Los cambios que plantea el nuevo Código Civil y Comercial contempla diversas situaciones de protección especial para la vivienda que son muy significativas con respecto a lo vigente hasta entonces, debido a que el régimen de “Bien de Familia” fue derogado. La abogada, notaria y docente de la Facultad de Derecho de la Universidad Católica de Santa Fe (UCSF) sede Posadas y de la Universidad Gastón Dachary (UGD), Carolina Rosas, explicó que “si quisiéramos sistematizar podríamos distinguir tres grandes puntos protectorios: En materia de locación; En el derecho de habitación del cónyuge o del conviviente supérstite (sobreviviente); Y en el derecho de vivienda, que reemplaza el régimen del ’Bien de familia’”, indicó. En materia de locación: ¿cuál sería la protección?El nuevo Código prevé en el artículo 1190 la “continuidad de la locación” cuando el destino es vivienda en los supuestos de muerte o abandono del locatario. En estos casos, dispone que la locación continua en las mismas condiciones hasta el vencimiento del plazo por quien habite la casa y acredite haber tenido del locatario un trato familiar durante el año previo a la muerte o abandono. Esto significa por ejemplo que si alguien convive con una persona, que es la que firmó el contrato de locación, al producirse la muerte o abandono de éste, el contrato continúa, para no dejar sin vivienda en forma intempestiva a quien vivía con el locatario.¿A qué se refiere el derecho de habitación del viudo o viuda o del conviviente?Éste es un derecho real, es decir, recae sobre el inmueble que fue asiento de la familia y que puede invocarlo el cónyuge supérstite, esto es el que sobrevive, ante el fallecimiento del otro. Si bien esta figura existía ya antes del 1° de agosto, ahora la novedad es que no solo puede ser invocado en el proceso sucesorio por el cónyuge, sino también por el conviviente; está regulado en los artículos 2383, 1894 y 527 del Código Civil y Comercial. Tiene por finalidad que ante el fallecimiento del titular del inmueble los demás herederos no desplacen de su casa al viudo o viuda o al conviviente siempre que se cumplan los recaudos legales. Es un derecho que se adquiere por fuerza de la ley, no necesita hacerse por escritura pública, se deben acreditar los requisitos en el proceso sucesorio y el juez debe ordenar la inscripción al Registro de la Propiedad Inmueble para dar a publicidad frente a terceros.¿Y el derecho de protección a la vivienda?Es un régimen nuevo, establecido por el Código Civil y Comercial, regulado desde el artículo 244, que sustituye el régimen de “Bien de Familia” de la Ley 14.394, hoy derogada por el Código Civil y Comercial. Es un régimen protectorio similar al Bien de Familia, solo que es un poco más amplio. Sí para tranquilidad de todos hay que poner de relieve que todas las constituciones de bien de familia que se hicieron antes de la entrada en vigencia del Código se mantienen.¿En qué consiste este nuevo régimen? Consiste en que el inmueble afectado se torna inembargable para acreedores posteriores a la fecha de constitución. Las únicas deudas de fecha posterior por las que se pueden embargar y ejecutar el inmueble son las mencionadas por en el artículo 249 del nuevo Código: expensas, impuestos, tasas o contribuciones que gravan al inmueble; garantías reales, ejemplo una hipoteca; obligaciones por construcciones o mejoras en el inmueble; obligaciones alimentarias del titular del inmueble a favor de sus hijos menores, incapaces o con capacidad restringida.¿Cómo se logra esta protección a la vivienda?Hay que realizar la afectación del inmueble a este régimen, y esto se puede hacer de dos formas: por escritura pública ante escribano (en cuyo caso el nuevo Código establece que el notario no puede cobrar en concepto de honorarios más de 1% de la valuación fiscal), o por acta administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble. En este último caso el trámite es absolutamente exento, y debe realizarse personalmente. En Misiones, el Registro de la Propiedad Inmueble dictó la disposición técnico registral 47/15, publicada en el boletín oficial, que como norma local permite la afectación mediante acta administrativa; para ello el titular debe presentar su título, DNI y constancia CUIL suyo y de los beneficiarios, acta de matrimonio o de unión convivencial inscripta en el Registro de las Personas, partidas de nacimiento de los hijos, para acreditar el vínculo, e informe catastral. Es importante señalar que una persona solo puede tener un inmueble afectado a este régimen protectorio, pues lo que se intenta proteger es la vivienda, para no dejar al desamparo a las familias; pero cuidando de que por esta vía no se vulneren a los acreedores.El titular registral, es decir, quien tiene inscripto el inmueble en el Registro de la Propiedad, es el que tiene que realizar el trámite de afectación por cualquiera de las dos vías señaladas, y debe indicar quiénes son los beneficiarios; dicho en otros términos, debe indicar por qué ese inmueble merece ser protegido como vivienda. Pueden ser beneficiarios el propio dueño, su cónyuge o conviviente, ascendientes o descendientes; o en defecto de ellos los parientes colaterales dentro del tercer grado, esto es, a los tíos o sobrinos que convivan con el titular. Hay que resaltar que el efecto es la protección frente a acreedores de fecha posterior, pero el dueño no deja de serlo por realizar esta afectación.Es importante señalar que antes, en el régimen de Bien de Familia, que era similar, no se podía obtener la protección de la vivienda si dos personas convivían pero no estaban casadas. Ahora, con este nuevo régimen sí se puede, cumpliendo los requisitos indicados.¿Se puede vender un inmueble afectado el régimen de protección a la vivienda?Un inmueble afectado al régimen de protección a la vivienda se puede vender, siempre con el asentimiento del cónyuge no titular o del conviviente, si se trata de unión convivencial inscripta en el Registro de las Personas. Incluso en cualquier momento, no necesariamente para una venta, pero siempre con el asentimiento del cónyuge o conviviente se puede realizar el trámite de desafectación, tanto por vía notarial como por vía administrativa ante el Registro de la Propiedad.
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