El Gobierno comenzó a analizar medidas para regular el mercado de los alquileres como, por ejemplo, incentivos impositivos para los propietarios que tienen viviendas vacías. Las reuniones sobre la situación del sector comenzaron hace algunas semanas en la Secretaría de Comercio, encabezadas por Roberto Feletti, con representantes de inquilinos y de inmobiliarias.
Está prevista una reunión con ambos sectores -están convocadas la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y la organización Inquilinos Agrupados para conformar una “mesa de trabajo” sobre el tema.
Aunque aún no se anticiparon cuáles serán las medidas a implementar, según adelantó Feletti en distintas entrevistas, se están analizando incentivos para los propietarios que alquilen sus propiedades y, al mismo tiempo, algún impuesto para los que tengan viviendas vacías. “Una mezcla de palo y zanahoria”, describió.
El problema de los alquileres, de acuerdo con la visión del funcionario, es la actual sobreoferta de propiedades en venta y la falta de propiedades en alquiler.
Las cifras que manejan desde la Secretaría muestran que en la Ciudad de Buenos Aires hay 120.000 inmuebles en venta, cuando la media histórica era de 50.000, de los que sólo se concretan unas 3.000 operaciones mensuales de compraventa. Además, aseguran que los precios actuales de los alquileres son muy altos para los niveles salariales de los inquilinos y muy bajos para la rentabilidad que esperan los propietarios que invirtieron en un inmueble, una “falla de mercado”.
“El propietario no obtiene la renta que quiere y el inquilino no puede pagar. No le sirve ni al inquilino ni al propietario. No hay un punto de encuentro que le sirva a los dos. Y hay una retirada fuerte de la oferta. El tema vivienda junto con aumentos en los alimentos se ha vuelto muy complicado”, aseguró Feletti.
El objetivo de la Secretaría es ampliar la oferta de propiedades en alquiler en los grandes centros urbanos, especialmente en la ciudad de Buenos Aires. “Quiero escuchar y trazar un rumbo que permita volver a vincular el valor del alquiler entre las dos partes. En todos los países hay regulaciones en torno del costo de la vivienda vacía”, anticipó.
Según Feletti, el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires fomenta el negocio inmobiliario pero luego esas propiedades no se destinan al mercado de los alquileres.
“Es muy importante que haya una mesa de trabajo y que se escuche a todas las partes. Nosotros proponemos algunos cambios en la Ley de Alquileres, creemos que el índice de actualización debería tener algún índice alternativo hoy el salto es de 52% en un año y de una sola vez. Proponemos al menos dos ajustes anuales”, dijo Alejandro Bennazar, presidente de la CIA.
“El mercado no acepta el tiempo de los contratos, que tiene un mínimo de tres años. Es muy largo, incluso también para los inquilinos. El tema es muy sensible. No hay incorporación de unidades nuevas al mercado locativo”, agregó Bennazar.
La Ley de Alquileres, vigente desde julio del 2020, generó cambios en el mercado de los alquileres, con menor oferta de propiedades y subas de precios en los nuevos contratos. Por eso, en noviembre del año pasado el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, anunció que impulsaría una modificación de la ley actual.
Los puntos clave a cambiar, según fuentes legislativas, son dos: la actualización de los alquileres, que hoy se hace una vez por año de acuerdo a un índice que combina 50% la variación de los salarios y 50% la inflación y la duración de los contratos, que se extendió de dos a tres años de plazo.
El tema podría arrancar en el Congreso el mes próximo, según adelantó a Infobae la diputada Marcela Passo, que está coordinando la iniciativa. La idea es crear una comisión especial, lo que aceleraría su tratamiento, en lugar de pasar por las comisiones ya conformadas. Una vez definido el proyecto, una opción es que durante 180 días se suspenda la aplicación de la ley vigente y se vuelva a la forma anterior.
Contratos que se firman en dólares
La inestabilidad económica del país y la conflictiva Ley de Alquileres tienen en vilo al mercado inmobiliario. El impedimento de actualizar el precio del alquiler de manera escalonada y la obligación de hacerlo de forma anual lleva a muchos propietarios a querer cerrar los contratos en dólares.
“El alquiler en dólares se utilizó desde siempre en la Argentina y mucho más en los últimos dos o tres años, especialmente en tipos de alquiler en los que antes no se usaba. Estaba más vinculado a ciertas viviendas como las de diplomáticos, en zonas de mucho poder adquisitivo y los alquileres temporarios, pero en los últimos años se ha expandido a viviendas comunes, a zonas que no son tradicionalmente dolarizadas como -por ejemplo- barrios cerrados en zona norte de segundo o tercer nivel”, cuenta Mariano Esper, abogado especializado en derecho inmobiliario.
A pesar de la creciente popularidad de este tipo de arreglo, el mismo viene aparejado de riesgos considerables para los actores involucrados. Según la visión del letrado, “si el propietario quiere cobrar en dólares corre el riesgo de que el inquilino algún día le haga un planteo y quiera pesificar todo o parte del alquiler. Para el inquilino, el riesgo es que si su ingreso es en pesos, puede que un día se le haga una montaña impagable”.
Además, comenta sobre las seguridades que respaldan a los contratos para evitar que esto suceda: “Si hay un contrato de US$1.000 por mes, el dueño tendría que tener algún tipo de seguridad para saber que en ocho meses no va a recibir de parte del inquilino un planteo de que no puede pagar más en dólares por algún motivo”. A partir de esto, hace énfasis en que “si el contrato está en dólares, el inquilino debe pagar en dólar billete o transferencia”.
