Misiones, como el resto del país, atraviesa por una enorme crisis habitacional: miles de personas que quieren acceder a un techo propio digno y no pueden.
El programa nacional PROCREAR decidió hace más de seis años la construcción de 717 viviendas en el populoso barrio Itaembé Guazú, bajo la denominación de “desarrollo urbanístico”.
De ese total, a mediados de mayo pasado, se abrió el proceso de inscripción para vender 640 casas finalizadas. Sin embargo, tres meses después, el Gobierno consiguió solamente 557 postulantes en condiciones de avanzar en la solicitud formal de un crédito bancario, para llegar a cumplir el sueño del techo propio.
“Teniendo en cuenta que, el total de inscriptos en este predio no superó la cantidad de potenciales ganadores en el sorteo, el Comité Ejecutivo de PROCREAR decidió, a los fines de darle celeridad al proceso, que todos los inscriptos que hayan superado los cruces y validaciones resulten seleccionados, obteniendo el derecho de iniciar el trámite de precalificación crediticia en el banco correspondiente”, indicó el mail -al que accedió PRIMERA EDICIÓN– que recibieron los que pasaron “el filtro” establecido en las bases y condiciones.
La inestabilidad económica, con un dólar en alza y la mala experiencia de los créditos bancarios UVA ¿cuánto pesaron al momento de decidir si postularse o no? Seguramente, mucho. Al igual que el endeudamiento y la crisis económica que atraviesan las familias misioneras y correntinas que estaban dentro del rango establecido por el PROCREAR para aspirar a una casa propia.
No es la primera vez que el programa nacional se queda sin interesados. En el primer llamado, de las 230 unidades ofrecidas se terminaron entregando solamente 70 el año pasado.
Respecto a la última inscripción, el viernes 30 de agosto apareció publicado en la web del programa el listado de los 557 seleccionados, que ahora esperan conocer los detalles de venta y qué banco se hará cargo de la misma aportando la financiación. Especialmente, la cuota inicial del crédito, la tasa y otras condiciones.
Cabe recordar que para las 70 viviendas ya ocupadas por sus nuevos dueños, quedó adjudicado el Banco Santander como agente financiero. Al parecer, sería la misma entidad la que tratará en adelante con los nuevos interesados en adquirir una propiedad en Itaembé Guazú.
Oferta sin toda la demanda esperada
En junio de 2012, la expresidenta Cristina Fernández de Kirchner creó el PROCREAR (Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar) del Bicentenario, para la entrega de créditos financiados con el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSeS.
Fueron otorgados a pagar en 20 y 30 años y con tasas de entre el 2% y el 14% en esa etapa inicial. El Banco Hipotecario quedó, entonces, constituido como fiduciario del Programa.
Así, el PROCREAR comenzó ofertando créditos hipotecarios en varias líneas; compra de lote y construcción, compra de vivienda nueva, ampliación, construcción en lote propio fueron algunas de las alternativas del programa en Misiones.
Paralelamente, se decidió entregar viviendas “llave en mano”, construyendo desarrollos urbanísticos especialmente en las capitales provinciales. Así, en octubre de 2013, se licitaron 717 casas para el ubicado en Posadas. Y otras 119 en Puerto Iguazú.
El barrio posadeño Itaembé Guazú, cercano al Parque de la Ciudad y el Aeropuerto Internacional, no era siquiera una mínima parte de lo que es hoy con la llegada de decenas de adjudicatarios del IPRODHA.
Con el paso de los años, la terminación del barrio PROCREAR Posadas se fue demorando y, recién el 31 de agosto de 2017, se sortearon las primeras 230 unidades habitacionales. Pero, después de dicho sorteo, pasó más de un año sin que los “beneficiarios” tuvieran novedades de la oferta financiera para la adjudicación, por falta de agente seleccionado por el Ministerio de Interior y Obras Públicas de la Nación. Más de doce meses después llegó el Santander, que logró únicamente 70 nuevos propietarios con el sistema UVA para el pago de las hipotecas.
