A un mes de que entrara en vigencia la nueva ley, el Banco Central publicó por primera vez el índice con el cual se indexarán los alquileres de forma anual (ICL). Para el mercado inmobiliario se trata de una “bomba que estallará en un futuro” y ya advierten que los incrementos serán superiores a los que venían afrontando los inquilinos con la libre pactación. “Al tomar como referencia la inflación junto al salario, las subas serán mucho más altas de las que se venían registrando que eran apenas por encima de los acuerdos paritarios”, indicaron desde la Cámara Inmobiliaria.
“A nuestro entender el índice no debería superar el salario, pero al agregarle el IPC va a superar ampliamente el salario, eso va a obligar a las partes a re-negociar. La sumatoria de los dos índices da números superiores”, indicó a este diario Alejandro Bennazar presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). “Estamos esperando reunirnos con autoridades para poder seguir este tema de cerca ya que somos intermediarios de ambas partes”, agregó por su parte Bennazar.
Según el índice de Zonaprop, en 2019 el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes –con 50 m2- era de $17.792, con una suba anual, en todo el año pasado de 32,8% muy por debajo de la inflación que cerró en 53.8% y acompañando el promedio de paritarias que fue cercano al 35%.
Ahora bien, en un contexto atípico por la pandemia del coronavirus, el 2020 parece muy diferente. Hoy, según el informe de julio de Zonaprop, se paga en promedio $24.549 de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires por un departamento dos ambientes, un 29,3% más que en enero, una suba que duplica la inflación acumulada, que según el Indec, fue del 15,8%. Lo cierto es que la Ley de alquileres también generó un alza en los precios del mercado locativo, con un aumento del 12% desde que fue aprobada la norma a principios de junio.
Sin embargo desde el mercado inmobiliario aseguran que el índice del BCRA será superior de los incrementos que se venían pactando entre las partes. “Tenemos que ver como evoluciona el índice, no veníamos excediendo el valor de los salarios y la incorporación del IPC nos hace mucho ruido. Buscaremos prevenir los inconvenientes que podrán darse de acá a un año”, expresó Bennazar.
“Para nosotros nunca fue oportuno marca un único índice para actualizar salarios. Es uno de los puntos con el que siempre estuve en contra. Claramente le va a afectar al locador primero que hoy no sabe que va a pagar el año que viene y no es conveniente esta modificación en momento de tanta incertidumbre”, agregó Federico López Castromil, de la inmobiliaria homónima que estuvo en la conformación de la Ley. “Creemos que el rol del matriculado será aún más necesario el año que viene cuando haya que establecer los incrementos habrá muchas re-negociaciones por fuera de la Ley porque los incrementos serán muy altos para los inquilinos”, ejemplificó.
Si bien es incierto el futuro de la inflación en los próximos meses, para los especialistas post pandemia habrá un salto importante que no estará acompañada de los salarios; “esto no sucederá con los contratos comerciales porque allí se mantiene una negociación entre partes. No existirá más el aumento escalonado pero hay un nuevo jugador que será difícil de prever que es este nuevo índice que contempla la inflación”, concluyó el ex miembro de la CIA que durante el diagramado de la normativa vigente defendió el rol de los matriculados.
¿Cómo es el índice para calcular ajuste anual de contratos?
La norma establece que los precios de los alquileres solo pueden ajustarse anualmente, utilizando un índice conformado en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
El índice elaborado por el BCRA tendrá carácter diario, estará disponible en la página web del banco y posibilitará el cálculo del ajuste cualquiera sea el día de inicio del contrato de locación.
La nueva Ley de Alquileres, sancionada este año por el Congreso, modifica una vieja norma de 1984 e incorpora nuevos derechos y obligaciones del inquilino y del propietario como, entre otros, la prohibición de pagos por adelantado, salvo el pago de solo un mes de alquiler, y el depósito en garantía.
También establece que el plazo mínimo de la locación de inmueble será de tres años, que el importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente del primer mes de alquiler y que el inquilino no tendrá a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como impuestos u otros gastos.
Por otra parte, los locadores deberán aceptar como garantía título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario y, en los casos de desalojo, el procedimiento de mediación prejudicial pasará a ser obligatorio, entre otros cambios.
El primer índice de actualización deberá fijarse en julio del 2021, cuando se cumpla el primer año del contrato de alquiler bajo la nueva ley.
Fuente: Ámbito.
