Las normas referidas a barrios cerrados, parques industriales, etc. eran muy esperadas por el mercado inmobiliario ya que hasta su aparición en el Código Civil y Comercial de la República Argentina se recurría a deformar regímenes como Propiedad Horizontal, Sociedades Anónimas, Sociedades Civiles, etc. que en realidad estaban destinados para otras estructuras.
El código citado lo pone como un derecho real y lo desarrolla en los artículos 2073 a 2086 donde lo trata como un caso especial de Propiedad Horizontal. Esto es así porque en los principales centros urbanos recurrieron principalmente al régimen de Propiedad Horizontal para armar los clubes de campo y barrios cerrados.
La provincia de Misiones, por medio de la Disposición 125/2015 de la Dirección General de Catastro, reglamentó algunos aspectos de este régimen, quedando otros temas, como infraestructura y ubicación, a las municipalidades.
En este tipo de fraccionamiento la parcela no se fracciona, sino que se generan subparcelas, en forma similar a la Propiedad Horizontal. De igual modo, las matrículas que le asignan el Registro de la Propiedad Inmueble a cada una de las sub-parcelas están formadas por la de la parcela seguida de una barra y el número de unidad. También es similar a la Propiedad Horizontal en el aspecto de que no tiene vigencia el régimen hasta que se inscriba en el Registro de la Propiedad Inmueble la escritura que contiene el reglamento.
Resulta importante resaltar las características de este tipo de desarrollo, como por ejemplo el cerramiento de su perímetro con lo cual quien habita o comercia en el complejo aumenta en forma importante su seguridad, tema que hoy es decisivo en la toma de decisión de quien adquiere un inmueble. También genera espacios de circulación y de esparcimiento que son comunes para el uso de los copropietarios, pero ese uso está normado por un reglamento del emprendimiento.
Este reglamento se convierte en el elemento más importante del desarrollo dándole características especiales ya que regula la convivencia dentro del conjunto inmobiliario. En él se tratan todo tipo de cuestiones como la tenencia de mascotas, los ruidos, los horarios en que pueden trabajar los obreros de la construcción, el tipo de construcción y su destino, los materiales, la forma y condiciones de circulación, el uso de los lugares comunes, la responsabilidad respecto a acciones de los invitados o inquilinos y hasta puede establecer una preferencia de compra de una unidad. Como se puede apreciar al momento de comprar una unidad en un complejo inmobiliario se debe leer detenidamente el Reglamento ya que esas serán las reglas a las cuales deberá ajustarse.
En lo referente a los complejos preexistentes el Código los obliga a adecuarse a las nuevas normas, artículo 2075, sin poner plazos. Más allá de esta exigencia, este proceso se da porque a los propietarios les resulta conveniente. Esta adecuación es una cuestión meramente en lo referente al marco legal, ya que no tiene sentido que a barrios que fueron aprobados como propiedad horizontal hace 20 años hoy se le aplique las exigencias impuestas para los nuevos emprendimientos.
En mi opinión, los cuerpos legislativos municipales deben prestarle mucha atención ya que será un tipo de desarrollo inmobiliario muy utilizado sobre todo por la clase media, en lo que hace a viviendas, que pretende lograr una vida más natural y segura y por los pequeños y grandes productores ya que el régimen es adecuado para la organización de ferias y parques industriales. Las normativas deben contener las exigencias que permitan a los inversores privados generar complejos adecuados a la demanda del mercado inmobiliario. Uno de los temas que se debe considerar es la habilitación parcial del emprendimiento. Seguramente a partir de esta norma se generarán nuevas experiencias y necesidades que exigirán una constante revisión de las reglamentaciones.
