Dos regímenes que conviven
Desde fines de 2023 el mercado locativo argentino atraviesa una situación particular: conviven contratos celebrados bajo la antigua Ley de Alquileres con otros firmados bajo el nuevo esquema instaurado por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023.
La primera pregunta que suele surgir es sencilla: ¿qué ley se aplica a mi contrato?
La respuesta depende exclusivamente de la fecha de celebración.
Los contratos firmados antes de la entrada en vigencia del DNU continúan rigiéndose por las normas vigentes al momento de su firma. En cambio, los contratos celebrados posteriormente quedan sujetos al nuevo régimen de libertad contractual previsto por el Código Civil y Comercial y las modificaciones introducidas por el DNU.
En otras palabras, las nuevas reglas no modifican retroactivamente los contratos ya existentes.
Con anterioridad al DNU 70/2023, la normativa que regulaba los contratos de alquiler en Argentina era la Ley N° 27.551 (conocida comúnmente como la “Ley de Alquileres”), la cual fue derogada por dicho decreto.
Es importante destacar que, pocos meses antes del DNU, en octubre de 2023, el Congreso había sancionado la Ley N° 27.737, la cual modificó algunos aspectos claves de la Ley 27.551 (como los plazos mínimos de 3 años y los ajustes semestrales) antes de su derogación total a finales de diciembre de ese mismo año.
El plazo del contrato: de la rigidez a la libertad
Uno de los cambios más importantes se refiere a la duración mínima de los contratos. Bajo la Ley de Alquileres, los contratos destinados a vivienda debían celebrarse por un plazo mínimo obligatorio de tres años.
Actualmente, las partes pueden pactar libremente la duración. Si nada establecen, el contrato de locación de inmuebles se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años (art. 1198 CCCN).
Esta modificación permitió el regreso de contratos de uno, dos o más años, según la voluntad de las partes.
Actualización del alquiler: adiós al índice único
La antigua legislación imponía una actualización anual, luego semestral, utilizando exclusivamente el índice estatal conocido como Índice de Contratos de Locación (ICL) o Casa Propia, elaborados por el Banco Central de la República Argentina.
Con el nuevo régimen desaparece esa obligación.
Hoy propietario e inquilino pueden acordar libremente:
• La periodicidad de los ajustes.
• El índice a utilizar.
• La fórmula de actualización.
• Incluso la combinación de distintos parámetros.
Así, pueden pactarse actualizaciones trimestrales, cuatrimestrales o semestrales utilizando índices de inflación, evolución salarial, índices mixtos u otros mecanismos expresamente acordados.
Moneda de pago: una de las grandes novedades
La Ley de Alquileres exigía que el canon locativo se pactara en moneda de curso legal, prohibiéndose indexar o fijar el monto en moneda extranjera.
Actualmente las partes pueden acordar libremente el pago en pesos o en moneda extranjera. Además, la Justicia no puede modificar la moneda de pago que hayan pactado las partes originariamente.
Asimismo, si se pacta una moneda determinada, el contrato debe prever claramente la modalidad de pago y las consecuencias ante eventuales incumplimientos.
Esta flexibilización provocó la reaparición de contratos pactados en dólares, especialmente en determinadas zonas urbanas y en inmuebles de mayor valor.
Garantías: más opciones para los inquilinos
La normativa anterior obligaba al locador a aceptar alguna de las garantías previstas por la ley, entre ellas:
• Título de propiedad.
• Aval bancario.
• Seguro de caución.
• Garantía de fianza.
• Recibos de sueldo.
Actualmente las partes pueden negociar libremente las garantías exigidas.
No obstante, el seguro de caución no es una novedad del régimen actual. Ya era una herramienta válida antes del DNU y continúa siendo una de las alternativas más utilizadas por quienes no cuentan con una garantía propietaria.
Depósito de garantía
Bajo la Ley de Alquileres el depósito no podía superar el equivalente a un mes de alquiler correspondiente al primer mes del contrato. Con el nuevo sistema las partes tienen mayor libertad para pactar el monto del depósito y las condiciones para su restitución. Por ello resulta especialmente importante revisar cuidadosamente las cláusulas referidas a reintegros, plazos y deducciones por daños o deudas.
Reparaciones necesarias
La ley anterior establecía mecanismos específicos para intimar al propietario a realizar reparaciones urgentes y habilitaba determinadas acciones por parte del inquilino ante la falta de respuesta.
Actualmente continúa vigente la obligación esencial del locador de conservar la cosa en estado apto para el uso convenido.
Sin embargo, existe una mayor importancia del contenido contractual, por lo que resulta recomendable regular expresamente los procedimientos, plazos y responsabilidades vinculadas a reparaciones ordinarias y extraordinarias.
Rescisión anticipada
En el régimen anterior el inquilino podía rescindir pasados los primeros seis meses. Si avisaba con 3 meses de anticipación, no pagaba multa. Si lo hacía antes del año, la multa era de un mes y medio el monto del alquiler; después del año, la multa era de un solo mes.
Hoy las partes pueden pactar libremente las condiciones de finalización anticipada del contrato, incluyendo plazos de preaviso y penalidades. Si nada se establece respecto a la rescisión anticipada, el inquilino puede rescindirlo en cualquier momento, pero debe pagar una multa equivalente al 10% del total de los meses que faltan para terminar el contrato.
Registración ante AFIP
Otra modificación relevante fue la eliminación de la obligación de registrar los contratos de locación ante la AFIP a través del régimen específico que había sido implementado durante la vigencia de la Ley de Alquileres.
Actualmente ya no existe esa obligación general bajo el esquema instaurado por el DNU.
Gastos que debe afrontar el inquilino para ingresar a una vivienda
Al momento de celebrar un contrato suelen aparecer diversos costos iniciales que conviene conocer previamente.
Entre ellos pueden encontrarse:
• Primer mes de alquiler.
• Depósito de garantía.
• Costo del seguro de caución, si se opta por esta modalidad.
• Certificaciones de firmas.
• Informes o gastos administrativos.
• Comisión inmobiliaria, cuando corresponda según la normativa aplicable en cada jurisdicción y el acuerdo alcanzado.
La composición final de estos gastos dependerá del contenido del contrato y de las regulaciones locales vigentes.
Conclusión
La denominada “era Milei” significó un cambio de paradigma en materia locativa. Se pasó de un sistema fuertemente regulado, con plazos y mecanismos de actualización predeterminados por la ley, a otro basado principalmente en la autonomía de la voluntad y la libertad contractual.
Sin embargo, esa mayor libertad exige también una mayor responsabilidad. Hoy más que nunca resulta indispensable leer detenidamente cada cláusula antes de firmar.
En definitiva, mientras los contratos anteriores continúan protegidos por las reglas bajo las cuales fueron celebrados, los nuevos acuerdos encuentran su principal herramienta de seguridad jurídica en una adecuada negociación y en una redacción clara y precisa de sus cláusulas.
La desaparición de la Ley de Alquileres no eliminó los conflictos locativos; simplemente trasladó el centro de gravedad desde la ley hacia el contrato.
“Hoy, más que nunca, cada cláusula cuenta”.
“Pantallazo”
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