Luego de la primera reunión de la Mesa de Alquileres convocada por la Secretaría de Comercio, funcionarios del Gobierno confirmaron que se analiza impulsar medidas como un posible impuesto a la vivienda vacía para incrementar la cantidad de propiedades en alquiler. Fue una de las iniciativas que llevó la asociación Inquilinos Agrupados, que propone aplicarlo a dueños con más de tres viviendas.
A continuación, algunas claves sobre la situación del mercado de alquileres y el impacto de la medida:
1. Quiénes pagarían el impuesto a la vivienda vacía : el proyecto aún está en análisis. La próxima semana, las cámaras inmobiliarias y las asociaciones de inquilinos llevarán sus propuestas a la Secretaría de Comercio. La idea de Inquilinos Agrupados es que el impuesto se aplique a los propietarios que tienen más de tres propiedades a su nombre y alguna de ellas está desocupada.
2. Cuántas viviendas vacías hay en la ciudad de Buenos Aires: en relevamiento hecho en 2019 por el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires (IVC), determinó que el 9,2% de las viviendas porteñas están vacías (son unas 138.000 propiedades). Como metodología se tomaron los consumos de electricidad de los usuarios residenciales de Edenor y Edesur: se consideraron vacías a las que tenían un consumo eléctrico mensual de entre 0 a 50 kwh. Como referencia, el gasto de una heladera es de 45,36 kwh por mes. Según datos de febrero de la plataforma Zonaprop, actualmente seis de cada diez búsquedas de propiedades es para alquilar. En la segunda mitad de 2021 se acentúo el retroceso del porcentaje de búsquedas de inmuebles ventas: en enero de 2022 alcanzó el nivel mínimo con 30% del total.
3. Suba de precios: el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en CABA cuesta en promedio $48.680 por mes. Mientras que una unidad de tres ambientes y 70 metros cuadrados se alquila por $67.030 por mes, según datos Zonaprop. En enero pasado, el ajuste en los valores de los avisos de propiedades en alquiler fue de 3,8%, lo que se mantiene por encima de la inflación (3,7%) y del Índice para Contratos de Locación (3,5%). En todo 2021, el precio medio del alquiler -para los contratos nuevos- acumuló una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación (50,9%) y de la actualización de los contratos firmados un año atrás de acuerdo el índice del Banco Central (52,2%).
4. Rentabilidad en baja: la renta del alquiler es hoy del 2,61% anual bruto sobre el valor del inmueble, mientras que el promedio de los últimos cuatro años fue del 3,38%.
5. El impacto de un impuesto en la oferta : según especialistas del sector inmobiliario, por la dinámica del mercado local, un impuesto a las viviendas ociosas tendría poco impacto en un incremento de la oferta. “Es una medida inocua porque el segmento medio (medio bajo y medio alto también) son pocos los que tienen las viviendas desocupadas”, dijo a Infobae José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.
6. Qué cambios puede haber en la Ley de Alquileres: Los puntos clave a cambiar, según fuentes legislativas, son dos: la actualización de los alquileres, que hoy se hace una vez por año de acuerdo a un índice que combina 50% la variación de los salarios y 50% la inflación y la duración de los contratos, que se extendió de dos a tres años de plazo.
7. Más presión impositiva: la opinión de los contadores es que el impuesto puede generar más presión tributaria y provocar un efecto contrario al buscado: propiedades en venta y menos inversiones en el sector inmobiliario. “Ya existe un impuesto similar, porque se debe declarar una renta presunta en Ganancias por inmuebles destinados a recreo o verano. Aplicar otro va a generar más problemas al mercado, que ya tiene efectos negativos. Es seguir interviniendo el mercado con políticas que no son positivas”, señaló Sebastián Domínguez, socio de SDC Asesores Tributarios.
Marzo llegará con incrementos de hasta 55%
Marta Liotto, titular de CUCICBA comentó que en lo que va de febrero los montos subieron 52%. Y que las proyecciones para marzo dan cuenta de un probable 55%. Un guarismo inédito para ese nicho comercial.
“Esta semana concluyó, justamente, con un promedio de suba del 52 por ciento. Pero ese número está lejos de ser un tope. Los incrementos de los últimos meses están rompiendo todos los récords. Que hablemos de un probable 55% pensando en marzo expone cuán dramático se ha vuelto el escenario para los inquilinos. En los momentos más duros de la normativa anterior el pico merodeó el 44 por ciento de suba. Ahora se están rompiendo todas las marcas”, afirmó.
Liotto señaló la falta de oferta de unidades de dos y tres ambientes. Y que los propietarios siguen retirando inmuebles del ámbito de los alquileres para colocarlos directamente a la venta.
“Estamos en un contexto de, también, oferta récord de propiedades en venta. Los pocos departamentos que se ofrecen parten de valores del orden de los 40.000 a 50.000 pesos mensuales. Sin incluir expensas. El Gobierno tiene que entender que transitamos una emergencia habitacional. Y que, si no hay cambios, cada vez más familias carecerán de opciones disponibles en términos de hogar”, concluyó.
A un año y medio de la implementación de la ley de alquileres que nació con el objetivo de mejorar las condiciones para los inquilinos, en la práctica tuvo el efecto contrario: los precios de las viviendas se dispararon y provocó un desabastecimiento en el mercado locatario.
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario publicado a fines de 2021, el incremento del precio interanual de los alquileres registrado en noviembre fue el más alto de los últimos 12 años.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), el valor medio para departamentos de dos ambientes usados superó los $32.000, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan al menos $10.000 por encima.
Según apuntó Bryn a partir de los datos del Monitor Inmobiliario, desde la sanción de la ley 27.551, el alquiler superó todas las variables: uva, inflación, dólar blue, oficial, índice de BCRA.
Fuente: Medios Digitales
