El sector inmobiliario de Misiones se encuentra en una situación compleja en este primer tramo del año, y para hablar al respecto la FM 89.3 Santa María de las Misiones, dialogó con Pablo Daviña, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Misiones, quien destacó que a pesar de la recesión económica hay oportunidades para inversores debido a los bajos precios relativos de las propiedades en comparación con otros productos como los vehículos.
“Es complejo como todos los sectores económicos, no solo de nuestro país, están acomodándose a un proceso recesivo”, señaló Daviña, destacando que en medio de estas crisis se presentan oportunidades para aquellos que disponen de recursos o ahorros.
“Hoy es una gran oportunidad si uno hace el análisis de lo que vale un inmueble versus lo que vale un vehículo, por ejemplo, hay una brecha abismal y los inmuebles están a un precio muy bajo en relación con esos otros productos”, añadió.
Sin embargo, Daviña advirtió sobre la necesidad de ser cautelosos con los gastos en este contexto. “Es una crisis diferente de todas las anteriores. Hay que ser muy cuidadosos con la estructura de gastos, ya que los costos se han disparado muchísimo y los ingresos quizás no acompañan. Hay que ser muy flexible en este momento”.
A pesar de las dificultades actuales, el expresidente de la Cámara Inmobiliaria vislumbra un futuro prometedor para el sector. “Esto va a tener una tendencia a revertirse entre el año que viene y el próximo, y ahí es muy probable que el valor de las propiedades aumente considerablemente a lo que hoy están valiendo”, pronostica.
En cuanto a la situación en el ámbito constructivo, reconococió los desafíos que enfrentan debido al aumento de los costos. “En materia constructiva está complicado porque los precios han crecido. Esta recesión tiene un componente muy negativo en el aspecto empresarial”, explicó y agregó que una vez que se supere esta etapa, habrá una tendencia a que los precios se ajusten a sus valores de equilibrio.
Además, Daviña destacó que a pesar de los desafíos actuales, el mercado inmobiliario eventualmente encontrará su equilibrio y la construcción volverá a estar dinámica. “Hoy es un excelente momento para encontrar oportunidades y comprar inmuebles”, enfatizó.
Alquileres: “Los precios van a tener que acomodarse”
En relación con los contratos de alquiler, Daviña señaló que se están realizando conforme al Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), lo que ha generado un aumento en la oferta y disponibilidad de propiedades. “Hoy hay bastantes alternativas disponibles y los precios van a tener que acomodarse, porque cuando hay oferta hay oportunidad y posibilidad de elegir”, explica.
El expresidente de la Cámara Inmobiliaria advirtió que aquellos inmuebles cuyo valor de mercado está sobrepasado tienden a ajustarse a la baja.
“Lamentablemente, en muchos casos, la situación actual trae consigo pérdida de empleo, lo que conspira directamente con la capacidad de tener un alquiler”, comentó Daviña. “Aquellas personas que se independizaron de su familia, al alquilar un departamento y luego quedaron sin empleo, se encuentran frente a un problema”, concluye.
Por otro lado, Daviña abordó el tema de la rescisión de contratos de alquiler, señalando que actualmente hay un promedio de rescisión del 5% en un caso de 100 inmuebles. “Habrá que ver de aquí a tres o cuatro meses, porque también han subido mucho los servicios como el agua y la luz, lo que también forma parte del gasto de un inmueble y conspira con el esquema actual”, explicó. Daviña estimó que la tasa de rescisión actual podría situarse entre el 5% y el 7%, aunque reconoce que aún no es una cifra significativa. Además, destacó que las inmobiliarias no detentan el 100% del mercado locativo, ya que alrededor del 60% está en manos de particulares en forma directa.
En cuanto a la fijación de precios de los alquileres, mencionó que depende del criterio del formador de precios y del tasador. “Hoy, una casa ubicada dentro de las cuatro avenidas de tres dormitorios debe rondar en el orden de los 400 a 450 mil pesos, estamos hablando de un inmueble estándar, no lujoso ni con determinadas características constructivas que puedan revalorizarla”.Sin embargo, señalÓ que fuera de estas zonas, los precios pueden variar, llegando incluso a los 250 o 200 mil pesos.
En relación con la inflación, remarcó la desorientación que genera en el mercado. “La inflación es la desorientación. ¿De qué valen las cosas? ¿Cuánto valen? Pierden, hay veces, los parámetros”, comentó. Esto puede llevar a que se pidan valores que están fuera de mercado, lo que resulta en propiedades que permanecen durante meses sin alquilarse. “Hacer una mala tasación genera una pérdida de tiempo y recursos, ya que ese tiempo para el propietario es tiempo perdido en ingresos de renta”, concluyó.
“Ha habido una modificación en la estructura del centro de nuestra ciudad, y creo que esto sucede en todo el país. La pandemia también ha generado una modificación en el consumo. Hoy en día, uno tiene que considerar que la competencia no se limita únicamente a aquellas tiendas ubicadas en el mismo barrio o ciudad. Ahora contamos con competidores en línea que están disponibles y pueden entregar los productos en 48 horas”, explicó Daviña.
Este cambio en la forma de consumo ha afectado el mercado, haciendo que algunas actividades ya no necesiten estar en zonas específicas o pagar altos alquileres. “Es importante tener en cuenta que hay actividades que ya no necesitan estar en determinadas zonas”, agregó.
En cuanto a las zonas que están experimentando un auge en el alquiler, mencionó que tanto Posadas como otras localidades como Candelaria están en crecimiento. “Ha crecido tanto nuestra ciudad que, por ejemplo, el polo de Itaembé Iguazú tienen su dinámica comercial propia. Hay marcas que se han instalado en aquel sector porque es un mercado en sí mismo, debido a la cantidad de personas que lo habitan”, comenta.
FInalmente Daviña destacó el dinamismo y la rapidez con la que se resuelven la oferta y la demanda en el mercado de alquileres. “Si un inmueble no se alquila después de tres meses, su precio está mal calculado. La variable precio es la que determina el acceso al inmueble”, enfatizó y remarcó que “tener una valuación adecuada es fundamental para que el inmueble sea demandado y se alquile con facilidad”.
