Banco Credicoop: más de $3.000.000.
Banco Ciudad: ingresos familiares desde $3.186.000.
Banco de la Nación Argentina: ingresos cercanos a $2.000.000 para créditos hipotecarios de referencia en el mercado.
BBVA: al menos cuatro salarios mínimos.
Supervielle: más de $5.000.000 mensuales.
Estos valores habilitan el inicio del trámite, pero no garantizan la aprobación del préstamo. La entidad analiza luego la relación entre cuota e ingresos, el historial crediticio y la estabilidad laboral del solicitante.
En términos generales, los bancos establecen que la cuota mensual del crédito hipotecario no supere entre el 25% y el 30% de los ingresos del solicitante o del grupo familiar.
Esto significa que el nivel salarial termina definiendo el monto máximo que una persona puede financiar.
Si se toma como referencia un préstamo de $100 millones a 20 años, las cuotas iniciales varían de forma significativa según el banco y la tasa aplicada. En algunos casos se ubican por debajo de los $600.000 mensuales (para viviendas de menos de u$s70.000) y en otros superan ampliamente el millón de pesos.
Las diferencias se explican principalmente por la tasa de interés. El Banco de la Nación Argentina mantiene la más baja para clientes, con un 6%. Luego aparecen BBVA Argentina (desde 7,5% para quienes cobran el sueldo allí), Banco Ciudad y Banco del Sol (9%), y Banco Santander Argentina con 9,5%, también para clientes. Para quienes no acreditan haberes en esas entidades, las tasas superan el 10% en todos los casos.
El contador público y consultor inmobiliario Luis Hauserman explicó que las cuotas iniciales muestran hoy brechas muy marcadas entre bancos.
Según detalla, el Banco Nación concentra las tasas más bajas del mercado, mientras que algunas entidades privadas operan con tasas considerablemente más altas.
“La diferencia se traduce en cuotas iniciales y costos totales que pueden resultar más de un 30% superiores para un mismo préstamo”, señaló.
Las tasas de interés se convierten en uno de los factores más determinantes al momento de elegir un banco. En el mercado actual aparecen tasas que van desde alrededor del 6% en algunas líneas promocionales hasta niveles cercanos al 15% o 17% en otras entidades.
Ese diferencial impacta de forma directa en la cuota mensual y en el ingreso que el solicitante necesita demostrar.
El economista Sebastián Cao, de la consultora Econométrica, destacó que el efecto de la tasa resulta significativo incluso en pequeñas variaciones.
Según explicó, en un crédito hipotecario a 20 años por cada $100 millones financiados, cada punto porcentual adicional por encima de una tasa del 5% eleva la cuota inicial en más de $55.000.
Ese aumento implica que el solicitante necesita demostrar ingresos superiores en más de $225.000 mensuales para mantener la relación entre cuota e ingreso dentro del límite del 25%.
La relación entre ingresos y valores inmobiliarios permite dimensionar el desafío que enfrentan quienes buscan comprar su primera vivienda. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio promedio de los departamentos ronda los u$s2.450 por m2, según distintos relevamientos del mercado.
Con ese valor de referencia, un departamento de dos ambientes y unos 50 m2 se ubica cerca de los u$s120.000 a u$s130.000, aunque los precios varían según el barrio y el estado del inmueble.
En muchos casos, el crédito cubre entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, por lo que el comprador necesita además contar con ahorros propios para completar la operación y afrontar gastos de escritura, comisiones y costos administrativos.
Más allá del ingreso requerido, los especialistas recomiendan analizar varios factores antes de avanzar con un préstamo hipotecario.
El primero es la capacidad real de pago del hogar, no solo en el presente sino también a lo largo del tiempo.
Hauserman sostuvo que el análisis inicial del comprador suele centrarse en dos preguntas básicas: si califica para el crédito y si el préstamo, sumado a los ahorros propios, alcanza para cubrir el precio del inmueble.
También recomienda observar la tasa efectiva anual del crédito, que refleja el costo real del financiamiento, más allá de la tasa nominal que suele difundirse en la publicidad de los bancos.
La mayoría de los préstamos disponibles hoy en el mercado argentino se estructuran bajo el sistema UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Este mecanismo ajusta el capital del crédito según la inflación, lo que permite ofrecer cuotas iniciales más bajas que las de un préstamo tradicional a tasa fija.
Cao señaló que este esquema separa el riesgo inflacionario de la tasa de interés, lo que facilita el acceso a montos de financiamiento más altos.
Sin embargo, advierte que el solicitante debe considerar si sus ingresos acompañan la evolución de la inflación a lo largo del tiempo, para evitar que la cuota represente una porción creciente del salario.
En ese sentido, realizar un mayor aporte inicial y mantener una cuota más holgada suele brindar mayor margen de seguridad ante cambios en el contexto económico.
A pesar de las exigencias de ingreso, el crédito hipotecario volvió a ganar protagonismo en el mercado inmobiliario. Según sostuvo Jan Kolonski, directora del área residencial de Baigun Realty, durante el último año se registra un aumento en las consultas vinculadas con operaciones financiadas.
“Hoy aparecen más consultas que llegan a instancias concretas, con preaprobaciones y números definidos”, agregó. Kolonski también reconoció que el financiamiento comienza a activar decisiones de compra que permanecían postergadas desde hace varios años.
Durante 2025, cerca del 30% de las operaciones inmobiliarias se concreta con algún tipo de financiamiento, una proporción todavía moderada pero mayor que en años anteriores.
Si bien enero y febrero fueron meses en donde bajaron las operaciones (estacionalmente siempre ocurre). “El crédito no solo permite comprar una vivienda, también amplía el mercado y genera más operaciones”, acotó Kolonski.
Sin embargo, advirtió que el verdadero impacto dependerá de la estabilidad de las tasas y de la evolución de los ingresos.
Al mismo tiempo, Kolonski concluyó: “Si esas variables se mantienen razonables, el crédito puede volver a convertirse en un motor del sector”.
FUENTE: ambito.com