Fueron quedando 647 casas sin dueño a pesar del gran déficit habitacional que tiene Posadas y la importante inversión del Estado. En febrero de 2019, el coordinador ejecutivo del ProCreAr, Alejandro Sparacino, aseguró que las 717 viviendas del plan costaron 1.118 millones de pesos.
Por eso, a mediados de mayo pasado, se abrió una nueva convocatoria para vender 640 casas y cerró la misma el 2 de junio. Son de 2 y 3 dormitorios, que varían en superficie entre 68 y 101 metros cuadrados cubiertos.
El PROCREAR cotizó desde $2.100.000 las más chicas, hasta $2.500.000 las más grandes. “Los precios están fijados en pesos argentinos y serán financiados a través de un crédito en Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) a la mejor tasa de interés del mercado”.
Para participar, los interesados debían tener domicilio actual en los departamentos Capital, Apóstoles, Candelaria o Leandro N. Alem de la provincia de Misiones o en el departamento Santo Tomé e Ituzaingó de la provincia de Corrientes”.
Pero a mediados de 2019 llegó una fuerte devaluación del peso y la inflación no tuvo el freno esperado. Estos préstamos fueron diseñados en pesos a tasa fija ajustables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) que refleja el Índice de Precios al Consumidor y que está expresado en Unidades de Valor Adquisitivo.
La incertidumbre de los inscriptos se agigantó por la realidad económica y la falta de noticias oficiales si seguía el proceso de venta. Casi tres meses después, en la última semana de agosto, llegó la noticia: “Las personas listadas a continuación, resultaron seleccionadas para el Desarrollo Urbanístico de Posadas, sin la realización del sorteo en lotería, debido a que la cantidad de inscriptos en su tipología de vivienda fue menor a la cantidad de potenciales ganadores”, según reza la nota del ProCreAr en su web para informar quiénes quedaron en carrera.
Tres meses después
Al igual que ocurrió entre 2017 y 2018, cuando el PROCREAR se tomó un año para avanzar con los 230 sorteados de aquel entonces; ahora tardó casi tres meses para hacerlo con los postulantes a las 640 viviendas de Itaembé Guazú.
Esos tres meses, en la Argentina de estos tiempo, representan una “eternidad” por los fuertes cambios financieros y económicos negativos que ocurrieron. La devaluación del peso frente al dólar, seguramente, llevarán la cotización de las casas mucho más allá de los 2,1 a 2,5 millones de pesos por cada una, según el tamaño.
Los intereses de financiación de los créditos de la banca privada, para créditos UVA, no será para los postulantes que ganen entre 2 y 8 salarios mínimos mensuales netos, a valores vigentes a junio de este año (entre 25 mil y 100 mil pesos mensuales por grupo familiar).
Para tener una idea de la variación que tuvieron las UVA, desde su implementación hasta agosto de 2019, Infobaereveló que “en marzo de 2016, comenzó con un valor de $14,05, que equivalía al costo promedio de construcción de un metro cuadrado dividido por 1.000. El valor actual de la UVA (al 29 de agosto, fecha de publicación de la nota) es de $40,11. Los niveles de inflación desde entonces se reflejaron no sólo en las cuotas sino también en el monto del capital adeudado”.
Según la información del Banco Central de la República Argentina, una UVA el 2 de junio pasado (cuando cerró la inscripción para las 640 viviendas de Posadas) costaba $36,93. Ayer, 31 de agosto, el costo llegó a los $40,16. Esa fue la variación de tres meses que demoró el Gobierno en comunicarse con los interesados, sabiendo que cada mes de vaivenes económicos inciden negativamente en la oportunidad de llegar al techo propio.
Para observar el incremento del dólar, según cotización del Banco Nación, el 3 de junio pasado estaba a $45.90 por unidad. El 30 de agosto, según el banco estatal, cerró a $61 con una variación cercana al 35%. Ese porcentaje, incidirá directamente en el capital a pagar como en las cuotas. Observando la inflación, en junio fue del 2,7% y en julio 2,2% mientras que la de agosto se calcula al menos el doble de esos valores.
