Los créditos hipotecarios UVA surgen en 2016 como una alternativa para solucionar el problema del acceso a la vivienda, principalmente, para sectores de clase media, ofreciendo la posibilidad de financiar la casa propia con cuotas similares o menores a las de un alquiler e ingresos menores para acceder a la financiación que los requeridos por los créditos tradicionales.
Con el transcurrir de los años y ante un escenario de alta inflación sostenida, junto a la caída del salario real, la mayoría de los deudores hipotecarios UVA se encuentra ante dificultades serias para pagar las cuotas, agravado por el riesgo de perder la casa propia, a pesar del gran esfuerzo de abonar las cuotas hasta el presente.
En esta nota nos interesa indagar por qué se llegó a esta situación y cuáles son las opciones que tenés si sos deudor de un crédito hipotecario UVA, para lo cual analizaremos qué es un préstamo UVA, cómo se fija el valor de la UVA, cómo se actualiza, en qué sentido se pronunció la Justicia y qué soluciones brindan las entidades financieras.
¿Qué es un préstamo UVA?
Es un préstamo hipotecario en pesos a tasa fija, que se actualiza mediante la aplicación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y se expresa en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA). Para el cálculo del CER, se aplica el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
¿Cómo se fija el valor de la UVA y cómo se actualiza su valor?
El valor inicial de una UVA al 31/03/2016 se fijó de manera que fuera equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, el cual se ubicada en $14.053, por lo cual el valor inicial de la UVA fue de $14.053 pesos. Este valor inicial se ACTUALIZA DIARIAMENTE por el CER que, como ya dijimos, está basado en el IPC, con lo cual las CUOTAS EN UNIDADES UVA son CONSTANTES, pero como el valor de la UVA varía TODOS LOS DÍAS, el valor de la CUOTA EN PESOS, VARÍA en cada vencimiento.
¿Qué incidencia tiene en el capital adeudado?
Como el sistema de amortización es el francés, el capital adeudado disminuye menos al principio del préstamo, y más aceleradamente al final, pero como el préstamo está denominado en UVA, si el valor de la UVA sube, el valor en pesos del saldo de capital también. Esta es la razón por la cual, a pesar que la deuda en UVA descendió, el valor de la UVA en PESOS es mayor que al inicio, con lo cual también es MAYOR EL CAPITAL ADEUDADO, a pesar de todo lo que ya se ha pagado.
¿Qué ocurre si se refinancia el capital incrementando el plazo de pago?
En este caso, se reduce el valor de la cuota y el capital se irá amortizando más lentamente. Esto también implica que se deberán pagar más intereses en el tiempo por el capital que se adeude a la hora de pactar la refinanciación.
¿Cuáles fueron las causas por las cuales el préstamo se volvió impagable?
En un contexto de baja inflación y aumento de los salarios que acompañen el crecimiento del índice de precios, no habría desfasaje entre el monto de las cuotas y el ingreso familiar. Pero en una situación de alta inflación, donde los aumentos de salarios no acompañan esos índices, los salarios reales se reducen afectando la capacidad de pago. Esto es lo que ha ocurrido en estos años, con lo cual comenzaron a aparecer problemas de solvencia.
Esta situación, derivó, por una parte, en un proyecto de ley para atender la situación de los tomadores de créditos hipotecarios UVA que, en julio del año pasado, recibió media sanción en la Cámara de Diputados; y por la otra, en pronunciamientos judiciales a favor de los deudores hipotecarios que establecieron un tope del 35% de los ingresos y en el ofrecimiento de soluciones por parte de las entidades financieras.
Fallo inédito
La Cámara II de Apelaciones en lo Civil y Comercial de La Plata, ratificó la sentencia de Primera Instancia en el caso “Giangrande, Yanina c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires s/ Acción de reajuste”, ordenando reliquidar el contrato en forma retroactiva desde agosto de 2019, aplicándose un índice intermedio entre del Coeficiente de Variación Salarial y la UVA. Además, estableció que la cuota no podrá superar el 35% de los ingresos mensuales del deudor y que tampoco se podrá extender el plazo original del acuerdo.
