La recuperación de la cosecha gruesa, el regreso del crédito hipotecario y los cambios en las preferencias de los compradores están configurando un nuevo escenario para el mercado inmobiliario. Expertos advierten que, si estas variables se consolidan, podrían impulsar una revalorización progresiva de terrenos y campos durante el segundo semestre.
Parcela, lote o terrenos vs parcela rural o campo
En Argentina denominamos parcela, lote o terreno a la superficie de tierra expresada en metros, que sirve de asentamiento de mejoras de una vivienda familiar, comercio, edificio.
La superficie destinada a las actividades rurales se la denomina parcela rural o campo y se la mide por hectáreas de tierra.
Tasación
A la hora de tasar y dar valor a la tierra, sus características son determinantes. Así, ante lotes urbanos o suburbanos, los mismos pueden tener diferentes destinos de uso: terrenos para construir viviendas individuales, residenciales, familiares o edificios en propiedad horizontal o PH; o bien, con diferentes destinos, sean comerciales, o industriales, entre otros, que permanentemente generan interés inmobiliario.
¿Cuáles son los factores que influyen en la tasación?
Hay marcados factores que influyen en las variantes económicas que se presentan y se materializan en la demanda inmobiliaria; desde aquellas variaciones sujetas a modas (alta demanda), o como la reciente exploración de algunas zonas (oferta nueva), economías estables o variables (tipos de cambios monetarios, estatización, devaluación, deflación).
En cuanto a los campos, los factores a tener en cuenta se basan en el Índice de Productividad (CONEAT u homologados), acceso a agua, mejoras (alambrados, casas), ubicación (sobre rutas, caminos asfaltados), electrificación rural, cercanía a puertos o centros logísticos, el interés en campos mixtos y ganaderos por el repunte de valor en la hacienda, entre otros.
Valor objetivo vs valor subjetivo
Una cuestión importante se da en cuanto a la diferencia entre el valor objetivo y el valor subjetivo. Es allí donde comienza a definirse el concepto sobre el valor de la tierra.
El individuo, en ocasiones, siente que posee algo invalorable, distorsionando la realidad; también puede darse lo inverso, que el individuo sienta que debe poner a la venta una propiedad a un precio irrisorio, para obtener un resto económico efectivo rápidamente, a fin de solucionar un problema.
Otro tema determinante, teniendo en cuenta si se trata de lotes urbanos o parcelas rurales, está determinado, en este último, por el destino que le dará el comprador, en cuyo caso, se tiene en cuenta, fundamentalmente, la aptitud del suelo para la explotación que se llevará a cabo en él, sean éstas actividades agrícolas, ganaderas, forestaciones, turismo rural, etc. En cambio, cuando estamos ante lotes urbanos, el factor principal que determina el precio está ligado a factores económicos y al mercado.
En la actividad inmobiliaria, la buena tasación es la que definirá el éxito o fracaso en concretar el negocio inmobiliario, donde se tendrán en cuenta los conocimientos técnicos del profesional, como así también la aplicación de los mismos a una realidad puntual.
En la tasación, es imprescindible tener presentes tres aspectos:
- Aspecto jurídico: situación legal o jurídica del bien, tanto de la persona propietaria como de la cosa en sí misma, es decir, si la propiedad tiene título suficiente, si está libre de gravámenes o embargos, si el titular dominial se encuentra libre de inhibiciones, etc.
•Aspecto económico: resulta vital mirar el mercado donde el bien será ofrecido, estudiando el comportamiento en un lugar en particular y el momento del año en el que se efectúa la tasación.
• Aspecto técnico: tener en cuenta las metodologías que utilizará y/o propondrá el tasador para el caso en particular.
Proyecciones del mercado
Tras varios años de estancamiento e incertidumbre económica, el mercado inmobiliario argentino comienza a mostrar signos de movimiento. Durante 2025 se registró un aumento en las operaciones y una lenta recomposición de precios, impulsada principalmente por la estabilidad relativa y la reaparición del crédito hipotecario.
