En Argentina es habitual que una persona compre una casa o un terreno mediante un simple boleto de compraventa, reciba la posesión y, con el paso de los años, incluso construya su vivienda. Con el tiempo, esa realidad cotidiana genera una convicción muy arraigada: “Si pagué y vivo allí, soy el dueño”.
Sin embargo, desde el punto de vista jurídico, la respuesta no siempre coincide con esa percepción. Es que cuando nos referimos a nuestros derechos sobre INMUEBLES, nos estamos refiriendo a un derecho REAL, es decir, se trata de un poder jurídico que se ejerce directamente sobre un objeto. En el caso del uso, goce y disposición, se denomina derecho real de DOMINIO, el cual se rige por normas de orden público y exige el cumplimiento de requisitos específicos que no se cumplen en estas situaciones.
El derecho de dominio y su carácter de orden público
El derecho real de dominio -la propiedad- es uno de los derechos más protegidos por el ordenamiento jurídico. Precisamente por su importancia, el Código Civil y Comercial de la Nación establece reglas estrictas para su adquisición, que no pueden ser dejadas de lado por la voluntad de las partes.
Título y modo: los dos pilares para adquirir la propiedad. Inscripción registral para su publicidad a terceros
Nos encontramos con tres elementos necesarios para adquirir la propiedad: título y modo en la constitución, y la registración a los fines de su perfecta oponibilidad (arts. 1892 y 1893 del CC y C).
El artículo 1892 del CCCN dispone que, para adquirir un derecho real sobre un inmueble por actos entre vivos, deben concurrir dos elementos fundamentales: título y modo.
Cuando hablamos de título suficiente, en el caso de inmuebles, se refiere a la escritura pública, aunque no es la única forma, ya que dependerá de cada circunstancia en particular, a lo cual nos hemos referido, en una guía muy completa en la nota “Cómo obtener el título de propiedad”.
El modo, en el caso de los inmuebles, es la tradición, es decir, la entrega de la posesión del inmueble, de modo tal que la persona ejerce un poder de hecho sobre la cosa, comportándose como titular del derecho real (art.1909 CCCN).
A estos requisitos se suma un tercer elemento esencial: la registración, es decir, la inscripción del título en el Registro de la Propiedad Inmueble, que permite dar a publicidad la adquisición a terceros y que éstos la puedan reconocer.
Es más, el CCCN establece que las adquisiciones o transmisiones de derechos reales no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente, o sea mientras no tengan la inscripción registral. Ésta es la forma de dar a conocer a terceros que se es titular de un inmueble
¿Qué es, entonces, el boleto de compraventa?
Dado que la escritura pública es necesaria para la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles, salvo los casos exceptuados por ley (art. 1017 inc.a), el boleto de compraventa, si bien es un contrato válido, su alcance es limitado. Según el artículo 1018 del Código Civil y Comercial, el boleto genera principalmente una obligación de hacer: la de otorgar la escritura pública en el futuro.
Es decir, el vendedor se compromete a transferir la propiedad, y el comprador tiene derecho a exigir esa transferencia. Pero mientras la escritura no se otorgue y no se inscriba en el registro, el dominio no se transmite plenamente.
¿Por qué la escritura pública tiene tanta relevancia?
En la mayoría de las operaciones inmobiliarias, la escritura pública es el instrumento que materializa el título suficiente para la transmisión del dominio, es la FORMA requerida legalmente para que se produzca esa transmisión. No obstante, no es la única forma posible: la propiedad también puede adquirirse mediante adjudicación en una sucesión, por un remate judicial o en ciertos procesos de regularización de tierras fiscales, remitiéndonos a la nota ya citada “Como obtener el título de propiedad”.
Lo importante es que exista un título apto para transferir el dominio, acompañado por la tradición y la correspondiente inscripción registral.
Los riesgos de quedarse solo con el boleto
El problema surge cuando el comprador nunca llega a escriturar. En ese escenario, jurídicamente el titular registral continúa siendo el vendedor. Esto puede generar situaciones graves:
• El inmueble puede ser embargado por deudas del vendedor.
• Puede ser objeto de una ejecución judicial o incluso de una segunda venta.
• Los herederos del vendedor podrían desconocer la operación o generar conflictos sucesorios.
• El comprador podría enfrentar dificultades para vender o dejar en herencia ese bien.
• El comprador no podrá acceder a créditos hipotecarios
• En casos de divorcio, el comprador tendrá dificultades para disolución y liquidación del régimen de comunidad
Aun cuando la persona viva allí desde hace años y haya invertido en mejoras o construcciones, la falta de título la coloca en una posición de vulnerabilidad jurídica. En efecto, el título de propiedad es el documento que acredita que una persona es la legítima titular de un inmueble, siendo un derecho que se encuentra protegido por la Constitución Nacional, lo cual garantiza la inviolabilidad de la propiedad privada.
Seguridad jurídica y registración
A todas estas cuestiones debemos agregar que la inscripción en el Registro es la única forma de proteger el derecho de propiedad ante terceros, de evitar fraudes y de dar certeza a los compradores sobre la titularidad del bien. Por lo tanto, si recae un embargo sobre la propiedad por una deuda del antiguo dueño, y el inmueble se remata para abonarla, el comprador pierde, no solamente el capital invertido en la compra, sino también todo lo invertido en las mejoras y/o construcciones que hizo en él.
Conclusión
El boleto de compraventa no es un papel inútil: es un contrato válido y una herramienta importante para iniciar una operación inmobiliaria. Pero no convierte, por sí solo, al comprador en propietario.
En materia de inmuebles, la seguridad jurídica no depende de la posesión ni del tiempo transcurrido, sino del cumplimiento de los requisitos legales que permiten adquirir el derecho real de dominio.
Construir una vivienda, ampliar, invertir los ahorros de toda una vida o proyectar el futuro de una familia sobre un terreno sin título suficiente implica asumir riesgos que muchas veces se subestiman.
Por eso, antes de comprar, construir o dar por segura la propiedad de un inmueble, resulta fundamental verificar la situación dominial y avanzar, en la medida de lo posible, hacia la escrituración o la regularización legal correspondiente.
No se trata solo de un trámite formal: es la única manera de complementar la posesión para adquirir un derecho pleno (derecho real de dominio), protegido frente a terceros y frente al paso del tiempo.
