El valor de locación o alquiler es el precio más probable, a la fecha de tasación, que se obtendría por el uso y goce temporal de un bien inmueble, ofrecido al tal fin, en un mercado abierto y competitivo, entre un locador y un locatario que actúan con conocimiento y voluntad.
La tasación de la locación no determina el valor de un bien físico según su naturaleza, determina el valor del servicio que este bien puede brindar, por sus cualidades, a quien lo use y goce de manera temporaria.
Los métodos que se utilizan pueden ser el de antecedentes o el de la tasa de rentabilidad, entre otros. El método por antecedentes reúne, clasifica, analiza e interpreta los datos de mercado de manera eficiente.
En tanto, el otro método, se funda en establecer una tasa de rentabilidad en función del capital representado por el inmueble que se ofrece en locación. La determinación de la tasa es estadística y solo puede ser usada como referencia, cuando se carezca de antecedentes en el mercado.
La determinación de un valor que cuantifique el uso y goce de un bien inmueble, en un lapso definido de tiempo, agrega elementos particulares que afectan, en algunos casos, el principio de la oferta y demanda.
En ocasiones, la tasación de la locación exige adecuar las técnicas de valuación y suceden por analogía, distintos principios de valor locativo que, a modo de ejemplo, podemos mencionar:
Uno de ellos, es la necesidad perentoria de alquilar -por la obligación de desocupar el lugar actual de residencia- sin perder los vínculos ni desatender las exigencias cotidianas, ya sea familiares, sociales o laborales. Esta necesidad, constituye un elemento que, fácilmente, altera toda formulación de valor.
¿Cuál sería la relación que debiera existir entre los alquileres y los salarios?
En Argentina, la relación entre salario y alquiler es una preocupación creciente. Tradicionalmente, se recomienda que el alquiler no supere el 30% del salario, pero, en la práctica, muchos argentinos destinan una proporción significativamente mayor, a veces más de la mitad de sus ingresos, al pago de la vivienda.
Esta situación se ha agravado por el aumento de los precios de los alquileres y la pérdida de poder adquisitivo de los salarios.
Factores que influyen en la relación salario-alquiler
• Aumento de precios de alquiler, superando en muchos casos la inflación y el aumento de los salarios.
• Pérdida del poder adquisitivo, con salarios y/o ingresos que han perdido valor frente a la inflación, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda.
• Oferta y demanda: la relación entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler también influye en los precios.
Recomendaciones
• Regla del 30%: Si bien la regla del 30% es una buena referencia, en la práctica, muchas veces los argentinos se ven obligados a destinar un porcentaje mayor de sus ingresos al alquiler.
• Considerar el costo de vida: Es importante evaluar el costo total de vida al elegir una vivienda, incluyendo no solo el alquiler, sino también los gastos de servicios, transporte, alimentación, etc.
• Buscar opciones: Explorar diferentes zonas y tipos de vivienda, cercanía a lugares de trabajo, instituciones educativas y/o deportivas, centros comerciales, áreas de salud, centros municipales, etc., así como considerar la posibilidad de compartir gastos con otros inquilinos, a fin de reducir el impacto del alquiler en el presupuesto.
• Negociar con propietarios: En algunos casos, es posible negociar el precio del alquiler con los propietarios, especialmente, si se ofrece un contrato a largo plazo.
En resumen, la relación entre salario y alquiler en Argentina es un tema complejo que requiere una evaluación cuidadosa de diversos factores. Si bien la regla del 30% sigue siendo una referencia, es importante considerar el contexto económico y personal al tomar decisiones sobre vivienda.
¿Qué índices se utilizan para actualizar el valor de la locación?
Para calcular el aumento de alquileres en Argentina, se utilizan principalmente dos índices: el Índice de Contratos de Locación (ICL) y el Coeficiente Casa Propia.
El ICL, publicado por el BCRA, es el índice que se utiliza para actualizar los contratos de alquiler según la Ley de Alquileres. Se calcula tomando en cuenta la inflación (IPC) y los salarios (RIPTE).
Es importante verificar el día del mes en que se firmó el contrato para aplicar el aumento correcto. Se puede encontrar en la página web del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
El Coeficiente Casa Propia, se utiliza para contratos de alquiler que se actualizarán según el programa Casa Propia.
Se basa en la variación salarial, con un aforo del 90% según La Nación. El cálculo se realiza multiplicando los valores de los últimos seis meses del coeficiente y luego multiplicando el resultado por el monto actual del alquiler.
Se publica en la página web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. Actualmente, debemos tener en cuenta que existe plena libertad para pactar el índice de actualización de los contratos de locación.
En efecto, tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023, propietarios e inquilinos pueden acordar libremente tanto el índice (IPC, ICL, Casa Propia, etc.), como la periodicidad de los ajustes (trimestral, cuatrimestral, etc.) y la moneda.
Finalmente, nuestra recomendación es el asesoramiento profesional, tanto por parte del propietario que quiere alquilar, como por parte del inquilino que necesita una vivienda, para tomar la mejor decisión, que se ajuste a sus respectivas necesidades particulares.
