El mercado inmobiliario de la capital misionera atraviesa un momento de reajuste marcado por una elevada oferta de propiedades tanto para alquiler como para venta, pero con una demanda acotada.
El referente del sector, Pablo Daviña, dialogó con FM 89.3 Santa María de las Misiones y brindó un panorama detallado, destacando que esta situación, si bien es crítica para los vendedores, es un “festín” para quienes tienen capacidad de compra.
Daviña comenzó por tranquilizar a los inquilinos con contratos vigentes, señalando que los temidos aumentos que superaban el 40% ya no son una preocupación generalizada. “Convengamos que en enero del 2023 se derogó (la vieja legislación), con lo cual ya no están quedando contratos de esa ley. Hoy prácticamente no hay ya de la vieja legislación”, aseguró, refiriéndose a los contratos con actualizaciones semestrales o anuales que generaban índices muy altos.
El panorama actual está dominado por la oferta y la demanda, lo que generó una tendencia a la baja en los precios: “Hoy la apertura del mercado en realidad lo benefició. Porque el mercado se regula en algún aspecto en cuanto a la oferta y mucha oferta de alquileres, ha bajado la demanda y también hay una tendencia a la baja de los precios”.
Según el especialista, la razón principal es que “los salarios no han tenido un incremento tan considerable” para sostener los valores, lo que incide directamente en la capacidad de pago de los locatarios. No obstante, en el caso de la continuidad locativa (renovación de contrato), la negociación es más sencilla, ya que los propietarios priorizan la experiencia. “Muchas veces el valor de renegociación o de actualización del nuevo contrato con el inquilino ya vigente responde a un precio menor al precio de mercado”, explicó.
Esto se debe a que un propietario prefiere tener una persona que cuide el inmueble y pague a tiempo, antes que enfrentar los riesgos de un inquilino conflictivo, dado que la renta actual no alcanza el 1% del valor del inmueble, y el deterioro, en cambio, puede ser altísimo.
Venta de propiedades: “Una gran oportunidad”
El referente del sector inmobiliario se mostró sorprendido por la “cantidad de propiedades a la venta”, pero advirtió que muchas operaciones se frustran por la falta de créditos hipotecarios accesibles y, en gran medida, por errores en la tasación.
“El que tiene la capacidad de compra se hace un festín, porque habiendo tanta oferta. Para aquel que tiene dinero es un excelente momento para comprar”, sentenció Daviña.
El principal obstáculo, más allá de la preferencia por las operaciones en moneda extranjera que chocan con los créditos en pesos, es la mala valuación de los inmuebles. “Muchas veces está mal valuada la propiedad. Tiene una tasación equívoca”, afirmó, señalando que los inmobiliarios a veces “tomaron el valor de pretensión del propietario o de los propietarios”, en lugar de un precio real de mercado.
La recomendación de Daviña para quienes realmente necesitan vender es clara: “Habiendo tanto a la venta, lo que debe hacerse es retasar las casas, tener una revalorización de los inmuebles tomando en cuenta los precios de realización de inmuebles de similares características en la zona”.
En la práctica, muchos propietarios que no logran concretar la venta están optando por alquilar, ya que, como mencionó el referente, un inmueble vacío “no genera absolutamente ni un ingreso, lo que genera es gasto”.
La informalidad supera el 50%
Posadas, siendo una ciudad universitaria, tiene una alta demanda de alquileres, lo que lamentablemente fomenta un vasto mercado informal.
Daviña confirmó que este circuito paralelo supera el control del sector formal: “El sector inmobiliario maneja no más del 50% del mercado locativo de toda la ciudad. Con lo cual, sobre el resto hay una gran informalidad”, admitió.
Esta informalidad se promueve porque muchos propietarios buscan evadir todo lo que implica la tributación (Ingresos Brutos, Impuesto de Sellos, tasa de comercio, etc.).
La manera de operar sin cumplir con estos requisitos es “estar fuera del circuito de las inmobiliarias”, manejándose por “un amigo, manejado por un primo, o por otros profesionales que no tienen la competencia para hacerlo”.
Para los jóvenes, que son el principal motor de esta demanda, el riesgo de la relación directa es doble. Además de la falta de un contrato regulado y de los seguros correspondientes, se enfrentan a las malas condiciones edilicias de las propiedades, un problema que fue expuesto en el estudio de “Jóvenes por el Alquiler”.
Daviña enfatizó que en la intermediación, el inmobiliario busca el equilibrio y exige que el inmueble “cumpla normas de seguridad” y tenga “mínimas condiciones edilicias” e instalaciones adecuadas.
“Cuando uno va a una relación directa, no tenés la figura de quien intermedia. Y bueno, ahí ya dependerá de la buena voluntad del propietario”, concluyó, advirtiendo que, sin control, pueden encontrarse propiedades en “condiciones realmente desastrosas”, con los riesgos que eso implica para el inquilino.
Finalmente, Daviña reiteró que el mercado hoy está en un “momento de compra” donde quien puede negociar “posiblemente (compre a un precio que) se duplique” en el futuro, ya que nuestro país es un país de ciclos.
