El Gobierno nacional reglamentó la implementación de las hipotecas divisibles para los proyectos inmobiliarios, mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia publicada este miércoles en el Boletín Oficial.
La normativa dispone que podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común.
El marco legal establece que se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor; cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión; y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
En esta línea, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable.
A partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos.
Hipotecas sobre derecho real de superficie
La resolución también detalla la constitución de hipotecas sobre el derecho real de superficie. Esto permite al titular de este derecho hipotecar la ‘rasante, vuelo o subsuelo’ o el derecho a construir, dentro del plazo de duración de la superficie.
Las escrituras públicas de constitución de estas hipotecas deberán incluir un croquis o proyecto de plano que certifique la adecuación a la normativa y determine con precisión el objeto del derecho real.
Anotación de boletos de compraventa
Otro punto fundamental de la reglamentación es la creación de un sistema para la anotación de boletos de compraventa y otros contratos sobre unidades a construir o proyectadas.
Esta medida, largamente esperada por el sector, apunta a brindar mayor transparencia y seguridad a los adquirentes de inmuebles en pozo.
La anotación podrá realizarse en los Registros de la Propiedad Inmueble de cada provincia y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o en entidades que sean autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).
De esta forma, los adquirentes tendrán la opción de elegir el registro que consideren más conveniente.
El proceso implicará la instrumentación mediante acta notarial y su inscripción en el rubro gravámenes del folio real del inmueble afectado. En un folio especial se registrará el estado jurídico del boleto, incluyendo cesiones, prendas o afectaciones cautelares.
La anotación tendrá una vigencia de cinco años, renovable, y se extinguirá con la escrituración definitiva, a solicitud de las partes, por orden judicial o por el transcurso del plazo.
La CNV tendrá la responsabilidad de publicar un listado con las entidades autorizadas para llevar adelante esta registración, garantizando la publicidad y actualización de la información.
aviso_328433Fuente: medios digitales.