Si bien la recuperación aún es moderada y desigual según las regiones y los segmentos, el escenario general es más favorable que en años anteriores, generando expectativas positivas para el 2026.
La cosecha gruesa: un factor clave en la tasación de los campos
En economías regionales, como la de Misiones y en todo el país, el agro continúa siendo uno de los motores principales de la economía. Una buena campaña agrícola implica mayor ingreso de divisas, mejora en la liquidez del sector productivo y aumento de la inversión en activos reales, entre ellos la tierra.
Cuando la cosecha es abundante, los productores suelen canalizar excedentes hacia la compra de campos o terrenos como forma de resguardo de valor, lo que históricamente ha impactado en la suba de precios rurales y periurbanos. Este fenómeno se vuelve especialmente relevante cuando se proyecta un crecimiento de la producción agrícola y del ingreso de dólares a partir del segundo semestre.
El regreso del crédito y su impacto en la demanda de tierras
Otro de los factores que puede influir positivamente en el mercado inmobiliario es la reaparición del crédito hipotecario, que amplía la base de compradores y dinamiza las operaciones. Según informes del sector, el financiamiento volvió a tener un rol protagónico en 2025, marcando un punto de inflexión tras varios años de virtual ausencia, observándose incluso, la vuelta de créditos en moneda extranjera.
El acceso al crédito no solo impacta en la compra de viviendas terminadas, sino también en la demanda de lotes para construcción, y la compra de campos, lo que repercute directamente en el valor de los terrenos.
Qué pide el mercado: ubicación, calidad de vida y bajos costos operativos
Más allá de los factores macroeconómicos, el valor de la tierra también depende de las preferencias de los compradores, que han cambiado notablemente en los últimos años.
Actualmente se observan dos tendencias principales:
• La incipiente expansión de barrios privados o urbanizaciones cerradas, que ofrecen seguridad, servicios y planificación urbana.
• La búsqueda de terrenos cercanos a centros urbanos, especialmente próximos a escuelas, centros comerciales y servicios de salud.
Esta segunda tendencia cobra fuerza en ciudades como Posadas y sus alrededores, donde las familias priorizan la cercanía y la conectividad, por sobre la distancia y el aislamiento. Un factor determinante está dado por los costos de mantenimiento, ya que los loteos, al carecer de expensas, resultan más atractivos a la hora de definir la compra
Cómo estos factores inciden en el precio de la tierra
El precio de un terreno o campo no depende únicamente de su superficie, sino de un conjunto de variables que interactúan entre sí:
• ubicación y accesibilidad
• infraestructura disponible
• cercanía a servicios esenciales
• contexto económico general
• expectativas de desarrollo urbano futuro
• costos de mantenimiento
Cuando coinciden una economía en recuperación, mayor liquidez en el sector agropecuario y demanda urbana sostenida, el resultado suele ser un incremento gradual de los valores inmobiliarios.
Escenario moderadamente optimista, pero selectivo
Las perspectivas actuales permiten hablar de un escenario moderadamente optimista para el mercado inmobiliario, especialmente hacia la segunda mitad del año. La combinación de una cosecha gruesa favorable, el retorno del crédito y una demanda cada vez más orientada a la calidad de vida y la ubicación estratégica, conforman un contexto que podría impulsar la revalorización de terrenos y campos.
Sin embargo, esta recuperación no sería uniforme ni inmediata. Los aumentos de precio tenderían a concentrarse en zonas con potencial de desarrollo, buena infraestructura, bajos costos de mantenimiento y cercanía a centros urbanos, mientras que otras áreas podrían mantenerse estables por más tiempo.
En este marco, tanto inversores como familias que evalúan comprar tierra deberían observar no solo el valor actual, sino también las proyecciones económicas, las obras de infraestructura y las tendencias urbanas, ya que son estos factores los que, en definitiva, determinan si un terreno se convierte en un gasto o en una verdadera inversión a futuro.