“Congelamiento” y actualización
Por la profundización de la crisis económica argentina y el creciente descontento de quienes tomaron créditos hipotecarios UVA en los últimos cuatro años, el Gobierno nacional decidió congelar los montos de las cuotas en el valor de agosto, hasta diciembre de 2019.
Así, una veintena de bancos firmó el acuerdo para hacerlo. Eso no significa que la actualización de las UVA no se aplicará desde enero de 2020, lo cual sigue preocupando a los tomadores de los préstamos ya que el Estado no entregó un subisidio ni los bancos realizaron una quita. Solamente postergaron las subas por unos cuatro meses.
Esa medida alcanzará a aquellos que accedieron a compras para vivienda única inferiores a las 140.000 UVA al momento del otorgamiento del crédito. Serían unas 90.000 familias (33.000 del PROCREAR y 60.000 en otros planes), que el Gobierno cree que alcanzará a aproximadamente al 80% de los tomadores.
En mayo de 2019, cuando se relanzó el PROCREAR y ya existían problemas para los adjudicatarios, el Gobierno de Mauricio Macri lanzó un “seguro para deudores de créditos hipotecarios en UVA” que, entre octubre 2018 y diciembre 2019, junten aumentos en sus cuotas por encima de un 10% de lo que hubiera resultado actualizarla por el índice de salarios (CVS) por el plazo de 15 meses.
Esa decisión no logró frenar el temor y la desconfianza para que se reactiven los pedidos de financiación hipotecaria con UVA. Menos aun el incremento de la mora en los pagos.
Ahora, esta semana, Infobae reveló que la Nación estudia si ajusta los créditos hipotecarios UVA según el “índice de variación de salarios (CVS) u otro similar en lugar de tomar la variación de la inflación que mide el INDEC”.
Esa idea, sería plasmada en un proyecto de ley que deberá pasar por el Congreso nacional. El mismo que desde mañana lunes tendrá como tema central el debate por el “reperfilamiento” de la deuda que anunció el ministro de Hacienda Hernán Lacunza.
Sin esa medida, tal vez por Decreto de Necesidad y Urgencia, será difícil captar muchos interesados en tomar los créditos UVA entre los 557 postulantes a una casa en el desarrollo urbanístico Posadas del ProCreAr, en Itaembé Guazú.
¿Fin social o inmobiliario?
Con el correr de los años, lo que comenzó siendo un programa de carácter social para facilitar el acceso a una vivienda propia, terminó en un negocio inmobiliario donde el Estado delegó en un banco privado la venta de los inmuebles.
Las cuotas de los planes PROCREAR de hace seis años tenían ventajas con la intervención del Banco Hipotecario donde el Estado, a través de fondos fiduciarios del Banco de la Nación Argentina controla más del 50% de las acciones.
En la relación entre salarios registrados y capacidad de obtener un crédito, miles de trabajadores quedaron afuera de las posibilidades de tomar un crédito hipotecario a 20 o 30 años en el sistema privado. Por lo tanto, la intervención gubernamental para ir paliando ese enorme déficit habitacional fue, es y será trascendental para las familias.
Sin embargo, en el caso de la millonaria inversión del desarrollo urbanístico del PROCREAR Posadas, aun logrando vender esas 557 casas que hasta ahora tienen interesados, la Nación se seguirá quedando con 83 viviendas que no consiguieron interesados en comprarlas en las actuales condiciones de mercado, con lo perjudicial que significa no habitarlas por mucho más tiempo del que ya tienen de construidas.
De hecho, en los últimos días, se vio a varios trabajadores de los contratistas que construyeron las casas de Itaembé Guazú, reparando y finalizando detalles a las que hace ya bastante están terminadas y no fueron entregadas.
El fundamento que se esgrime desde la Nación, es que las características de construcción no son similares a las de programas FONAVI y que ello incide en el valor de la misma, generando la diferencia de cuotas entre una casa IPRODHA y una PROCREAR.
