La reforma del Código Civil y Comercial trajo muchas modificaciones y la inclusión de nuevas figuras jurídicas. Nuestra idea es darlas a conocer a fin de que la comunidad pueda ejercer correctamente los derechos que les corresponde.
Uno de ellos es el DERECHO REAL DE HABITACIÓN que le corresponde al cónyuge supérstite, que, si bien existía en el código anterior, la nueva normativa introduce importantes modificaciones. A este derecho se le agrega la posibilidad de gozarlo por parte del conviviente, a partir del reconocimiento legal de las uniones convivenciales (U.C.)
El principio de esta protección se basa en considerar la protección de la vivienda como un DERECHO HUMANO, en consonancia con las garantías constitucionales y los tratados internacionales.
¿Qué es el derecho real de habitación? La habitación otorga a su titular el derecho de MORAR en un inmueble ajeno construido o en parte del mismo, sin alterar su sustancia, con la FINALIDAD de satisfacer sus necesidades de vivienda (art.2158 CCCN). Claramente, vemos en su finalidad, el carácter alimentario y asistencial que lo sustenta.
CARACTERÍSTICAS COMUNES
• Recae sobre inmueble o parte de él, CONSTRUIDO
• No puede ser transmitido, gravado ni enajenado.
• Es un derecho personal, para satisfacer las necesidades de vivienda de una persona humana.
• Es inembargable, ya que está fuera del comercio y su objeto es personal y alimentario.
• El habitador no tiene derecho sobre los frutos (no puede ceder la habitación, no puede alquilarla, no puede venderla).
Derecho real de habitación del cónyuge supérstite
Le corresponde al cónyuge supérstite el derecho real de habitación, con carácter vitalicio y gratuito, de pleno derecho, sobre el inmueble, propiedad del causante, que fue la sede del último hogar conyugal y que, al momento de la apertura de la sucesión, no se encuentre en condominio con otras personas. La habitación es inoponible a los acreedores del causante (conf.art.2383 CCCN).
De la misma norma surgen las características específicas que este derecho: 1) es vitalicio y gratuito. 2) su vigencia se establece de pleno derecho. No obstante, debe denunciarse en la sucesión e inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. 3) no afecta los derechos de los acreedores del causante quienes podrán ejecutar el inmueble.
Un error común es creer que porque soy heredera, no tengo que abrir la sucesión, o que porque soy cónyuge supérstite nadie me puede sacar de la casa donde viví con mi cónyuge. Debemos aclarar que estamos ante un bien registrable, un inmueble, sobre el cual, para que se establezcan los derechos reconocidos por la ley, son necesarios determinados pasos. En este caso, abrir la sucesión, denunciar el inmueble e inscribir el derecho en el Registro para su publicidad y oponibilidad a terceros. De esta forma, cuando se solicite un informe al Registro de la Propiedad Inmueble, de él surgirá que existe un derecho real de habitación, se conocerá quien es el o la habitador/a, y se sabrá cuándo se constituyó.
También es importante considerar una modificación con relación al régimen anterior, ya que, respecto a la temporalidad, era vitalicio hasta que se producía la muerte del cónyuge supérstite, renunciaba al mismo o que contraía nuevas nupcias. Con la reforma, lo puede ejercer aun cuando haya contraído nuevas nupcias o se encuentre en unión convivencial, y los demás coherederos no pueden reclamarle el pago de un canon por el uso, teniendo en cuenta el fundamento asistencial y alimentario de este derecho.
Derecho real de habitación del conviviente
Está establecido a partir de la reforma del CCCN, que reconoce las U.C. y contemplado en el art. 527.
Características: 1) le corresponde el derecho al conviviente que carece de vivienda propia habitable o que carece de bienes suficientes para acceder a ella. 2) se establece por el plazo máximo de dos años, sobre el inmueble, propiedad el causante, que constituyó el último hogar conyugal. 3) no tiene que estar en condominio con otras personas al momento de la apertura de la sucesión. 4) no afecta a los acreedores del causante. 5) se extingue si constituye una nueva unión convivencial, si contrae matrimonio o adquiere una vivienda propia o bienes suficientes para acceder a ésta.