Los FUNDAMENTOS del fallo también adquieren relevancia dado que se apoyan en que se trata de un contrato regido por el régimen protectorio del consumidor (Derecho de Defensa al Consumidor), en el cual se produjo una situación excesivamente onerosa para la deudora, con relación a los términos originariamente pactados y se aplicó el principio del esfuerzo compartido a fin de repartir las cargas entre ambas partes.
Soluciones ofrecidas por las entidades financieras
Las entidades financieras también accedieron a ofrecer soluciones a los deudores hipotecarios UVA. Así, el Banco Macro contempla la revisión de la situación de sus clientes, siempre que acrediten que el importe de la cuota supera el 35% de sus ingresos, para aquellos clientes alcanzados por el Decreto 767/02020, cuyo artículo 4to ya disponía el tope del 35%.
En tanto, el Banco de la Nación Argentina, que cuenta con casi la mitad de los 95 mil créditos hipotecarios UVA, también estableció el tope del 35% de los ingresos totales de titulares o codeudores, por el plazo de 6 meses, con la posibilidad de congelar las cuotas de febrero y marzo de 2024, al valor de la cuota de enero de 2024. Además, para aquellas personas que en la actualidad no cuenten con ingresos, podrán solicitar el diferimiento de las próximas 3 cuotas, medida que podrá ser solicitada por única vez con la posibilidad de prórroga por otras 3 cuotas. Asimismo, cuenta con un plan para , quienes podrán solicitar una reprogramación de las cuotas.
¿Quién cubrirá los pagos postergados?
En el caso del Banco Nación, a diferencia de otros bancos públicos, la diferencia no será bonificada, sino que se seguirá ajustando por inflación y se pagará al final del plazo original.
Si en el futuro se redujera la inflación, con lo cual el IPC se reduciría, al igual que la actualización de la UVA, y el incremento de los salarios fuera similar a la modificación de estos índices, el valor de la cuota se volverá a equilibrar. La buena noticia es que la jurisprudencia ha sentado doctrina al respecto, a favor de los deudores hipotecarios UVA y que las entidades financieras han accedido a contemplar las situaciones de sus clientes, a fin de adecuar las cuotas a los ingresos familiares.
Fuentes:
– Defensoría del Pueblo. Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “Análisis de la Evolución de los Créditos UVA” (17/05/2021) Recuperado en https://defensoria.org.ar/archivo_noticias/analisis-de-la-evolucion-de-los-creditos-uva/#:~:text=Los%20cr%C3%A9ditos%20hipotecarios%20UVA%20se,al%20acceso%20a%20la%20vivienda
– Defensoría del Pueblo. Ciudad Autónoma de Buenos Aires: “Préstamos hipotecarios UVA: Todo lo que tenés que tener en cuenta para entender cómo funcionan” (27/11/2018). Recuperado en https://defensoria.org.ar/archivo_noticias/prestamos-hipotecarios-uva-todo-lo-que-tenes-que-tener-en-cuenta-para-entender-como-funcionan/
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Otras fuentes
Al día I argentina. Microjuris.com. : (2023.09.18) “Actualidad: La Justicia redujo la tasa de una deudora hipotecaria que tenia un crédito UVA” Recuperado en https://aldiaargentina.microjuris.com/2023/09/18/actualidad-la-justicia-redujo-la-tasa-de-una-deudora-hipotecaria-que-tenia-un-credito-uva/
Decreto emanado en el marco de la emergencia pública en el cual se dispuso la prórroga del congelamiento del valor de las cuotas (valor de referencia marzo 2020) y el tratamiento de las deudas que pudieran generarse por falta de pago hasta el 31 de enero de 2021, cuyo artículo 4to ya disponía el tope del 35%. (Decreto 767/2020 Emergencia Pública. Recuperado en https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/235337/20200925)
https://www.macro.com.ar/revision-cuota-prestamos-hipotecarios-uva
Infobae (07/02/2024) Meaños F.: “Hipotecarios UVA: el Banco Nación lanzó algunas facilidades para pagar las cuotas de los préstamos”. Recuperado en https://www.infobae.com/economia/2024/02/07/hipotecarios-uva-el-banco-nacion-lanzo-algunas-facilidades-para-pagar-las-cuotas-de-los-prestamos/#:~:text=En%20el%20marco%20de%20un mes%20de%20enero%20de%202024%E2%80%9D
https://www.bna.com.ar/home/condicionescreditosUva
